杭州楼市陷入“阶段性”低迷

　　■六大二线城市房价报道之三■本报记者谢丽佳

　　岁末年初，就在京沪深穗等一线城市房地产市场遇冷的同时，以杭州为代表的部分二线城市楼市也开始降温。

　　市场低迷观望氛围浓厚

　　“ 2007年火爆一时的杭州楼市受第三季度‘房贷新政’、多次加息等宏观调控政策的影响，从去年11月以后就进入调整期，市场需求明显降温，今年1月份的杭州楼市更是惨淡经营。”21世纪不动产杭州区域分析师赵新伟告诉中国经济时报记者。

　　他说，杭州楼市近段时间出现了一些“特殊”现象，曾经捂盘待涨的一手商品房项目纷纷开盘，有些计划春节后开盘的项目也提前开盘；二手楼市中前几个月常有的房东频频提价的现象不但鲜有发生，而且主动降价之风日盛。

　　据21世纪不动产杭州区域市场营销中心统计，1月1日—20日，杭州市主城区一手房成交量只有1192套，与去年12月份同期的1314套环比下降9．28％；二手房成交量表现更差，主城区仅有824套，比去年12月份同期的990套，环比下降16．77％。

　　在价格方面，一手房与二手房市场则表现各异，一手房一月份中上旬成交均价出现微涨，由 12月份同期的13504．77元／平方米上涨到13890．80元／平方米；二手房成交均价则由12月份同期的12380．55元／平方米下降到1月份的11384．93元／平方米。

　　从供求关系来看，1月份中上旬杭州二手楼市挂牌量与需求量同时下滑，据21世纪不动产统计，本月挂牌总量比12月份中上旬有小幅减少，环比下降8．32％；受淡季、政策与房价高企的影响，需求总量则出现了大幅度下降，下降幅度达到了15．36％。

　　而买卖双方的心态则比较微妙，目前房东仍看好2008年的市场，特别是3月份以后的市场，认为杭州房价将继续上升；买家则认为目前房价过高，由于政策尚未明朗，很多购房者仍处于深度观望中。

　　稳中有升局部回调

　　“1－2月份杭城的天气将更为严寒，势必影响买卖双方的积极性。”赵新伟表示，原本1－2月份就是传统的销售淡季，再加上目前楼市调控政策频出、观望氛围浓厚，房价较高等因素，预计接下来的2月份杭城楼市将会持续低迷。

　　尽管如此，他对杭州市场未来的走势依旧乐观。

　　“2008年杭州楼市整体将稳中有升，部分区域可能面临回调。”赵新伟表示，2008年预计会有大批房源上市，将有效缓解房价的过快增长。根据房地产开发周期，房地产项目从拿地到变为可售房源需要2－3年的时间，这就意味着2008年上市的房源主要是由04、05、06年出让的土地形成的。

　　据相关统计，杭州主城区（不含萧山、余杭）04、05、06年分别出让土地182．45万平方米、224．32万平方米、244．98万平方米。据此推算，2008年约有400多万平方米的房源上市，主要集中在城东区域、城北区域与三墩区域，特别是城东的下沙与九堡将是2008年的供应大户，2008年大批房源的上市将缓解目前楼市的供需状况，有利于抑制房价的过快增长。

　　“尽管如此，供应不足的问题在短时间内仍无法得到彻底改变。”赵新伟指出，导致房价持续大幅攀升的原因在于目前楼市的需求旺盛和供应不足的矛盾。

　　2006、2007年虽然杭州出让的土地逐年增多，但这些土地要转化为供应量需要一定的时间，因此，杭州楼市在未来的一段时间内仍将处于供不应求的状态，预计杭州楼市整体成交价格在较长的一段时间内还会保持稳中有升的趋势，不过，涨幅将明显小于2007年。与此同时，2007年房价涨势过快的区域在2008年将很有可能出现局部回调。

　　另一方面，2008年仍将施行紧缩的货币政策，对开发商的资金链会产生一定的影响，而这一政策到底是加速还是减缓开发商的推盘速度，目前还不明确，对后市的影响还有待观察。