李明博的房改

　　见习记者 陆振华

　　这个新年，韩国的新婚夫妇翘首以盼，因为新总统李明博答应给他们义务提供一套住房。但即将嫁给朴成哲为妻的王小菊觉得这与自己关系不大。

　　"每年才12万户的名额，首都都不够分，轮不到全罗北道的。"26岁的王小菊4年前从北京去了韩国，现在住在偏远的全罗北道群山市，那里距首都首尔有3小时车程。

　　66岁的李明博在自己生日当天的2007年12月19日赢得大选。第二天他在当选后的首场新闻发布会上说，在韩国民众最为关注的住房问题上，他将实现每年新增50万套住房的目标，通过扩大供给来稳定房价。

　　在2007年竞选期间，他称"将向平民新婚夫妇每户义务提供一套25坪(约合82.5m2)以下的国民住宅"，并"将实现115%的住宅普及率，使韩国进入第二住宅(一户两住宅)时代"。

　　自卢武铉政府2006年收紧政策以来，韩国房地产陷入了高房价、低成交额和供过于求并存的困境。与卢上台时相比，李明博面对着更严峻的挑战——如何激活房地产市场，保障国民的住房权利，以实现他承诺的那个"没有烦恼的世界"。

　　全罗北道的"房奴"

　　王小菊与她的韩国男友朴成哲的婚礼已排上日程，而新房还没有着落，因为"越来越买不起房"。

　　韩国的住房分为国民住宅和民营住宅。前者由政府建造和提供，类似中国的经济适用房和廉租房;后者是房地产开发商建造的商品公寓。

　　"李明博的政策跟我们没多大关系。"朴成哲说，"新总统的所谓义务提供只是低价出售国民住宅，不是白送;并且25坪以下的面积也有点小，我们需要大一点的房子。"朴成哲上世纪90年代末从全北大学房地产专业毕业，现在经营自己的生意。

　　王小菊2004年来到韩国，先是在全罗北道群山市一所私立中国语学院教汉语，住学校宿舍。一年半后，她辞职去了与群山相邻的益山市圆光大学深造，白天上课，晚上回到群山的一套20平方米的单身公寓里。

　　她说，即便在经济相对落后的群山市，房子也越来越贵，2007年新建中档公寓每坪约400万至500万韩元(约合人民币8800至11000元/m2)，低档的也要每坪300万韩元(约合7200元/m2)。

　　而群山的工薪水平较低:男性平均月收约150万至200万韩元，女性平均月收100万至150万韩元。之前王小菊在群山教书时，月薪只有100多万韩元(约合7000多元人民币)，即便不吃不喝，也只够买上一平方米。

　　"全罗北道地处偏远，情况比首都圈(首尔、仁川、京畿道)还算好的了。"复旦大学韩国研究中心教授朴昌根对本报记者说，韩国平民拥有自己的住房正变得越来越艰难。

　　韩国国民银行2007年末对全国19个城市2000户家庭的最新调查统计表明，韩国国民从结婚到拥有自己的住房，平均需要9.4年。相比2006年的8.2年，又延长了1年多。

　　自卢武铉2003年2月上台以来，在人均收入只增长10%的背景下，全国房价平均上涨了55%。2002年末新公寓价格平均每坪为504万韩元，到2006年末已达到783万韩元(约合1.7万元/m2)。

　　三星经济研究所首席研究员李廷原指出，以2006年9月末为标准，首尔公寓的住宅价格与家庭收入之比价——PIR指数达到13倍，超过洛杉矶(11.2倍)、悉尼(8.5倍)、纽约(7.9倍)、伦敦(6.9倍)等发达国家城市。

　　这意味着在首尔，一个月收325万韩元的普通家庭，买一套105m2的公寓，要花掉他们不吃不喝11年的总收入。

　　江南之战

　　过热的韩国房地产突然降温，与卢武铉政府的市场干预和年底的大选有关。

　　卢武铉2003年2月就任总统时，国家经济已从1997年金融危机中恢复，经济增长率连续几年保持4%到5%。房地产市场随之升温，2002年部分地区房价上涨20%以上。

　　卢武铉在当选时就表示:"今后将扎扎实实控制物价和房地产价格，致力于重新找回平民经济的稳定。

　　2006年韩国的住房总量已达到平均每户家庭都有住宅，但事实上大量房源掌握在投机客之手。卢武铉于是把房地产调控的重心放在"反投机"上。政府于2006年3月出台对策，对在首尔江南区、京畿盆唐等被认定为"投机地区"的地方购买超过6亿韩元的高级公寓的行为设置限制，以致工薪阶层很难再通过贷款买房。

