淡对宏观调控 工业地产商集体唱多2008

　　这些天，上海晋商会副会长、融创投资总经理贾波很开心，他把上海长宁区一家关闭多年的老纺织厂通过创意产业包装推向了租赁市场。

　　这个名为“法华525”的禅文化创意园区，其业主为上海长宁区国资委直属企业上海万宏工业投资（集团）有限公司（下称“万宏集团”）。该集团负责人表示，这幅地原来是一家关闭停产的纺织厂，因为厂房陈旧，一直以低价出租给私营小企业。

　　2007年初，民营工业地产商上海融创投资管理有限公司（下称“融创投资”）与万宏集团接洽开发。“我们把厂房租给融创，租金回报率要高出原来很多。”上述万宏集团负责人显然对双方合作后获取的收益感到很满意。

　　贾波预期国内的园区开发将有很好的增长前景，目前像上海等大中城市，对写字楼的需求很旺盛，而且创意园区有着普通写字楼不能相比的许多优势，所以出租率普遍不错。

　　面对频频出台的宏观调控政策，他丝毫没有止步的打算，“宏观调控后写字楼需求可能有所下降，但关键看产品力，法华525项目位于北宋法华寺原址，有深远的历史渊源。目前公司正在洽谈的创意园区项目还包括上海电气集团持有的一处3万平方米老厂房改造。”

　　“上海工业用地一级市场供应一度偏紧，市场上仍有一些闲置土地未被利用。一些工业地产开发商通过整合这些闲置用地和旧厂房，从而获取紧缺的土地。”新加坡腾飞集团（AscendasGroup）一位内部人士称。

　　腾飞集团中国总裁郑永吉告诉记者，“2007年是我们丰收的一年。在上海，8月份成立了腾飞中国工业园和产业园基金及商业地产基金；在苏州，‘腾飞新苏4期’一期工程租户签约率高达60%；吴江工业坊一期工程竣工、南京腾飞创造中心竣工；大连软件园腾飞园区一期建成；杭州科技园项目也已签约。”

　　对于今年的计划，郑永吉身边的一位管理层人士本周透露，目前几个收购项目正在洽谈之中，不久之后或许就有结果。

　　就在腾飞集团准备进一步开拓内地市场的同时，它的三个行业劲敌也在低调中再度发力。

　　去年12月，全球最大的上市工业房地产投资信托公司普洛斯（ProLogis，PLD.NYSE）与深圳市盐田港集团合资开发的盐田港普洛斯国际物流园一期项目正式奠基，园区占地面积为18.2万平方米，由双方各占50%股份的合资公司“深圳盐田港普洛斯物流园有限公司”开发和管理。

　　几乎同时，全球排名第二的工业地产开发商安博（AMB）置业有限公司也选择加码中国内地。据悉，目前AMB在中国已经投资了三个配送中心，分别位于上海的九亭配送中心、奉贤物流中心和浦东机场物流中心。

　　据知情人士透露，AMB一直在低调潜行。这段时间其正在大规模招兵买马，以高于行业的诱人薪资猎人，其中包括腾飞集团等同行。

　　按照AMB置业中国的公开说法，AMB宁波北仑港物流中心计划在今年六七月份竣工，其昆山的一个物流中心项目也在建设之中。

　　位列全球前三位的上市工业地产商嘉民集团（Goodman Group）上海公司市场经理马倩则公开表示，该集团在上海，嘉民在南汇、奉贤以及普陀桃浦的3个项目总投资大约6亿元人民币。按照计划，嘉民将在未来把中国内地的业务由上海往北往南扩展至北京和广州。

　　在贾波看来，各大工业地产巨头对中国工业地产市场的不懈投资，在客观上增强了小型工业地产开发商对于未来市场的信心。

　　不容忽视的是，在机会增加的同时，风险也在逐渐释放。

　　一些业内人士预测，未来的工业物业可能出现供过于求的局面，由此导致投资回报率降低。贾波对此表示赞同：“我们需要承担的风险包括因定位不明确而导致的出租率不足，以及竞争压力增大等。上海做失败的创意园区也有不少。”

　　第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬认为，园区的建设不宜泛滥，盲目竞争势必导致重复建设、恶性竞争和土地资源浪费。