北京发放住宅土地使用权证难点多

　　■本报记者谢丽佳

　　今年10月1日开始实施的《物权法》规定，不动产“未经登记，不发生效力”。有业内人士表示，在今后的房产交易中，查看土地使用权证将是一个重要环节，土地使用权证应该被重视。

　　发放面临众多难点

　　“根据国土资源部的要求，北京市正准备对居民住宅的土地使用权颁发权属证。”北京房地产业内人士蔡金水告诉中国经济时报记者，北京市目前在进行调研，拟定发放办法。

　　不过，他指出，北京市土地使用权证的发放面临很多难点。首先是房屋产权复杂、土地来源不同，央产、军产、各种类型的单位产、私产、商品房、房改房、康居房、集资建房、经济适用房、廉租房等等，种类繁多。有的交过土地出让金，有的没交过土地出让金。

　　而且很多居住区内，一栋楼中就有多种产权，甚至一套房子中就有两三种产权，如大户型经济适用房中业主职务标准内的面积为经济适用房产权，超出标准的面积则在购房时补交了土地出让金，属于商品房产权；一些危改回迁房则原房原面积部分、人均15平米以下部分、超出人均15平米以上部分分别属于房改房、经济适用房、商品房产权。这样一来，土地使用权证如何发放？

　　其次，多年来一些单位机构变动频繁，很多住房原来的批地建设单位已无法找到，大批开发商也早已消失，原土地权属证明已很难找到。

　　第三，根据《物权法》，居住区红线内所有土地应归全体业主所有，但实际上很多土地已经无偿拨给了学校、配套商业服务设施、居委会、派出所以及供暖、供电、环卫等市政部门，道路绿地等公共用地如何划分给每个业主也很难界定。

　　就是每栋楼的专用地是按该楼基投影面积，还是按相邻楼座中线或者每栋楼四周都扩出几米计算也众说纷纭，而无论怎样计算都矛盾重重，这些问题将来很容易造成纠纷，留下后患。

　　“第四是我国土地属于国有，居民并没有所有权，只有70年使用权。”蔡金水指出，地随房走，土地使用权证既不能买卖转让，也不能抵押变现。

　　而对于有人认为此举是为将来征收物业税、土地使用费做准备，蔡金水表示，物业税即使征收也只能按房产价值收，居民普通住宅一般也是不收土地使用费的，何况大多数已经交了70年土地出让金，就更不能收了。

　　第五，北京市现有3亿多平方米各类住宅，仅正规楼房住宅小区就有3000多个，约400多万套房、2．6亿平方米。今后每年还要增加两三千万平方米住宅，数量庞大。因此，发放土地使用权证工作量会非常大。

　　简化发放程序

　　蔡金水指出，土地部门的当务之急是应该尽快给农民集体所有的土地、山林颁发土地所有权证，以保障农民的权利。

　　他表示，根据国土资源部的要求，全国大多数省市已经在发放居民土地使用权证，北京市也需顺势而为，不过，发放程序应尽量简化。

　　蔡金水建议，居民住宅房地两证应合一，不必单发一个土地使用权证。土地使用权证可以在原房产证中单加一页，注明该套房屋的土地使用权，由市政府授权国土局盖章后生效，改为房地产权属证即可。

　　而且，居民住宅的土地使用权不宜细分，除有明确边界的平房四合院和独栋住宅外，楼房住宅专有土地使用面积一律为该楼基投影面积，并按住宅产权证建筑面积分摊，其余土地均为公用土地。

　　居住区公用土地面积则不再分摊到户，一律只注明该小区公用土地面积还有多少为全小区业主共享即可，以简化手续，减少纠纷。

　　此外，居民住宅发放土地使用权证不得向居民收取任何费用，因为这是政府部门的职责，不能成为土地部门的生财之道。