老百姓对经济适用房有“三大”方面的期盼

　　新年新居新期盼。

　　前不久，江西省九江市中心城区2007年度第三批经济适用住房暨廉租房公开摇号在该市图书馆举行。在市监察局两名监督员的监督下和两名公证人员的全程公证下，直接摇号产生1059个中签家庭和对应房号。图为一位市民在期盼着自己摇中经济适用房号码。新华社记者:章武摄

　　乌鲁木齐计划三年建成26000套“解困房”。从2008年开始，乌鲁木齐市政府计划每年拿出1.03亿元，用3年时间基本解决乌鲁木齐市低保、低收入家庭住房困难问题。

　　1月2日，两位小朋友从乌鲁木齐市沙依巴克区一处新建的经济适用房旁走过。新华社记者:赵戈摄编者按：2007年可谓是“住房保障政策年”，而今年则将是经济适用房大量推向市场的兑现年。为此，接受记者采访的消费者对经济适用房给予了更多的关注和期待，他们认为经济适用房应该在增加房源、完善管理、方便实用等三大方面让老百姓更加满意。

　　消费者呼吁经济适用房更“实用”

　　“我听说现在政策对经济适用房的面积进行了严格的限制，那么我现在最关心的是房子会不会比以往增多，拿号会不会比以前容易。虽然价格很便宜，但如果拿不到号的话，还是解决不了我的实际问题，我希望政府能够不断加大供给力度，提供更多的经济适用房。”在某网络公司工作的崔先生对记者说。

　　和崔先生的观点相似，在北京某出版社工作的李小姐对记者说，我最关心的是经济适用房能不能够真正地分配到急需这部分房源来解决住房问题的消费者手中。以前，很多开着奔驰和宝马的购房人都能够买到经济适用房，而且都是面积特别大的，我觉得这特别不合理，实际上让富人尝到了甜头，但中低收入家庭并没有真正的受益。我希望政府能够从严把关，让经济实用房更加“实用”，这种“实用”不仅要体现在价格上，更应该体现在分配对象上，让中低收入家庭受益。

　　对此，已经购买经济适用房的北京刘先生也深有感触，他说，我觉得经济适用房应该建在交通比较便利的地方，目前很多的经济适用房越建越远，交通很不方便。虽然价格比商品房便宜很多，但也要充分考虑购买人群的出行成本问题，我住在回龙观小区，每次到市区都需要换几次车，而且需要花费两个多小时，有时甚者更长，真的是很不方便。

　　除了交通出行方面的考虑外，记者发现，部分消费者对经济适用房的品质也提出了要求。深圳某房地产经纪有限公司策划部刘先生说，目前，经济适用房存在一个系统问题——量少、难买、操作不规范等问题，如果经济适用房能够形成规模，将很大程度解决低收入人群的住房难题。他表示，经济适用房虽然价格较商品房便宜很多，但不应该在品质上打折扣。建议相关部门在建设经济适用房时，在户型设计、朝向以及位置等多方面予以综合考虑，在满足最基本居住功能的同时，也应该考虑到舒适的功能，不能将廉价的房子就和低品质的房子划等号。

　　实施中多重问题尚待解决

　　尽管经济适用房“新政”对规范经济适用房将起到积极的作用，但专家认为，当前经济适用房在实施中存在的诸多问题应该加以重视。

　　中国社科院经济研究所研究员汪利娜认为，首先，经济适用房供给逐年下降，调控与保障功能有限。她说，经济适用房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场的“拾遗补缺”。特别是近几年，房价上涨过快、城市拆迁规模过大、大户型高档房越建越多，百姓对经济适用房的需求增加，但自2002年土地新政对商业性用地实施“招、拍、挂”以来，许多地方政府在经济利益的驱动下，不愿意增加经济适用房的供给，导致其投资规模、开工、竣工和销售量均呈下降趋势，这大大削弱上政府优化结构、平抑价格和调控住宅市场的能力，也削弱经济适用房的保障功能。