　　对策出台时专家们就担心，此举将导致在江南已经开展重建的园区和普通公寓变得稀少，可能会出现价格飙升的"气球效应"。

　　果然，半个月后，韩国房地产信息企业Speed Bank的调查说，首尔江南区房价首次突破每坪3000万韩元(合6.6万元/m2)，在不到4个月里涨幅超过16%。"就连总统也无法控制江南的房价了。"韩国银行总裁朴升说。

　　调控失效，后院又起火。2006年10月23日，在没有和相关部门协商的情况下，建设交通部部长秋秉直表示，政府将建设新城市，大幅扩大住宅供应，"希望大家相信政府，耐心等候优质住宅的普及"。此言一出，相关地区的房价地价应声大涨，全国骂声一片。

　　秋秉直因"错误言论"而辞职。同时"卷铺盖"的还有青瓦台宣传秘书李百万、总统府主管房地产政策的经济顾问丁文秀。副总理权五奎代表政府"向无住房平民表示歉意"。这则新闻在同样房价暴涨的中国被广泛转载。

　　卢武铉不甘失败，又决定扩大对金浦、坡州等新城市的开发，提高建筑容积率，增加楼盘供应量。计划从2007年起的4年间，首都圈年均住房供应量达到36万户，超过30万户的年需求量。同时上调资本税将近60%;把房产保有税增加到2003年的两倍。还要求金融机构住房贷款额度不能超过实际市场房价的40%。

　　政府期望通过这一系列组合拳，将房价调低25%左右。然而，一年后的最新统计表明，2007年，韩国各地新公寓销售价格同比又上涨了12.8%。

　　"无论是在房屋供给还是税金政策上，卢武铉都一败涂地。"朴昌根说。朴教授2007年11月去过韩国，他观察到在政府的高度干预下，沉重的房屋转让税达到占房价的三分之一至50%的惊人水平，使交易陷入停顿。加上年底大选时，李明博阵营的减免税主张又让房屋交易者处于观望状态，从而导致了眼下房地产市场的"死水"状态。

　　"安乐窝"计划

　　李明博在首尔市长任上时就公开批评卢武铉的住房政策，说他"好比不精明的猎人，为打一只野猪而满山瞎跑，害了山里的其他动物"。

　　李明博刻意要与卢武铉形成鲜明对比。在<竞选纲领>有关住宅的承诺中，这位普通工人的儿子说要给他的人民建立一个"没有烦恼的世界"。

　　李明博承诺将实施"一家一住宅"的供给计划。对长期保有一处住宅的一个家庭，政府将减免他们的转让所得税与综合房地产税。

　　新总统决心加大政府对住房保障的投入，80m2以下的"国民住宅"由政府负责供给，80m2以上的由市场调剂。

　　对新婚夫妇，政府每年将供给12万户"安乐窝"住宅，以减轻他们的住房负担，并有助解决低生育率问题。"安乐窝"将建在城市周边新开发的土地上，建设资金由国民住宅基金和财政筹备资金来分担。

　　为了满足新建住宅的供给，李明博提出放宽卢武铉时代对市中心再开发和重建事业的限制、放宽对住宅销售价格的管制，并计划将首尔的建筑容积率上调至250%。

　　这些承诺带给国民们新的期盼，但也并非没有争议。

　　釜庆大学城市工程系教授李相京不看好"一家一宅"的税收减免政策。他说，这样的家庭也应该缴纳住宅转让税。如果完全免除，还是会让投机商有隙可乘。

　　而中央大学城市及地区规划系教授许在完则担心，李明博关于减免转让所得税和放宽市场管制的承诺，可能会导致房地产价格的新一轮暴涨。

　　韩国住房问题的症结来自人口布局。这个狭小的国家将近一半的人口和55%的制造业集中于首都圈。面积605平方公里，不到上海的十分之一的首尔，有超过1000万人在此生活。

　　卢武铉试图借新城开发调整人口布局，但这些卫星城离首都太远，买的人不多。供需脱节的新房未能起到平抑房价的作用。而首都又由于政府限制新建住宅，反而加剧了量少价涨的局面。

　　庆熙大学房地产系教授李成根认为，不应该开发没有需求的新城，而应在有实际需求的江南区增加供给。他赞成李明博放宽对江南区重建的限制，把容积率调整到250%，调整后的增加部分由政府来提供符合该地区的公寓。

　　"但首尔已经拥挤不堪，上调容积率，增加楼层楼高，将促使人口进一步向首都集中，导致房价居高不下。"朴昌根认为，"这是一个两难矛盾。"

　　王小菊和朴成哲这对新人去年在群山新开发的一个区里看中了一套房，33坪售价约1.5亿韩元(约合1万元/m2)，最后还是放弃了，因为去年两人的收入不如从前。

　　"现在准备先租房，买房的事等有了孩子再说吧。"王小菊无奈地说。