楼市：假打折的多 真降价的少

　　

为在春节黄金周中一扫楼市“寒流”带来的观望气氛，不少城市的房地产开发商不约而同地搬出五花八门的促销手段揽客，令楼市出现了一个罕见的热闹“贺岁档”。不过，对于这些“贺岁”促销，购房者并不买账，业内人士还透露，“贺岁”的特价楼盘其实“猫腻”多多，房价真实性亦被扭曲。

　　“贺岁档”特价楼盘扎堆

　　2008年伊始，福州、厦门的房地产市场与国内许多城市差不多，春节前营销预热盛况空前。据福州市房地产交易登记中心统计，截至2008年1月底，福州可售住宅从去年11月的1.2万套激增到2万套，增幅达60%以上。与此同时，新楼盘扎堆特价销售。

　　在厦门市区的新开楼盘中，一些豪宅开发商推出“10万元特别减价优惠”，根据不同付款方式再给不同的额外折扣；还有的推出八八折员工特价、庆贺新年特价、迎奥运特价等。福州城区在售20余个新楼盘的促销战也打得火热，有的“送一成首付，加送10年利息增值额”；有的“一口价特房优惠”，外带“送三年物业管理费”。

　　记者观察发现，在福州，个别购房者对特价楼盘表现出了极大的兴趣，但扎堆特价、低价楼盘仍然无法从根本上消除普通购房者的观望情绪。

　　家住福州市鼓楼区虎节路的陈真真女士告诉记者，她的一位朋友四个月前想在市区某楼盘买房，当时均价一万元多一点，觉得贵了点就没买。最近，朋友看到这个楼盘推出一些特价房，价格为每平方米8888元，在要不要买房的问题上，她朋友更加犹豫起来，在那个楼盘附近还有些即将面市的新盘好像会“特价”得更厉害，生怕买了眼前的房子，别的以后还会再降价。

　　陈女士说，她是真的想赶在春节假期买房，她结婚15年了，一直和公公婆婆一起住，孩子一年年长大，公公婆婆70多平方米的两室一厅现已挤不下一家五口人了，所以看到一些特价楼盘的广告不免心动。“看到那些特价房广告，我就会打电话给售楼部，结果常让我失望，售楼部的经理要么说特价房已售完，要么就向我推荐价格比特价高很多的房子，一时让我不知如何是好。”

　　开发商“割肉”套现？

　　部分房地产开发商为何要赶在春节前后打出特价、低价的促销幌子？在福州房地产市场摸爬滚打近20年的闽江学院经济师林忠华告诉记者，去年9月至今，国内各大城市的房地产市场几乎都经历了长达四个多月的“量缩价涨”行情，开发商的房子按着自己的计划表一座座都建好了，卖不出去将是个大问题，手头资金一天比一天吃紧，以特价、低价吸引购房者，实乃“割肉”套现之举。

　　林忠华分析，从宏观层面上讲，经过新一轮的房地产宏观调控，狂飙突进的房价升势被遏制，各地政府投建的一批限价商品房陆续上市。据福建省建设厅规定，福建省内的限价房售价为同等地段房价的80%，2007年底至2008年1月，福州、厦门、泉州等地限价房的销售逐渐分流了一部分急待购房者的购房需求，也影响到购房者对楼价的判断，房价涨幅趋缓。近期，在广州、北京等大城市，一些普通商品房楼盘售价也开始向限价房“看齐”。

　　福州房地产业界高级经理人胡辉认为，追求业绩、回笼资金是一些开发商特别是上市的房地产公司低价销售的重要原因。2月至3月是上市公司公布年报业绩的时期，销售持续低迷下去会影响到整个新年度公司在资本市场的前景。同时记者也注意到，特别是在一些大城市进行降价销售的楼盘，不少都是已上市或正在准备上市的房地产开发企业。这些公司不约而同低价入市，估计是与追求业绩有关。

　　林忠华认为，部分楼盘的低价策略与回笼资金确有很大关系，而层出不穷的特价、低价也将会扰乱正常的房价信息体系。仔细研究这些楼盘不难发现，有不少开发商在此前拿过高价地。如果不是资金运转不过来，开发商绝不会采用低价开盘的营销方式。

　　特价背后“猫腻”重重

　　胡辉所代理销售的楼盘价格目前仍然比较坚挺，当他看到本地媒体铺天盖地刊播楼盘特价、低价的房地产广告，这让他“脊梁骨都冒冷汗”。胡辉告诉记者：“特价、低价楼盘‘猫腻’太多了，有的是事先捂盘惜售，暗地里拔高房价再降价促销；还有的新开楼盘根本就是随意定价，随意降价，不顾一切地吸引大批客流前往撑门面。这样会把渐渐回归理性的楼市搞得乌烟瘴气，刚刚稳定的房价也会被搞乱。”

　　记者在一些特价楼盘销售现场发现，大多数特价房只是开发商的促销噱头，有的根本是子虚乌有，有的是那些楼层不好、朝向差、靠马路的“扫尾房”，而且其均价都不低。

　　陈真真女士也嗅出了一些特价房的怪味，她说：“如果人不到售楼部现场，根本不知道房子的真实价格。到了售楼部，销售经理会告诉你，每套特价房价格都不一样，甚至同一套房子也有几个高低不同的价格。”

　　一位不愿透露姓名的房产中介老板说，近期当他见到屡屡出现的楼市特价信息，不由得让他心惊肉跳。“这样低的价格可能会把大批购房者吸引过去，但是估计绝大多数的购房者根本买不到所谓的特价房。而像我们这样不以低价作为卖点的商家，到时候连客户都吸引不到，我很担心特价楼盘会‘玩出火’，引发楼市不正常低价的‘骨牌效应’。”

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，房地产市场降价扎堆涌现，说明了现在房价仍然是处于虚高状态，“水分”的确很大，房价的真实性也因特价而被扭曲。造成这种现象的关键在于，目前房地产管理市场缺乏有效的价格监管体系。