住宅产业化并不神秘

　　在生产过程中，需要解决的问题有：开发商房地产开发建设环节如何提高集成水平；另外，一个部品生产的水平决定了住宅的品质，只有部品的工业化才能达到住宅产品的工业化水平

　　在住宅产业化发展的大潮中，万科等龙头企业扛起了企业推动住宅产业发展的大旗。但对于门槛较低的房地产行业来说，很多企业仍然认为住宅产业化遥不可及。在接受《第一财经日报》记者专访时，建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青呼吁，住宅产业化一点都不神秘！行业链条上的任何企业，只要愿意认真做作业，都可以从不同角度切入并且受益。

　　住宅产业化提法始于1999年

　　《第一财经日报》：目前，很多人认为住宅产业化是中国房地产行业的一场革命，但也有人认为其是一个早已开始的沿革和进程，作为政府住宅产业化方面的负责人之一，您如何看待这个问题？

　　梁小青：“推进住宅产业现代化”的提法，正式文件中是1999年被提出的，当年，国务院正式下发文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》。这个文件标志着推进住宅产业现代化已经列入我们国家的方针政策里面。这是政府基于当时我国住宅产业自身的情况制定的方针政策，其中包括建筑部品生产和住宅开发建设两个方面，当时的情况是两个方面的工业化水平都很低。

　　改革开放以来，随着福利分房的结束，人们对于住房质量的要求也不断提高。对市场的需求以及市场经济发展的格局，需要提升住宅产业发展的水平。

　　本身住宅产业在经济发展的位置和地位，每年城镇住房建设要完成7亿平方米的面积，这么多投资，在国民经济当中位置越来越靠前，由过去的无足轻重，到后来的第二、第三的位置，这就要求提高产业效率。这个效率指的是这个行业可持续发展的效率。

　　所以在1999年，国家就提出了要推动住宅产业现代化，要建设节能、节水、节材、节地的环保型住宅，也就是我们今天仍说的“四节一环保”型住宅。

　　《第一财经日报》：在推进住宅产业化的过程中，住宅产业化促进中心主要做了哪些工作，又遇到了哪些问题？

　　梁小青：从推进住宅产业化的体制方面来讲，要实施建房子的过程，包括开发环节、施工环节和部品生产三大方面，首先房地产开发体制，是一个融资体制，并没有自己的建设施工队伍，开发商如果拿到了项目，必须要找建筑单位进行施工；其次是建材行业，建材行业通过其部品生产，通过施工最终完成住宅建设；这里面涉及到怎么推进这个工作。

　　在生产过程中，需要解决的问题有：开发商房地产开发建设环节如何提高集成水平；另外，一个部品生产的水平决定了住宅的品质，只有部品的工业化才能达到住宅产品的工业化水平。

　　这些年，我们所做的工作包括三大方面，一是加强部品产品的优胜劣汰，提高部品产品的工业化，通过部品认证，通过国际化机制选用产品；二是通过产业化基地研发一些新型的建筑材料和技术；三是通过开发环节，通过康居示范工程，集成应用一些“四节一环保”技术，来使住宅建设符合国家产业政策要求，建设好的产品，推进建设方式转变。比如工业化水平如何提高，需要通过部品部件、建筑体系的工业化来实现。例如过去砖混结构房子如何转变，首先是淘汰实心黏土砖，用框架结构、钢结构来取代，改变过去一砖一瓦的墙体建筑方式。

　　我们通过全国160多个康居示范工程让大家认识了解产业化的要求和新技术推广应用。万科参与了我们康居示范工程的实施，在深圳沈阳都有康居示范工程。在普通住宅中，小区中采取污水处理。中水回用技术、新型墙体的建筑、生化垃圾处理技术和简便方式、太阳能建筑一体化都是在示范工程之中首先得到应用的。

　　新技术不断在示范工程中应用，推进产业化技术发展，推进开发企业和部品企业更好的结合，两方面结合可以大幅度提高建筑质量。

　　例如远大集团，过去以部品生产为主，以部品生产和开发体制结合，过去体制上的问题还是会对住宅生产带来负面影响。过去卖产品很难被开发企业接受，新尝试，通过部品生产与开发结合，整体设计，整体施工，达到了最优化。比如90平方米建设出三室两卫，只有远大的长沙项目做到了。通过整体位居减少个墙，通过新型石膏墙体来减少面积浪费。

