地产信贷从紧进一步加强我国楼市调控力度

　　目前，2008年一季度银行贷款已开始投放，但房地产开发商和投资者所期待的“贷款松动”局面并未出现。地产信贷从紧进一步加强了楼市调控的力度。

　　杠杆融资难再续

　　“第二套房贷款？最多只能贷六成，5年期以上利率在基准利率7.83%的基础上上浮10%，即8.613%。没有优惠利率。”近日，记者致电建设银行、工商银行、深圳发展银行询问房贷，得到的回答如出一辙。

　　“现在各家银行审贷都很严，额度和去年相比只少不多。”建设银行、深圳发展银行在上海的支行信贷部负责人告诉记者，利用信贷杠杆融资炒房现在没那么容易了，首付比例、利率成本和以前相比都有较大幅度提高。

　　第二套房贷款新规出台前，无论购买多少套房，银行基本都给予优惠利率，即在基准利率的基础上下浮15%。而现在，第二套房(及以上)利率须从高，在基准利率的基础上上浮10%。以2007年央行第六次加息后的5年期以上贷款基准利率7.83%计算，此前炒房者支付利率一般为6.655%，而现在高达8.613%，相差近2个百分点。

　　以购买一套100万元的住房为例，此前首付三成，30年期月供为4471.5元；现在炒房的话，首付至少四成，30年期月供达4628.4元。折算下来，对于贷款炒房人而言，近似于房价成本上浮了10%。

　　开发商“找钱”难

　　比投资客更急于“找钱”的是开发商。多家房地产企业反映，“感觉今年贷款难贷！”究其原因，在紧缩货币政策下，银行几乎无一例外地收缩公司贷款保个人贷款，砍削对房地产企业的开发贷款成了众银行的不二选择。

　　以建设银行为例，2008年新增贷款3500亿元，而2007年总量在5000亿元以上；今年建行个人贷款投放量1300亿元，尽管比去年减少200亿元，但占比大幅提高。这意味着公司贷款额度锐减，房地产企业所能贷到的款项自然相应地大大降低。

　　日信证券分析指出，在房地产行业的资金来源中，商业银行直接贷款向来占比很高，在资金紧缩过程中，不具备竞争优势、行业地位低、发展前景黯淡的中小开发商将首先被压缩。

　　房地产企业从资本市场融资的渠道同样也在收窄。根据沪深两市上市公司公告统计，2007年通过A股IPO集资的上市公司达到120家，募集资金额达4143亿元；实施增发的企业有156家，增发募集资金总额达2712亿元。截至2007年6月份的数据，房地产上市企业从二级市场融资就达1100亿元。但从2007年10月份以来，多家上市公司申报的增发方案已搁置。

　　“细水长流”取代“大水漫灌”

　　对于普通买房人而言，“房钱”在2008年同样是个不能回避的问题。

　　严控信贷对于普通购房人有着双重意味：一是“紧箍”不会落到他们头上，工、农、中、建四大银行尽管新增贷款总量有些有所减少，但个人房贷削减不多，比例反而有所提高。信贷向满足真实住房需求倾斜的态势明显。

　　二是贷款发放方式与往年有所改变：不再是按年度放款，而是每个季度按比例发放。换言之，信贷“水量”没有减多少，但“放水”的方式改变了，由原来的“大水漫灌”改为现在按季“细水长流”。这有利于熨平楼市的大起。