　　其次，保障对象不清，具体措施不到位。汪利娜说，经济适用房是由政府扶持的、有偿提供的保障性住房。因此，它的销售对象、建筑标准、销售价格、分配方式、销后上市交易等应区别于市场上的商品。然而，以往在政策实施中却没有详细、具体的操作规范。例如，销售对象过泛，似乎全社会80%的中低收入居民、有房没房的、自住的投资的都可享受经济适用房，混淆了商品房与保障房的界线、市场与政府职能。结果使经济适用房成了投机炒作的对象，还“让富人占了穷人的便宜”。

　　专家支招经济适用房建设

　　对于经济适用房应该如何建设、分配，专家也给出了具体建议。他们认为，政府应依据变化的市场需求，特别是在房价高的大中城市，加大经济适用房的供给，动态把握其供给规模，使之成为政府调控市场、优化结构、平抑价格的一个抓手。

　　同时，应严格限定建筑标准和购买对象。解决这一问题的关键在于能否通过个人征信、产权登记、社区服务体系等准确把握购房者住房现状，是否是第一次置业、购房自住、家庭资产等基础信息，让真正住房困难的中低收入家庭(中偏上除外)可以在政策的扶持下改善住房条件。

　　他们还建议，变经济适用房“只售不租”为“租售并举”，政府应自建或通过政策优惠引导房地产企业和房地产信托投资基金兴建中低价位租赁住房，包括青年公寓、老年公寓、农民工公寓等，以弥补市场缺陷，满足多层次住房需求。此外，应严格限制政府部门、垄断行业和单位的自建房分房等非市场化行为，任何单位将行政划拨土地转为居住用地时，应按市场价格补交土地出让金和土地增值税，因为土地是全民所有，少数人的无偿占有，低价占有，其实是侵占了全体国民的福利。

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　　新政有利回归“自身居住”功能

　　围绕经济适用房国家去年也出台了相应的规范政策。其中较为引人注意的是2007年11月30日，建设部等七部门联合发布了新的《经济适用住房管理办法》(以下简称《办法》)，文件详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。业内人士认为，新的办法体现了经济适用房回归“家庭自身居住”功能等多个亮点。

　　亮点一，经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接。北京房产中介链家地产副总经理金育松说，国务院颁布的24号文扩大了经济适用住房供应对象，由最低收入家庭扩大为城市低收入住房困难家庭；此后北京市调整了经济适用房购买条件，收入方面按家庭年收入6万元以下调整为按家庭人口不同制定不同标准，最为普遍的3口之家要想购买经济适用房，家庭年收入需低于45300元，这就意味着经济适用房已经更倾向于保障低收入人群的住房问题。此次新办法中规定，经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接，这有利于进一步体现出了经济适用房和廉租房的保障功能。

　　亮点二，加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。金育松说，新办法第十二条规定：“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发”，以前的老办法只是简单的规定了不得改变土地用途，但在实际操作中，部分开发商通过采取补交土地出让金的方式达到商品房开发的目的。新办法从源头上禁止了此类行为的发生，在加强经济适用房土地管理的同时，也确保了经济适用房的供应。另外，经济适用房单套的建筑面积控制在60平方米左右，相对于2004年的建住房[2007]77号规定的中套控制在80平方米，小套60平方米，可以增加更多的供应量。

　　亮点三，经济适用房进一步回归“家庭自身居住”功能。此次新办法延续并强化了经济适用房的保障性功能，同时进一步回归了“家庭自身居住”功能。自身居住是指购买经济适用房后，除了自己住外，不得出租、出售，购房人只拥有有限产权。首先，明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，再转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款；第三，在取得完全产权以前不得用于出租经营；因为经济适用房只有在满5年后，才可以向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权。“只要产权是经济适用房性质的，就不能出租出售，这相当于进一步回归了‘家庭自身居住’的功能；同时也可以抑制把经济适用房用于投资的行为。”金育松补充说。（李佳鹏）