京城楼盘暗自降价难挡销量锐减

　　■北京房价看跌报道之三■本报记者王小霞

　　2008年1月，北京楼市持续有价无市的低迷状态，价格“空涨”，交易量萎缩。虽然仍有一些开发商预期“后市看好”，但暗地里打折促销，更改案名、调低开盘价的现象越来越多。

　　“楼市的低迷状态还将继续，观望期何时结束也不能简单地用过去的淡季规律来衡量。”一位房地产研究专家在接受中国经济时报记者采访时表示，如果像往年一样淡季观望期结束后房价再次反弹，有可能国家会出台更严厉的措施调控楼市；如果淡季过后市场继续低迷，2008年的楼市则会更“冷”。

　　普遍打折促销

　　2007年11月以来，北京的房地产市场如寒冷的天气一样，持续降温，市场观望气氛浓厚。许多开发商采取各种促销手段，一些已销声匿迹的诸如打折、赠送、特惠等变相降价现象，开始在楼市普遍出现。

　　记者发现，位于北五环至六环之间的东亚·上北中心楼盘借新年之际推出促销计划，凡在2008年1月1日至2月21日之间成功签约的业主，可获赠数码相机、笔记本电脑、液晶电视以及按摩沙发等多种不同物品。

　　与此同时，位于东五环的某楼盘，原来销售好的时候只有付全款购房的客户才享有九八折优惠，目前为了吸引客户则推出贷款客户九八折优惠，全款客户九六折优惠。

　　“原来熟人找开发商买房子只要求能留个好房源就行，现在可以要求打折了。”南三环至南四环之间一项目营销总监在接受记者采访时表示，目前京城很多项目都借着年关之际推出诸多打折促销计划，让利幅度都比过去大得多。“尤其是一些中高档项目，面临的销售压力大，促销手段也更多。”

　　与已开盘项目打折促销手段相比，一些新开盘项目干脆调低了开盘价。于上周六（1月5日）开盘、位于朝阳区百子湾的美利山项目其实与“沿海赛洛城”同属一个开发商，而且地理位置相邻。但开发商并没有像以往那样沿用已经在京城打响的“沿海赛洛城”这个品牌，而是启用新的项目名。

　　其最主要的是，开盘当日13000元／平方米的价格与周边其他项目15000－17000元／平方米的均价相比，显得非常有吸引力。“周边别的项目比我们项目的均价高出两、三千块钱，我们的项目当然好卖了。”美利山售楼处一位销售人员这样告诉记者。

　　“随着存款准备金率上调、提高第二套住房首付比例等政策先后出台，楼市投资炒作比例会越来越少，观望氛围也就越来越浓。”首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆向记者表示，接近年关正是开发商偿还银行贷款、工程结款的时间，开发商急于回笼一部分资金，完成年度销售目标，且2007年一系列调控政策的出台，交易量下跌也使得开发商开始主动调价促销。

　　销量持续下降

　　与那些正在打折促销的楼盘刚好相反，北京还有一些楼盘面对市场低迷表现得“处变不惊”。

　　“反正整个市场都在观望，现在也是销售淡季，对于中高档楼盘来说，动辄几百万的房子仅靠送电视什么的促销手段很难带来人气，所以干脆等待旺季来临。”北京东五环外一个中高档项目营销总监这样告诉中国经济时报记者。据了解，该项目最小一套58平方米的小户型总价也要近一百万元。

　　记者在位于东四环至东五环之间、朝阳北路与朝阳路之间的中高档项目“天鹅湾”看到，销售处门庭冷落，销售大厅没有几个客户看房。记者从北京市房地产交易管理网看到，该项目10＃楼自2007年6月22日取得预售许可证，批准销售套数51套，可销售面积15557．14平方米，但截至目前只签约3套。

　　而位于海淀区中华世纪坛西侧的“缘溪家园”2006年1月28日取得预售许可证，2006年6月10日开盘，预售住宅均价38000元／平方米，截至目前网上签约套数为零。

　　据中大恒基不动产营销有限公司市场研究中心统计数据显示：截至2007年12月29日，12月北京楼市新开盘数为46个，新增供应面积118万平米，供应套数8779套。开盘均价为16998元／平米，环比11月上涨8％，对比2006年12月同期的10576元／平米，上涨了近六成。

　　从实际签约量来看，截至2007年12月29日，12月北京楼市商品住宅销售共计9921套，销售面积121万平米，环比11月减少了31％和38％；与2006年同期相比也分别下降了36％、35％。这种现象在2008年1月将会继续维持，甚至销售量可能还会下降。

　　为什么成交量在下跌房价却“一路高歌”呢？“目前北京的房地产市场已经进入新一轮博弈期。开发商对后市预期较好，所以尽管目前银行收紧银根，开发商资金紧张，但仍然希望坚守到价格高峰期，实现利润最大化。”张跃庆表示，事实上现在很多中高档楼盘的价格早已提前预支了利润空间。

　　而从房产消费者的层面来说，由于房贷政策的调整，投资购房门槛的提高和利息支出成本的明显上升，更为主要的是日益趋紧的房产调控，也让房产消费者感受到已经趋大的政策风险，观望情绪上升，接盘速度放缓。正是由于买卖双方对后市市场判断产生了分歧加剧的局面，所以房价出现了“空涨”。

　　中国社会科学所金融市场研究室副主任尹中立表示，假如股市在2008年还处于不断上涨的趋势，那么将对楼市产生较大的刺激作用；如果物价指数在2008年继续上涨超过7％甚至比7％更高，人民银行可能会出台更严厉的金融紧缩措施，这样对楼市的杀伤力将会更大。