如何压房价以治通胀？

　　谢国忠：当开发商再无资金收购土地时，地价将大幅下降。但中国有足够的增长动力和政策手段来最小化“硬着陆”风险

　　【背景】中央经济工作会议提出：“要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为当前宏观调控的首要任务”。

　　中国CPI涨幅曾从8月的峰值6.5%回落到9月的6.2%，这曾让市场观察者感到宽慰，但这种宽慰是短暂的，10月即反弹至6.5%，食品价格上涨从9月的16.9%上窜到10月的17.6%。人们开始怀疑，中国的通胀是否已失控。

　　专家认为，导致通货膨胀的最主要因素是土地价格，或地产价格。在现代经济中，土地是劳动力之后的第二大生产投入。当流动性或货币供给过多时，总可以看到地方政府通过高价出售土地来获得丰厚的收入。高地价导致通货膨胀的主要渠道，在于银行的抵押贷款政策。如果土地价格被标高100%，相应的贷款就随之增加100%。这样，银行中的钱都会流向土地。由于政府对土地的垄断以及在中国进行房地产投机的便利性，高额地价往往会通过房产价格或租金的上涨传导给劳动者。

　　根据官方统计，中国银行系统对房地产的风险敞口已达到30%，而成熟经济体中也不过约40%。而且，其高速的增长显示出，资金主要是通过房地产部门流入经济的。如果任其发展，这一敞口将很容易在五年内翻番。

　　不断上升的房地产价格已经引发了工资的上涨。在深圳，由于过去12个月间房价的快速上升，白领阶层的工资需求已急剧提高。现在人们的选择是，要么工资上涨，要么房价下降。

　　本刊特约经济学家谢国忠认为，必然降低地价房价，才能遏制通货膨胀。

　　他说，目前中国的状况与1997年以前的香港十分相似。当时，香港的地产拍卖价格成为工资、消费价格及二级市场房价的风向标，其急剧上涨态势是由上世纪90年代前期的美元下跌引发的。在经历“储贷协会危机”后，美元对日元和欧洲货币的汇率于1995年跌至谷底，但从1996年起开始强劲反弹，使美国吸引了大量资本流入，造成东南亚地区的流动性压力，最终引发了亚洲金融危机，香港房地产也随之崩盘。

　　虽然通货膨胀的根本原因是流动性过剩，但每个国家的传导机制可能各不相同。在本轮通胀中，房地产价格上涨似乎成为所有过热经济体的通病，尤其是中国。开发商们发现，通过股市可以获得更多资金，而用这部分收入购买土地，又可促使股票进一步升值。在此过程中，开发商们从土地升值中获得了巨大的账面财富。同时，地产开发不足引发的短缺，导致了与地价上涨相应的地产价格上涨。如此理想的投资方式，将巨大的流动性吸进了房地产和股票市场。

　　他说，在亚洲，房产占家庭财富的将近二分之一，因此，若家庭中如此大比例的财产面临价值膨胀，将不可避免地导致普遍通货膨胀。中国的房地产价格上涨最快，因此，通货膨胀也会更快发生。其中最具破坏性的，是不断上升的通货膨胀预期。当消费者看到自己所能承受的住房水平如此之低，他们会要求提高工资以及降低各种日常开支。现在，人们的通货膨胀预期已然普遍存在——中国还有多少人不相信物价将更快上涨呢？除非这种预期得到扭转，除非房产价格及土地价格大幅下降，否则，中国的通货膨胀问题将进一步恶化，甚至达到两位数增长。

　　他指出，中国的紧缩政策面临许多问题。对人民币升值的预期和美国利率的降低，使热钱不断流入中国，而房地产价格上涨令人民币更具吸引力。因此，无论中国如何提高利率和存款准备金率，货币政策的效果总会被不断提高的房地产价格和涌入的流动性所抵消。

　　不过，幸运的是，中国可以控制信贷量，这就在流动性过剩的前提下，有效地限制了可以流出银行系统的货币量。目前对信贷扩张的限制措施似乎正在起效。大量房地产开发商现在已无款可筹，从而不得不出售地产以求现金。这可能会达到为房地产市场降温的目的。当这一行业的下行趋势变得明显，热钱流入将减少，流动性过剩将得以缓解。

　　信贷紧缩可以显著地影响土地市场。当开发商再无资金收购土地时，地价将大幅下降。考虑到目前地价的高水平，预计届时降幅将达50%。地价下跌将使地产部门遭遇“寒冬”，从而渐次波及诸如建筑和建筑材料等下游行业。经济“硬着陆”的风险正来源于这一连锁反应。

　　幸运的是，中国经济增长的动力强劲，可以承受住这样显著的波动。而且，也有一些政策可以保证“软着陆”的实现。

　　首先而且最重要的是，基础设施建设的需求很强。新一届地方政府领导人上任后，急于推动当地的开发项目。如果中央政府加速对这些项目的审批，这类需求将可以弥补房地产部门的走弱，使投资持续增长。

　　其次，中国与其他新兴经济体间的贸易正在迅速增长。多数新兴经济体拥有大量外汇储备，因此，它们对美国出口的放缓不会打压其投资增长。为了在信贷紧缩期间保证出口，中国还应为出口行业降低成本压力。

　　最后，国内的消费仍处于上行阶段，房地产价格发生一些下降不会放缓消费增长，甚至还会对其有所促进。很多家庭出于对高房价的恐惧，而尽可能地为购房而储蓄。当他们对房价的预期降低时，可能会将储蓄更多地用于消费。而且，中国的信用卡普及率尚低，政府可以降低相关标准，使消费得到显著提高。 ■

　　作者为玫瑰石顾问公司董事。谢国忠关于这一问题更详尽的看法，见12月24日出版的《财经》杂志