与朋友“合资炒楼” 小资本撬动大市值

　　投资不一定要身家殷实，小本经营也可以积少成多。本钱少的投资者，选择房产时，首先需要控制成本，比如实地考察租金能否抵消月供，如何提高租金水平，尽量减少自己的后续投入等。而引入知根知底的合作伙伴，可以减少前期支出，增加抗风险能力，又避免了为供楼而降低自己生活水平的状况出现

　　在广州一家事业单位从事会计工作的张小姐，虽然目前只工作了5年，月收入也只有6000元左右，但是目前却是三套房产的“包租婆”，全因她有一套独到的理财秘方。

　　改造“房中房”

　　2002年，张小姐工作一年后，由家人出资6万元加上自己存下来的3万元，在天河城附近的地铁口旁贷款买了一套两室一厅的二手房。由于当时广州楼价徘徊在低位，这套73平方米的房子价格仅需32万元，月供约2000元。

　　一年后，张小姐结了婚，当她准备将婚前购买的房子转为出租时，发现由于房子的楼龄已近10年，月租金在当时只有2200元左右。

　　经过考虑，张小姐决定将自己的房子重新装修，间隔为一个大门进去的4个独立的带厨具和卫生间的小单间。一个多月后，装修一新的房子顺利租出，每个小单间月租金约为1000元。

　　“房子的改造费用，包括新添置的家具、电器费用，总成本大概是5万元。我选择的租客都是刚毕业的大学生，又以女孩子居多，交租准时，房屋保持得很整洁。而对中介来说，一套房变成多间房出租，他们中介费也能多收不少，也很乐意帮我推销。”张小姐颇为得意地说，她对房子的“改造”竟然引来一些街坊纷纷效仿。到了2006年，天河城已成为“房中房”的聚集地，并取代不少“城中村”成为刚毕业的大学生的落脚地。

　　“每个单间月租最高时曾经达到了1500元。”张小姐说。不过，随着“房中房”不断涌现，小区内的住户反对声音也在增多，这些住户认为“房中房”改造危害建筑安全，而且容易造成下水道堵塞，不时有邻居跑到物管处投诉。

　　不愿陷入麻烦之中的张小姐，在2006年末将这套两居室转卖，售价约68万元，扣除贷款利息、手续费及交易等费用，张小姐合计净赚约38万元。

　　“合资炒楼”

　　2005年初，又存下一笔钱的张小姐开始寻找合适的物业进行投资。“因为2004年我审计过几家房地产公司的账目，发现由于建筑原材料上涨，开发商有提价的需要。实际上，2005年初已经出现房价加速上涨的势头，于是就没有听从家人让我把积蓄拿去买国债的建议，而是把它投资到了房产上。”

　　经过反复比较，2005年秋，张小姐选中了位于市中心的一个中小户型新盘，这个楼盘的认购价比同地段物业低20％，而且周边有不少写字楼。

　　但是此时张小姐遇到了一个问题，实地考察后她看中的不是原计划购买的40平方米小户型，而是一个朝向更好、景观更好的两居室。但当时她那套“房改房”尚未转手，手里的现金只有7万元左右，不足以支付首期款。此时，恰好她一个好朋友也想投资，但是也只有几万元的闲钱。

　　于是张小姐想到了“合资炒楼”。朋友虽然结婚了，但是婚房是由夫家提供，因此购买的时候以朋友的名义申请到了初次置业的优惠贷款利率。月供款及交易、收楼费用则由双方平分。

　　“联合炒房的好处是风险分散了，而且供楼压力不大，在收楼出租前只需要每人月供1200元左右。”张小姐说。1年后的收楼期，她们所购买的物业价格已经上涨了50％。目前的价格更是接近买价的2.5倍。

　　尝到了甜头的张小姐在2006年上述物业收楼出租后，又与另外一个朋友以同样的“合资买房”方式购买了两套位于老城区中心花园酒店旁的小户型。由于朋友没有贷款记录，这次还申请到了公积金贷款。

　　“现在三套房产的租金除了还月供，还绰绰有余。尽管央行不时加息，但是因为有两套物业都是公积金贷款，月供节省了不少。而我投入三套房的首付款加上收楼前的月供合计约20万元左右。如果按目前的市价将三套房产都卖出去，扣掉贷款还能净赚70多万元。”

　　张小姐认为，投资不一定要身家殷实，小本经营也可以积少成多。本钱少的投资者，选择房产时，首先需要控制成本，比如实地考察租金能否抵消月供，如何提高租金水平，尽量减少自己的后续投入等。而引入知根知底的合作伙伴，可以减少前期支出，增加抗风险能力，又避免了为供楼而降低自己生活水平的状况出现。

　　目前广州楼价下调，张小姐正在考虑是否再进行投资。“如果有比较具有吸引力的价格，我会考虑再和朋友合作的。”

　　根据记者估算，张小姐名下三套物业均申请了20年贷款，目前贷款余额为66万元，租金收入每月约7000元，三套物业目前市值约为215万元。