小区业主“自治”破冰难考问政策缺陷

　　2007年10月，昆明“人与自然小区”业主委员会投票“罢免”物管后，宣布业主将自行管理小区。如今四个月过去了，业主委员会却仍在与物管僵持，“自治”遭遇了意想不到的困难。在此过程中，政府指导和《物权法》相关配套政策的缺位引起了社会关注。

　　某小区召开业主大会（本报资料照片）[现状]物管与业委会“僵持”

　　2008年1月1日，人们都在庆祝元旦时，“人与自然”小区的公共区域却陷入一片漆黑，由于无人清运，垃圾也很快堆了起来。

　　人与自然小区约有510户业主入住，物管是昆明恒基物业管理有限公司，其服务合同于2007年11月中旬到期。11月初小区业主就召开大会并高票通过不再与这家物管合作。“主要是对他们的服务不满。”业主代表杨鸿祥等人说，有的业主家里被盗后找物管，对方竟说只管小区秩序，不负责安全；小区公共区域的灯坏了几十个，物管却一直不修。

　　由于这是《物权法》实施后昆明市首个宣布自行管理的小区，因此一直置于媒体和社会的高度关注下。但老物管一直未撤出小区，给小区自治带来了困难。恒基物业公司相关负责人解释说没撤走是因为“至今仍有36万元的物管费没有收到，已严重影响了公司的正常运营”，他们还说：“一开始公司也对自己存在的一些问题进行了深刻的自我批评并进行整改，但业委会提出了诸多不合理要求。”

　　恒基物业公司还表示，11月中旬合同就到期，公司却仍然为业主提供了一个多月的服务，垫支了七万多元的水电等各项费用，但继续下去已无法承受。因此，12月25日物管公告“2008年1月1日零时起，停止所有服务”后，就于1日零时切断了小区公共道路的电源、给小区保安室、监控中心贴上了封条。

　　为了应对，业委会发出紧急通知请每户业主先垫支100元，暂时支付聘请保安、清运垃圾等费用。记者于2008年1月4日来到小区时，业委会聘请的15名保安已开始工作，小区照明从3日也已恢复。但恒基物管仍占据着小区会所的部分办公室，也未进行任何交割。业委会副主任杜雷、委员罗兆先等人都表示：“现在的僵持状态绝不是我们想要的。”

　　某小区（本报资料照片）[失望]政府“指导”缺位

　　业委会副主任杜雷说：“我们的自行管理之路走得艰辛而漫长：本想跟物管公司友好协商、平稳过渡，矛盾却不断激化甚至发展到了报警的地步；本想自行管理，现在却不得不绕回原来的路--找物管公司。”杜雷说，一开始，业委会想找家小物管公司，但发现对方责任心不强就否定了。然后又想自行管理，但因资质问题只得作罢。现在不得不绕回聘请物管的老路上。“不管是业委会成立还是自行管理，在我们跌跌撞撞摸索经验的时候，多希望政府相关部门帮我们一把啊！”

　　云南省鑫金桥律师事务所律师刘爱国说，按照《物权法》第75条的规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。但业委会副主任张林反映：业委会成立时到政府相关部门写申请、打报告、盖章成了重要工作，光章就盖了30多个。除了申请时房管局给过一个成立指导程序表，没感觉有什么指导和协助。

　　对此，昆明市盘龙区房管局物管办的工作人员张女士(不愿透露名字)说，虽然《物权法》提到业主可以自行管理，但昆明市、盘龙区针对这一问题的政策法规还没有出台，因此物管办也是摸着石头过河，无法给予更多更系统的指导，只是要求业委会成立时到物管办备案及取得认可。

　　[瓶颈] 《物权法》缺乏配套政策

　　“其实，我们自行管理之路上遇到的最大障碍，就是《物权法》缺乏相关的具体配套政策。”张林说。律师刘爱国分析，《物权法》第81条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。这个规定虽然赋予了业主权力，但没有相关的配套政策，可能会导致实际操作中出现困难。

　　首先是法人资质问题。张林等人认为，业委会自行管理的模式应该是向业主收费，然后聘请保安、垃圾清运等人员，对其直接支付劳务费，这样可以省掉中间环节的费用。但收费就要产生经济往来，如何管理？是否要上税？资金怎么流通？业委会曾到银行申请设立一个账户管理公款，但所有银行都以“业委会的性质无法明确”、“是企业法人还是社团法人的要求不同”等理由，予以拒绝。

　　对此，房管局物管办张女士说，业委会只是一个群众组织，不具备法人资格。一旦涉及到收费、税收等问题，政府将很难进行管理。“所以我们觉得，业委会自行管理这么大的小区，原本就不太现实，也不适合。”

　　其次是管理资质问题。律师刘爱国说，《物业管理条例》规定“从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格”，“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书”等。但杜雷等业委会成员认为，这是对企业的规定，不应该套用到业委会头上。但到底小区业委会自行管理应该套用哪种标准，到现在还缺乏具体的规定。

　　对此，房管局物管办张女士认为，业委会自行管理较大的小区时，在能力上存在很多现实问题。比如公共道路能否保证畅通？公共设施能否不被损坏？供水供电能否及时保障？一旦出了问题谁来负责？“业主是可以自行管理，但不代表就能管好。我们建议还是走招投标的路子，聘请专业物管公司进行管理。这样出了问题也有人负责。”

　　面对自行管理走过的曲折之路，业主代表杨鸿祥质疑：《物权法》已经赋予了广大业主最基本的权力，不能因为配套政策缺乏，就彻底否定业主自行管理。“是不是配套政策一天不出台，我们就无法自行管理，物权法就无法真正得到落实？”他说，人与自然小区的许多业主们急切盼望着《物权法》的相关配套政策能够尽快完善，小区的尴尬现状能够尽快改变。