"买路钱"

　　本报记者 黄抒阳

　　1月14日，海南省海口市中心的一处商住两用楼的建设工地上，几队人马在一堵新砌砖墙之前，争执、谩骂、乃至肢体冲突。海口市龙昆南派出所的干警也到了现场。

　　这场暴力全都是因为一堵新砌的砖墙。

　　砖墙堵上的，是在建中的海口市金利大厦一楼的公共通道，它是工队进入大楼，对大厦4-30层进行施工建设的唯一"通路";但此刻，这条路被堵上了。

　　"堵塞公共通道，就是为了索要'买路钱'。"4-30层住宅塔楼开发商海南嘉意房地产开发有限公司总经理助理邓光华说，按他介绍，他们要对自己的4-30层进行施工，就必须交钱走它裙楼的1-3层。

　　海南华泰物业投资集团有限公司蔡姓副总则回应:"我们拥有1至3层的产权，这产权明确地包括公共通道、消防通道、公寓大堂、门厅等公共部分的全部面积。我们就是要保护自己的财产。"

　　一段围绕金利大厦的多方故事在双方的争执中，轮廓渐晰:海口地方曾经处理烂尾楼的"隐疾"，法院方面裁定利益分配的后续反应，凸现出来。

　　建在空中的楼阁

　　1月14日中午，在龙昆南派出所里，张所长协调嘉意和华泰之间的"暴力冲突"事件。在他看来，这是再简单不过的施工纠纷。

　　很快，他就发现这个纠纷并不简单。这个协调会，在3个多小时后仍然没有结果。

　　嘉意的负责人认为华泰违法建墙，阻碍了本属于大家的公共通道造成施工暂停。

　　华泰负责人回答倒是简单:"整个一楼都是我们的。"

　　"你违法!"嘉意的王先生从怀里掏出一叠复印件，这些包括1984年<民法通则>、1995年<商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则>、2000年<房产测量规定>、2003年<物业管理条例>，建设部94号<城市异产毗连房屋管理规定>文件，不断重复一句话，"公共部位、公共设施为业主共同所有，任何人不能独占、不能擅自处理"。

　　"我们是从法院的委托拍卖获得了一楼的全部产权。"我们是依据法院的裁定，合法拥有了地下室的公共设备间、公共通道。你使用就要和我们来分摊这部分公共面积。" 华泰的蔡姓副总说。

　　华泰和嘉意争执的焦点，落在一份法院裁定上。

　　这份在2005年1月5日由海南省海南中级人民法院出具的<民事裁定书70-25>中，原拥有首层物业产权的房地产公司因欠债，由法院执行拍卖来抵偿债主。

　　海南中院的裁定书中写定，"经拍卖，吉利大厦公寓楼首层房产由华泰物业投资集团以700万竞买获得"。

　　但这里所言的首层房产到底包含多大的范围呢?在2004年12月9日，<海南日报>刊登的金利大厦首层拍卖公告中，有清晰的注解，"标的按现状拍卖，首层面积包括公共走道、消防通道、公寓大堂、电梯房、设备房、门厅等公共部分的全部面积"。

　　烂尾工程"顽疾"

　　早在2004年3月，海南中院就委托拍卖事务所拍卖"金利大厦"公寓楼首层房产3537.67平方米，并在4月27日的<海南日报>刊登拍卖公告。

　　公告简单一语，"该大厦首层3537.67平方米房产整体拍卖"，立刻引起了大厦4-30层塔楼续建权嘉意公司的注意。但此时，华泰公司已经以816万获得。

　　"我们知道，3537.67平方米，是大厦一层的全部建筑面积。这意味着他们要把整个一层包括公共部分也拿去拍卖。"邓光华讲，当时似乎嘉意方面觉得是法院疏忽了。

　　于是，在2004年的11月，嘉意给海南中院谏言<拍卖异议书>，表达了法院不该拍卖整个项目的独占公共部位的做法，"这在全国恐怕都难找到先例"。由此，海南中院在11月底，撤销了此前的拍卖，并要求重新拍卖。

　　12月9日，<海南日报>再次刊登拍卖公告，此前模糊简单的一个"3537.67平方米"，清晰的明确成"包括公共部分的全部面积"。

　　"这让人难以理解。原拍卖被撤销的原因反而在新的拍卖中，被变本加厉。"邓光华站在自己的立场上想这个问题。

　　新的明确包括了公摊面积的首层房产，反而以低于此前100多万的价格，仍然被华泰用700万揽入怀中。

　　嘉意再次向海南中院表达不满，中院坦诚回复，"依照相关法律，你公司依法享有(裙楼1-3层)相关的续建权、通行权、使用权。目前一楼仍在执行之中，将来裁定时也会在使用权方面阐明你公司享有的权益。"

　　显然，中院在回复中承认了公共物业受到的法律保护。嘉意总算在2004年的年底放了心，因为有了中院关于"将来裁定"的承诺。

　　然而，2005年1月5日，海南中院最终的裁定(即上述裁定)对嘉意的权益只字未提，只言及首层房产全部归华泰拍卖获得。

　　比砖墙更难拆的"墙"

　　14日下午，海南中院刑庭审判长梁永平很快就回忆起来了自己经手的裁定。

　　"先要明确的是，再怎么说封墙要买路钱不让人家施工，是不对的。不仅不合法也不合情理。"中院的梁永平说。

　　梁永平和其他两个中院的执行人当初执行这份民事裁定时，考虑到两个方面的原因:一方面是这个首层房产曾经就拍卖过一次，上次拍卖也是包含整体首层的全部房产;另外一个原因，就是当时的公共设备间、公共通道在这个烂尾的工程里还没有开始建设，嘉意和华泰一时也商量不定，等日后双方再协商。

　　但是，对于海南中院给了嘉意在裁定中体现权益的承诺，而最终的裁定又没有兑现的问题。梁的解释是，当时大家的想法是尽量快的处理海口市这些烂尾工程。

　　至于这份裁定是否存在法律问题，梁认为，嘉意公司可以再申请撤销这份裁定。

　　早在2007年7月份，嘉意把撤销相关裁定的申请递了到海南高院。9月份，海南高院才组织华泰和嘉意双方听证，来调解问题。

　　华泰的意思一如既往，要使用有其独家拥有产权的房产，就要分摊费用。但是嘉意认为自己拥有4-30层的"建筑面积1.8万平方米，已经包含了公共面积"，他们不会再花钱买回自己的东西。

　　此事就一直放了下来。直至14日，双方冲突激化。

　　1月15日傍晚，海南高院负责此项"裁定是否撤销"工作的审理法官陈正高。

　　复电:"全天的会议院领导一直在讨论华泰和嘉意围绕这份裁定的纠纷的处理办法。"

　　直至17日，身为海口市人大常委委员的华泰公司董事长杨荣湘仍然无法联系到。但是，杨的态度可以得到不同的版本。嘉意的管理高层透露，"和杨聊过很多次，他问我们能不能把塔楼直接转让给他"。

　　华泰的副总蔡先生明白讲，"嘉意要和我们分摊公共面积。"至于如何分摊，有消息版本是，嘉意以商铺价格买回公摊面积，因为"华泰想把一楼开发成商铺"。但这价格"在整个海口都高得离谱"。

　　这些双方处理纠纷的办法，都建立在原裁定的不予撤销的前提下，而这份裁定的撤销，在目前的确看不到任何征兆。

　　"新阶段，海口的第一座烂尾楼就要产生了。"邓面对拖延工期累积起来的贷款债务感到无望。

　　海南政法职业学院应用法律系一位副教授说:"公共通道是大家共有，以任何理由封堵都是违法的。"