“拐点论”只是地产商的宣传手段

　　四川新闻网-成都商报讯

　　李国旺

　　股市与房价可以通过乐观的财富效应而串联。如果说2008年春天被政策压抑的股价负向作用于人们的消费信心，那么人民币升值在2008年夏天将成为沪深股市强力的“护花使者”，地产、金融、能源、航空等行业行情可能集中爆发。这样，随着股市行情的脉冲式上升，2008年夏天将会出现地产行情对紧缩政策的“反动”，因为在内外市场力量的共同作用下，当通货膨胀的压力随着夏粮的丰收而缓解时，货币政策的从紧内容将有所改变，投资者投资房地产的欲望将会重新点燃。

　　据此推论，笔者以为，近来争论得越来越热烈的房地产“拐点”论，不过是地产大腕们一种营销技巧和广告宣传手段而已。对2008年以后的地产行情，笔者的判断是，只要本币升值没有结束，地产行业将随着城市化和金融创新而不断发展。

　　首先，本币升值不断提升地产的内在价值。本币升值的溢出效应是国际垄断资本对人民币继续升值的预期形成后，对我国资产价值的不断重新向上估值。

　　其次，地产品质不仅是房屋使用材料的品质，还包括公共设施的投资力度与布局，公共产品的不断投资提升了地产品质，为价格上升提供了“商品”的使用价值内容。公共产品在小范围讲是开发商对小区内的绿化、环保、通信、安全、商场配套等；从大范围讲是政府对城市公共设施的投资，包括公共交通、水电煤（气）、教育、医疗等投资。这就成就了现代意义地产的“绝对地租”与“相对地租”的价格体系。2008年上半年是稳健的财政政策对公共产品投资比较密集的时候，这将引导投资者“重估”地产价值，一旦从紧的货币政策在秋天调整内涵，那将是现房价格重新抬头的时候。

　　再者，投资品的稀缺和地产新政后的金融创新将改变地产投资形式，稳定地产价格。上游资源的垄断、下游行业的过分竞争以及出口形势因政策调整而不容乐观，迫使积累了大量资本的民间资本进入股市和地产市场。股市的动荡和地产相对稳定的升值，将部分风险厌恶者紧紧地拉在地产投资的链条上。土地“盘活”政策确实将部分通过土地储备获利的地产商挤出市场，但土地新政后，投资需求旺盛下的供应短缺局面仍然没有改变。因此，从价格的变化来讲，所谓“拐点”只是改变了一路向上的趋势，只是“平台”整理的表现。这一平台整理有可能在2008年端午节后结束而再续上升行情。如果目前正在试水的房地产投资信托基金（REITs）大规模推行，将大大缓解地产商的融资困难，同时也使得居民地产投资不再为繁琐手续和高额费用所困，将会创造出媲美于当年按揭贷款引入中国地产市场时所带来的效应。如果上述条件共同满足，经过2008年上半年平稳过渡后，房地产业仍然会继续看好。据上海证券报