　　这些年的试验，通过产业化集成水平的应用，合理规划，合理建筑设计，通过工业化的产品集成，提高住宅品质，改善小区环境，同时推进了住宅产业工业化的过程，这是有个过程的，不可能一步登天。

　　企业在住宅产业化过程中扮演重要角色

　　《第一财经日报》：在住宅产业化的发展中，企业扮演什么样的角色？

　　梁小青：在住宅产业化发展的过程中，企业的作用非常重要。特别是在房地产市场不愁卖的情况下，开发企业效益很好的情况下，还有企业在认真地做房地产，是非常重要的。

　　目前就我们了解，全国房地产在大力推动产业化的企业有三个，分别是万科、远大、栖霞建设。这几个企业都在跨地区开发，都非常注重产业化技术研发，有自己的研发基地，有自己的实验室。万科在深圳有自己的实验室，还要建设高层试验楼；远大经过8年规划研究，也建了工业化的试验楼；栖霞在研发方面做得非常好，有自己的博士后流动站，技术走在了全国前列。

　　正因如此，产业化的推进，住宅建设的发展，开发企业素质的提高，这些年形成了一批骨干企业。

　　对于企业发展来讲，谁要认识到产业化发展方向和国家政策引导的意义，谁就能在市场上占到领先位置。我们现在产业化政策的发展，就是要考虑到国家的特点，结合国家特点发展住宅产业。如果你只是急功近利，赚一把钱，这就是短视行为。通过产业化推进，培育形成住宅产业的骨干企业，包括开发企业和部品生产企业。

　　《第一财经日报》：目前，推进住宅产业化难度有多大？

　　梁小青：首先住宅产业化缺少工作机制，其现状又在于起点低，工业化水平低。最重要的一点是，还有很多人不太了解，这是主要原因。一旦了解，企业都愿意接受，因为这对企业有利。

　　认识到这一点，企业有后劲。为什么万科选择走这条路，因为看得长远，尊重规律。本身住宅建设就需要部品工业化，需要先进技术集成提高品质，承认并做一个有社会责任感和发展眼光的企业，就会选择产业化道路。

　　在发达地区，企业比较有素质和实力，早就意识到不是靠广告卖房子，而是走品牌道路。在浙江、山东、江苏的开发企业，都积极地申报示范工程，产业化基地，产品认证。反而言之，产业化没有企业参与等于一句空话，政策只有通过企业行为才能够实现。住宅产业现代化的过程，企业是主体。正如“十七大报告”所言，要技术创新，要成为创新型国家，国家才有前途。要成为创新型国家，没有企业的参与，等于一句空话。所以要以企业为龙头，产学研相结合。同时，也许要政府职能部门的创新，形成创新性机制。

　　从住宅产业中心而言，目的就是建设一个节能省地环保型的住宅。

　　《第一财经日报》：万科等企业，作为行业龙头，本身具有研发能力。但对于很多企业来说，住宅产业化显得有点遥不可及，您如何看待这个问题？

　　梁小青：在产业化过程当中，企业如何结合自己起步，在不同的方面，企业都可以切入。比如有新型产品的生产，通过认证方式，规范企业发展，这是哪个企业都可以做到的。开发企业，做一个项目，采用我们推广的新型材料，也可以起步。万科也是通过一个项目一个项目做成的，把每个位置做成，通过做示范工程来起步。哪怕是一个项目公司，也可以通过示范工程的要求来起步。保利的第一个地产项目就是康居示范工程，很多浙江民营企业，是己方入股凑钱来做项目，不懂如何做房地产，也通过做我们康居示范工程来起步。康居工程不是说要有钱才能做，恰恰不做别墅，只做普通住宅。做康居示范工程，应用一些新技术，确实需要增加一点成本，但是成本增加很少，例如中水处理，一平方米成本不超过10元，垃圾处理每平方米增加不超4元，通过低成本投入提高住宅性价比。所以说产业化一点都不神秘，任何企业都可以参与，国家的整体产业化水平就能提高。恰恰没有经验，通过康居示范工程，受益并提高。其中重要的一点是，要认真做作业，科学规划，合理建筑设计，在有限空间内设计出符合消费者需要的房子。