"崩盘"暴露房产中介行业三大痼疾

　　在国外被称为“房地产市场秩序维护者”的房产中介缘何在国内广受非议，甚至缺乏最起码的诚信？是行业风气不正还是监管缺位？

　　“中介的连续‘崩盘’不仅仅是对房地产市场的巨大打击，而且充分暴露了这一资金流动性过大的行业存在的种种痼疾。”接受记者采访的业内人士认为，房产中介行业在楼市飙升期间埋下的各种隐患如今已经暴露无遗。

　　恶性循环挣断产业链

　　南宁市房产中介资深人士叶铮认为，房产中介行业目前暴露的各种危机，其实早在该行业全面放开时就已经埋下了“种子”。2003年，房产中介行业全面放开，房产中介成为一种市场行为。由于房产中介利用的是买卖双方对房产信息的不透明性来实现自身的利益。隐瞒房产信息、擅自提高价格等成为房产中介牟取暴利的主要做法。这一做法并未遭到相关部门的严格监管，中介也就成为“暴利”的代名词。

　　叶铮说：“房地产中介‘暴利’有多高，以广州、南宁为例，最高的时候一套房子甚至可以赚取房价10%至20%左右的利润，向买主一方抬升价钱，向卖主一方压低价格。”

　　广西壮族自治区政协委员曾明华认为，房产中介行业的暴利迅速吸引来许多新的进入者，房产中介的利润越摊越簿，过度挪用资金的房产中介自然无法实现收支平衡。只有不断地扩大自己的规模，才能保证客户房款资金的进出平衡。一旦成交额出现下滑，就不得不面临资金周转的压力。拖延付款成为中介公司缓解资金压力的方式，但对大型的中介公司来说无异于饮鸩止渴。

　　业内人士坦言，快速做大、迅速融资几乎成为每一家中介公司梦寐以求的想法。叶铮说：“影响最大、关店最多的房产中介创辉租售，根本不是在卖房子，而是想着玩资本，主要目的是为了吸引机构投资者，进而上市。这一做法就像一些开发商先楼市圈地再股市圈钱一样。”

　　一行富贵险中求

　　常年在珠三角、广西和云南一带从事房产中介营销的业内人士顾舒宪用“一行富贵险中求”来概括中介“暴利”和“危机”同时存在的现象。他说：“房地产行业暴利产生的根源是房地产市场信息的不透明，而‘危机’的根源则是中介公司为牟取高额利润，往往要预先投入大量资金，进行违规操作。”

　　顾舒宪告诉记者，国家开放中介市场的最初几年，几乎每个中介公司都与地方相关职能部门有或多或少的联系，一方面，当时为了创造就业岗位，中介产业准入门槛不高，几万元就可成立一家中介公司，大大小小的中介公司在短短几年内如雨后春笋般冒出来；另一方面，中介公司逐渐掌握了大量信息资源，同时强化了房屋流动性和变现性。顾舒宪说：“这个作用在房价上涨、投机盛行时更加明显。”

　　曾经在广东惠州从事地产营销业务的章先生告诉记者，2007年以来，当地几乎80%以上的房产中介，都是负债经营，或者资金困难。他们经手的90%以上的二手房属于新开盘不久的楼盘，绝大部分都在银行进行过按揭抵押。要想成功卖掉手中的房子，必须先偿清银行全部购楼款，才能进行房产证过户，交易最终达成。为促成交易，收取佣金，中介往往先垫资，替客户赎楼。

　　顾舒宪说：“在珠三角一带，100%的炒房者都要求房产中介垫付赎楼资金。而中介替客户赎楼资金的来源，有不少就是挪用其他客户交给中介托管的房款。因为一旦卖房成功，中介公司能够获得高额的利润。”

　　熟悉房地产中介内幕的财务会计郑旭东给记者算了一笔账，一般来说，一套价值100万元左右的房屋，如果能够在三个月时间内成功出售，扣除垫付的赎楼资金利息、人工、水电和其他相关成本，中介能够赚取房价10%至20%左右的利润，而成本不过只有数千元。

　　广西桂东南研究中心主任杨天保认为，实际上，银行、中介、客户都知道其中潜藏的深层危机，一旦市场降温，交易量下降，中介公司就无法实现“拆东墙补西墙”的资金流动模式。“各种中介机构的崩盘恰恰就是因为这个原因。”

　　三大痼疾暴露无遗

　　业内人士认为，资金运作缺乏监管、缺乏行业规范、“挂靠”现象无法杜绝，这是目前房产中介暴露出的三大痼疾。

　　首先，长期以来，中介资金缺乏监管，大量的客户资金实际上成为中介公司可以随时动用的“金库”。在行业制度不健全的情况下，最有效的保证手段是建立二手房交易资金监管制度，在银行设立房屋买卖双方和中介机构共管账户，防止挪用资金的事件发生。但是，直到中介机构连续出现卷款潜逃的情况后，这一问题才纳入相关职能部门的视野。

　　其次，缺乏行业规范是中介面临“诚信危机”的核心原因。目前，整个房产中介行业制度建设仍处于空白，我国房产中介佣金标准是1%至3%。但再高的佣金也比不上吃差价带来的收益高。不久前，北京、深圳、上海一度流传着二手房交易还属于卖方市场，一套房有10个甚至更多买家等着抢的“神话”，掌握着房源的业务员怎么会不动念头？

　　第三，房地产行业“挂靠”现象无法杜绝，整体素质亟待提升。根据国家工商总局相关条例规定，申请从事房产中介行业的人员，必须经过国家工商总局进行的培训，只有拿到培训合格证才能申请开办中介公司。可目前中介公司拿到此培训合格证的人员很少，很多中小中介公司都是挂靠大的中介公司开展业务工作，一些中介公司故意隐瞒内部从业人员的人数，容易导致从业人员与中介公司欺骗顾客的行为发生。

　　新加坡资深房地产评估师欧震林认为，一方面，应尽快采取措施推动房产交易资金“第三方监管”的实施，另一方面，应加强对整个房产中介行业的监管，行业规范的制定已经迫在眉睫。

　　目前，北京、上海、广州、南京等地已经相继制定了二手房交易资金监管的方式。这些方式包括，交易资金由银行监管、中介监管、房地产交易中心监管以及公证处监管。中介作为交易第三方，承担一定的赔偿责任。

　　与此同时，业内人士认为，必须通过行业协会加大对房地产中介的规范力度。参照发达国家对行业协会培育、扶持、规范的措施，引导行业协会尽快制定出相关的细节和法律条款，通过行业协会披露、向公众公开信息等方式，在清理行业中“害群之马”的同时，引导消费者规避非法中介和违规操作的风险。