绿地张玉良:开发商囤地不合时宜

　　不令人意外，绿地赢得2007年上海出让的市中心最大商业地块——卢湾地块。

　　许久未在上海土地市场的焦点战役中露面的绿地集团，新年伊始，开始在土地储备方面发力。接连拿下上海卢湾区104、105街坊、松江区新浦江镇、贵阳金阳新区和银川兴庆区等5幅土地，项目总占地面积超过75万平方米，总建筑面积超过120万平方米，土地总价款逾51亿元。

　　很难说是无的放矢。此前2007年12月28日，上海绿地集团董事长张玉良接受了包括本报在内的多家主流媒体的采访。最近两年在全国拓展扩张的绿地，似乎下定决心要重拾上海地市、楼市的话语权。

　　"拐点"为时尚早

　　<21世纪>:最近对市场的走势，业内分歧较大，万科王石等业内高层人士也提出过类似"拐点论"的观点，您对这些观点及房地产市场的走势是怎么看的?

　　张玉良:包括上海在内，2007年全国多数城市在前三季度的增长幅度及增速确实很快，或者说增长过快，因此最近及未来一段时间内出现调整这是必然的，是市场发展的必然规律，这个"拐点论"是不同的，目前出现明显下跌的城市，主要是前段时间上涨过快后的及时调整。

　　2008年上海及国内主要城市房价将总体处于相对稳定的区间，类似2007年出现的个别楼盘价格快涨的情况可能性已经不大，但并不会出现拐点。我国大部分地区房地产市场刚起步，必然需要继续发展;老百姓提高生活质量的需求正在逐渐释放，这需要很长的过程。基于这两点根本因素，近期不会出现拐点。

　　<21世纪>:随着2007年房价的快速上涨，国家有关部门已经开始了新一轮调控，对此，在坚持大方向向好的同时，是否应该进行必要的调整?

　　张玉良:确实是。作为企业，绿地要在国家"双控"(地根、银根调控)的背景下，准确把握企业的发展步骤，结合政策导向，做政府想做的事，例如着力发展与节能减排要求吻合的产业及产品设计定位。

　　特别指出的一点是，在当前地价成本相对较高的市场情况下，加上政府对土地违规的重点打击，开发商囤地、捂地不仅不合时宜，而且来自市场、政策的风险很大，明智的开发商不会选择这种方式，而是加快开发节奏。

　　<21世纪>:绿地积极参与政策性的住房建设，关于廉租房、经济适用房等新的住房保障体制，您有什么建议?

　　张玉良:绿地从2000年一直到2004年，直到目前，都是上海参与政策性住房建设的开发商大户，承担了政府建设任务。

　　新的住房保障制度，很好地把市场化与政府承担相区分。但就具体各个地方的实施而言，最关键的还是要充分调动企业的积极性，具体运作时更加市场化。

　　2008年集团收入500亿

　　<21世纪>:绿地2007年在全国范围内进行了大规模发展和重点突破，目前成效如何?未来的目标是什么?

　　张玉良:过去一年，绿地多产业、跨区域的发展，各方面都比较顺利，保持了较快增速。2007年集团最终的销售业绩为335亿元，财务结算为280亿元，赢利超过20亿元，实际缴纳各类税收22亿-25亿元。其中房地产业务约占集团总体业务量的50%。

　　2008年的发展目标也已明确，集团总体业务收入500亿元，实现利润35亿-40亿元，上缴税收35亿-40亿元，利税总额将突破70亿元。照目前情况测算，突破500亿元总量基本已明确。投资利润率将继续保持10%-15%的水平。

　　<21世纪>:绿地在产业扩张方面，目前进展如何，有哪些计划?

　　张玉良:绿地将继续多产业发展战略，接下来重点突破的产业主要是金融及能源方面。

　　在金融板块方面，绿地主要采取参股城市商业银行的方式，参股比例一般为6%-10%，以进入参股银行的董事会为起点，目前已经签约的此类银行有3家，预计2008年年底会达到5-6家。这种合作模式，对绿地而言能够进一步密切与银行的关系，进而为其他产业尤其是房地产项目的发展提供资金支持。对城市商业银行而言，也可以通过绿地的平台向全国化迈进。

　　能源板块方面，煤矿是重点。最近绿地在山西和陕西两省分别通过公开竞标方式获得了1.4亿吨和0.9亿吨的煤矿开采权，2008年将全面启动开采。另外汽车产业也在同时推进，但速度相对较慢，2007年的规模约25亿元产值，主要问题是相对利润薄，占用资金过多。

　　<21世纪>:在房地产扩张方面，绿地在选择进入城市和投资项目上采取怎样的判断标准?

　　张玉良:绿地在过去两年进行了大规模的全国快速扩张，目前已在全国16个省的30个城市发展项目，其中中西部及东北等相对发展落后的区域占10个省。

　　绿地这两年的发展重点主要是在二三线城市及区域布局扎根，绿地至今未进入北京市场，也是出于自身战略的需要。但绿地在天津市场发展迅速，2008年1月将在天津开工一个定位中国第一的文化产业基地项目，河北廊坊的项目将在2008年开工建设。此外，商业地产将是绿地房地产业务今后发展的重点。

　　绿地遵循不盲目高成本火拼，也基本上不会参与所谓地王的争夺。拿地以适合企业自身发展需要及发展优势，以及与国家鼓励政策相吻合为标准。

　　资本联动

　　<21世纪>:绿地上市的计划及进展如何?

　　张玉良:上市始终是绿地努力的方向之一。目前没有详细的时间表，但各项工作正在进行当中，尚处在资产审计、评估阶段。在IPO与借壳之间，绿地更倾向于IPO。

　　我本人非常赞同房地产企业全国化、上市融资，进而国际化的三步走发展战略，资本层面落后必然会影响企业的进一步发展壮大。上市进展还将根据监管部门相关政策的变化，进行相应调整，但上市地点选择境内基本不会变。

　　<21世纪>:在上市以外，绿地在资本层面的运作有哪些侧重以支撑在产业、区域上的扩展?

　　张玉良:绿地坚持不标地王，以低成本撬动大项目，在这种模式下，本身的资金需求量也相对较低。

　　绿地在全国的房地产项目销售良好，实现现金流转速度加快。同时，绿地积极采用信托等融资工具，2007年12月份就发了5亿元的信托，而来自大银行方面的通畅贷款渠道也为绿地的资金运作打下了基础。

　　绿地同时与多个海外资本有合作，位于扬州的项目即是与外资进行合作开发。2007年上半年，绿地还通过引入外资作为项目资本金，以自有小资金撬动大项目。