新加坡楼市呈现强劲增长势头

   写字楼供需失衡 政府投入过渡性办公空间

　　2007年第三季度，新加坡写字楼市场继续面临办公空间缩水的局面，这种态势尤以海外银行（OBU）大厦所在的CBD为甚。海外银行大厦仍在扩充和调整作业中，而亚洲商会大厦和海洋大厦已经爆破。唯有135 Celi 大街推出81460平方英尺的办公面积在第三季度竣工上市，成为2007年该CBD仅有的新增供应量，但是这对于写字楼市场高达455390平方英尺的需求短缺来说无异于杯水车薪。

　　作为亚太区最早的资产管理中心之一，新加坡吸引了众多资产管理公司来开拓业务。国际清算银行（BIS）的一份研究报告显示，新加坡是全球第五大外汇贸易中心。不少金融机构都选择将新加坡作为其在亚洲的外汇贸易总部。许多全球性的国际银行和金融机构都在这里新设办公地点，或者扩大他们的区域业务范围。这些都刺激了对办公楼尤其是高品质办公楼的需求进一步上扬。

　　全岛入驻率以每季度0.4%的增长率逐渐升至97.6%。Raffles Place、One Marina Boulevard和One Philip Street的入驻率更是以每季度1.1%的速度在2007年第三季达到了100%的顶峰。迫于高涨的租金和紧张的空间，许多公司卖掉了CBD边缘的办公场所，分散到Alexandra和Novena地区。这使得Alexandra地区的入驻率在增长了3.5%后同样呈现满租。与此同时，Novena的入驻率也高攀至98.5%。

　　强劲的需求使得租金大幅飙升。新加坡的写字楼租金全面打破了历史高点。历经11%的季度涨幅，Raffles Place继续以14.5美元/平方英尺的平均月租金高居首位。Orchard Road则以最高25%的季度增长率大步冲上10.6美元/平方英尺的高位。Alexandra的月租金也上升了13%，报6.8美元/平方英尺。Orchard Road和Alexandra的租金涨势从某种程度上反映出CBD之外的办公空间需求。

　　为了缓解供应紧张的局面，政府部门也采取了一些临时性的措施，使得一些短租期的办公空间能够进入市场。URA向市场投入了Scotts Road和Tampines Concourse/Tampines Avenue 5 两处过渡性质的办公场地，租期15年。第一处过渡性办公场所在2007年8月投入市场时吸引到11位投标者，强劲需求可见一斑。此外，SLA让出七处国有地产给贸易公司用作办公。这样，截至2007年第三季已经有约为769067平方英尺的短租期办公空间投入市场。除了引入短租期政策，政府也确保充足的长租期供应。在政府土地销售项目中（Government Land Sales），URA已经授予Anson Road/Enggor Street以及Beach Road。

　　住宅 大众市场引领全局复苏

　　对比2007年第二季度的最高纪录，私人住宅的市场销售有所减缓。尽管如此，强劲的需求还是使市场价格在第三季度出现增长势头，中端项目如The Parc Condominium及Soleil Sinaran都获得了强烈的购买关注。

　　一些主要的项目在该季度宣布正式启动。位于Sentosa Cove， Turquoise的第5期公寓的预期售价为每平方英尺2400美元到2700美元。另一方面，King’s 8和Hillcrest Villa的发行使得码头区域的住宅市场表现活跃。正式发行之前，Hillcrest Villa就几乎全部以每栋270万~280万美元的售价售出。

　　主要公寓的月租赁价格以14%的速率上扬，平均价格达到4.40美元/平方英尺。主要公寓资产价值平均增长率是15.0%，均价为每平方英尺1380美元。其中豪华住宅及4室户的增幅最大，分别高达18.2%（2600美元/平方英尺）和15.1%（1370美元/平方英尺）。主要区域以外的3室户公寓的资产价值与2007年二季度相比，不动产公寓为每平方英尺700美元增幅8.5%，租赁产权公寓为每平方英尺565美元，增幅8.7%。

　　由于供应紧张，主要的租赁市场将会继续保持繁荣。由于之前集体发售的开发权被收回重新规划，新的开发预计要到2009年才能完成，主要地区的租赁选择将非常有限。这将激发强烈的投资兴趣并预示主要转售市场的利好。预期开发完成量将在2009及2010年达到高峰。

　　市场对于私人住宅的兴趣进一步扩展到主要区域以外的房屋。租赁市场将会继续增长，郊区房屋的销售市场也期望会有更好的表现。出租的紧俏也会鼓励一部分租赁者购买房屋。由于集体发售的持有者的开价脱离了市场，他们也在寻找可以替代的房屋，这也从某种程度上导致了中端市场大致处于显著增长的初期。同时，附近区域的新项目也会一如既往地作为中端市场资产转售的一个有用标尺。

　　由经济复苏带动，带动了HDB（Housing Development Board）转售市场的丰富以及价格的复苏，大众市场有望进一步复苏。除此之外，转售市场也会进一步复苏。大众市场的转售资产可以立即入住并且转手费用低廉，因而很受一部分人青睐。HDB住户对于转售私人住宅的需求增长同样表明从公共住房转入私人住宅显得十分合理。

　　商铺 租金将出现两极分化

　　受经济利好的影响，商铺市场在2007年第三季保持平稳。算上2006年竣工的面积，自2006年年初以来至少有2500000平方英尺的新增供应量上市。

　　租金水平也保持平稳。高品质商场的提成租金持续增长，但是固定租金因为一些大型商铺的竣工上市而维持在一个稳定的水平。Orchard/Scotts Road的一楼固定平均租金为40.43美元/平方英尺/月。其他市区和郊区地块平均租金分别是25.9美元/平方英尺/月和32.3美元/平方英尺/月。

　　2007年7月的商铺销量比6月下降了8.2%。这对于那些以提成租金为重的购物中心造成了一定的影响。尽管如此，零售业受益于良好的经济形势依旧保持乐观。自9月开始各家商店在每周六延长营业时间，这使得周末购物生机勃勃，此外，STB持续的MICE政策和周末的旅客也为消费性开支推波助澜。

　　商铺市场继续为品牌提供更多的选择。竞争日益激烈，业主们开始对购物中心重新定位或进行改建。除了合理地将空间配给旗舰店或概念店，并且将一些愿意让位的店铺迁入次等的位置之外，购物中心的管理者们也在积极寻找别的商铺空间。有多项计划力图使得未使用的面积能够发挥最大的作用。在重新规划的过程中，一些管理者申请政府部门规划更多的开发空间。其中一些人请求将那些公用设施（比如图书馆和娱乐场所）分离出去。这些与政府的协作会对取得更多的商铺空间产生积极作用。

　　租赁前景将基于优胜劣汰的规则保持乐观态势。租金将会出现两极分化。一些规划平平的购物中心涨幅有限，但是那些主流地块的高品质购物中心可能出现大幅租金上涨。一些地段的商铺，如ION-Orchard和Orchard Central的租金已经达到每月60美元/平方英尺。其他一些竞争力相当的地块也有希望上涨到这个水平。

　　（作者系DTZ戴德梁行东南亚策略发展顾问及研究部执行董事、主管）