投资房地产信托应注意的风险

　　●注意信托产品的流动性风险

　　目前中国信托机构的信托产品，在流动性方面与存款和股票相比是比较差的。由于没有完备的法律和规范，信托产品虽在信托公司内部有可以转换的可能性，但始终未能找到变现途径，如无法质押取得贷款，当然也没有自由的市场进行流通。换句话说，信托生效后，一旦出现急需资金的情况，将无法通过正常渠道进行融资。

　　目前我国发行的房地产信托计划多数以贷款性质运作，资金和产品流动性差，虽然信托文件上规定投资可以转让，但信托产品的转让平台还没有建立。另外，在办理过户手续时信托公司还要向买卖双方各收取合同金额的千分之一的手续费，所以，投资房产信托产品最好是用一段时间不急需的资金。

　　●认真考察房地产信托项目

　　主要包括考察房地产项目的前景和信托产品的担保单位。一般情况下，政府委托项目信用最高，但收益较低，而“国”字头企业做担保的项目信用水平居中。

　　我国现有的房地产信托计划在运营模式方面也存在缺陷，绝大多数地产信托产品都采取的是贷款模式，形式比较单一，抗风险能力差。

　　近几年来，全国各地房地产十分火爆，房价不断高涨，从而使房地产信托风险处于相对较低状态。同时，由于目前市场需求远远大于供给，信托公司有足够的项目可以挑选，这也大大降低了房地产信托投资的风险。但房地产是个周期性很强的行业，收益体现出不稳定、大起大落的特点。

　　如果房地产陷入低潮，根据《信托法》及相关规定，信托产品不能作保底承诺，房地产信托计划所谓的“预期收益”只是信托公司的一种市场判断，并不等同于银行存款的债权债务关系。也就是说，房地产信托计划一旦运作失败，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，至于运营过程中发生的风险，则完全由投资人承担。所以认真考察房地产信托项目是投资的重中之重。

　　●认真考察信托公司的实力

　　根据年报的业绩选择信托公司可能是一种回避风险的新途径。今年是信托公司信息披露试点的第一年，各家公司的业绩差距很大。 对披露年报的信托公司经营业绩评判，除净利润指标， 信托报酬率作为信托报酬应收收入合计与年均受托资产本金之比，是信托业比较看重的一项，它能够反映各家公司信托管理水平的差异。此外，关联交易是一个比较敏感而重要的问题，应注意信托公司有无必要采取措施，防范关联交易可能导致的金融风险。

　　●注意信托项目运营过程中的风险

　　根据有关法规，信托项目运营过程中发生的风险，要完全由投资人承担，信托公司不承诺信托财产不受损失。只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，才会负责赔偿委托人的损失。投资者应关注信托公司的风险控制手段，幻想追求低风险下的高收益是不现实的。（华宝信托 吴平）