2008年楼市宏观调控展望：更为理性和成熟

　　楼市宏观调控坚定推行两三年后，疯涨的房价开始出现放缓的迹象。2008年楼市宏观调控的走向显得格外关键。记者采访的一些专家学者普遍预测：2008年的宏观调控将更为理性和成熟。

　　保障性住房是稳定房价重要手段

　　记者了解到，按照建设部的要求，北京、上海、广州、深圳等大中城市新近都对外公布了2008年度住房建设计划，住房保障成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。专家表示，2008年将成为各地大规模开启保障性住房的一年。

　　以深圳为例，深圳市发布的《建设规划2008年度实施计划》表明，2008年深圳市计划建设各类住房15.68万套，其中，商品房11.1万套，保障性住房4.58万套，远远超过去年2.82万套的水平，体现出深圳保障性住房建设呈加速趋势。

　　在土地供应方面，今年深圳计划新供应住房用地1.8平方公里，其中，商品住房用地1.3平方公里，保障性住房用地0.5平方公里，另外还将利用存量用地1平方公里，保证了保障性住房建设的“后劲”。

　　北京、上海、广州等地的住房建设计划中，保障性住房供应总量也都达到年度住房供应总量的20%以上。“保障性住房大量推出，一方面能够缓解市民买房的焦虑，另一方面也能够大量增加供应，从而缓解目前楼市面临的供求紧张。”深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕说。

　　高海燕表示，经过近几年的调控，政府有关部门已经形成了比较明晰的思路，即加大保障性住房建设力度，解决低收入家庭的住房问题，同时也可减少商品房市场的刚性需求，从而稳定房价。

　　中等收入人群保障进入调控视野

　　对于中等收入者是否也要纳入政府的住房保障范围，近年来各方意见不一。建设部有关负责人最近表示，在着力解决低收入群众住房困难的同时，要鼓励各地区积极探索，发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。

　　按照有关表述，限价房将成为帮助中等收入人群安居的重要手段。此前，国内已有一些城市“试水”限价房，如北京、广州等地的限价房已进入摇号销售阶段。南京市对外表示，今年将正式着手研究“双限房”政策，计划建设10万平方米“双限房”。

　　有关专家表示，尽管各地在加大限价房的建设力度，但与占人口60%的中等收入人群的庞大需求相比，限价房的数量难免显得僧多粥少。“限价房的销售政策还不明晰，需要不断探索，而且可能引发市场低价竞争的连锁反应，其效果值得关注和探讨，因此短期内大量建设不太现实。”上海房地产独立评论人士顾海波说。

　　顾海波说，除了投入更多的财力物力来建设限价房外，更重要的就是，各地政府应该花更大的精力落实好“90平方米和70%”的政策，为中等收入人群解决住房问题创造条件。

　　在此次各地公布的2008年住房建设计划中，这一点得到了更多的强调。如深圳市要求，新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下的比重必须达到总建筑面积的70%以上。

　　房价可能会逐渐向理性回归

　　2007年楼市宏观调控的一大亮点，就是房贷新政策、加息等市场化调控手段的运用。随着收紧房贷和数次加息的“累积效应”发力，目前各地的房地产市场普遍降温，取得了比较明显的效果。

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平对此评价说，尽管这些政策并非专门针对房地产市场，而是着眼于经济社会发展全局，如抑制流动性过剩、防止出现类似美国次级贷的危机等。但由于这些因素往往是楼市“高烧”的深层原因，所以它们取得实效也在情理之中。

　　有关专家表示，随着金融、税收政策的继续贯彻落实，2008年住房投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置，房价可能会逐渐向理性回归。