房地产信托：个人投资或可寻机介入

　　

房地产信托产品的投资期限一般是1~2年，很少有超过3年的。相比基础设施信托产品4%左右的年收益率，社会投资者投资房地产信托产品，一般可以获得5%~6%的年收益率，显然，房地产信托产品的收益水平更高。

　　房地产信托不作保底承诺，这意味着一旦投资信托项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金都会有危险

　　1月16日，招商地产（000024.SZ）宣布将与上海国际信托有限公司合作以信托方式融资10亿元人民币，房地产信托在股市红火近两年后重新进入投资者的视野。实际上，由于宏观调控政策的相继出台，房地产信托产品的发行也一度受阻。

　　但随着招商地产信托融资计划的披露，房地产信托或有可能卷土重来。对于投资者而言，房地产信托仍然与地产股一样，是一种可以间接从房地产市场的增长中获得收益的投资方式。

　　信托投资机构用益信托工作室的统计数据显示，2007年11月，信托公司集合资金信托计划的63%投向金融领域，而投向房地产领域的则仅仅占总规模的2%。至12月，这一比例却发生明显变化——该月度投向金融领域的集合资金信托计划占总规模的49%，而房地产信托的占比则达到了43%。

　　房地产信托卷土重来

　　实际上，在2003年6月央行出台121号文件之后，房地产信托就曾经在2003年第四季度出现过“井喷”行情，投向房地产领域品种的数量和金额较当年第三季度分别增加22个、22.9亿元。

　　但随着宏观调控政策的深入，2005年9月，银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（即“212号文”），要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。此举使房地产信托产品的发行受阻。但也有一些信托公司在房地产信托上采用股权投资附加回购承诺的形式希望绕开政策限制。

　　至2006年8月，银监会再次下发被业界称为“54号文” 的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，对信托公司开展房地产股权信托做出新的规定，指出信托公司开办房地产贷款业务，或者以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。

　　2007年3月1日，信托新政颁布实施，新的《信托公司管理办法》明确规定，对向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得依靠贷款所进行的房地产信托受到更严格的限制，同时，股票市场走入罕见的大牛市，房地产信托几乎被投资者所遗忘。

　　但2007年下半年开始，关于房地产信托投资基金（即REITs）的话题开始在各个层面被广泛提及。据了解，联华国际信托投资有限公司作为试点之一，已经开始研究内地REITs的产品设计及发行等试点工作。

　　这一消息在一定程度上对房地产信托有刺激作用。此外，随着银行贷款对开发性贷款的进一步收紧以及监管部门对房地产上市公司再融资的相对限制，房地产信托这种一直游走于政策与市场之间的融资方式有可能再度成为房地产公司融资的重要手段之一。

　　投资者可寻机介入

　　一直关注并投资房地产信托的杨元是某投资咨询公司的管理人员，据他介绍，房地产信托产品的投资期限一般是1~2年，很少有超过3年的。相比基础设施信托产品4%左右的年收益率，社会投资者投资房地产信托产品，一般可以获得5%~6%的年收益率，显然，房地产信托产品的收益水平更高。

　　杨元表示，在房地产信托计划中，信托公司投放信托资金的途径主要通过直接贷款给房产项目获取收益，或是房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司绝对控股权阶段性让渡给信托投资公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权。

　　此外，还有一种类似REITs的物业财产权信托，这种信托产品是以商用物业的租金作为投资者收益的来源。但由于内地信托还无法突破200份的限制，因此这种信托产品目前仍然是私募性质的。

　　杨元同时也提醒，房地产信托产品虽然收益水平较高，但风险亦不可小觑。房地产信托不作保底承诺，这意味着一旦投资信托项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金都会有危险。

　　虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障，但房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的，如果房地产项目无法按时还款，信托公司只能通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。

　　据了解，在房地产的项目类型中，同等条件下，商业地产的收益率可能会比住宅项目稍高一些，收益可能相差一个百分点左右。但由于商业地产项目的变现风险更大，投资者需要承担的投资风险也比投资住宅项目要大一些。

　　但根据现有《信托法》的规定，每个信托计划最多只能卖200份的硬性要求，而单个房产信托项目的规模都在1亿元以上，这意味着单个投资者最低的投资门槛也需几十万元的资金，对于一般的中小投资者而言，房地产信托的投资门槛相对较高。

　　此外，去年初银监会公布了修订后的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等临管规则。新规定设定了最近3年内每年收入超过20万元人民币的门槛，且投资门槛也被锁定在100万元以上。显然，投资房地产信托的个人投资者门槛已被提高。插图/苏益

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　　修订后的《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定，合格的个人投资者应当符合三项条件之一：个人收入在最近3年内每年收入超过20万元人民币，或者夫妻双方合计收入在最近3年内每年收入超过30万元人民币，且能提供收入证明；在认购信托计划时，个人或家庭金融资产总计超过100万元，且能提供财产证明；投资一个信托计划的最低金额不少于100万元。

于骁