刘士余：积极应对房地产金融领域四大问题

　　记者唐福勇北京报道央行副行长刘士余在日前的“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上表示，房地产金融领域存在四大问题。

　　1．房地产信贷增长过快。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元，同比增长30．75％；比年初增加1．01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中，个人住房贷款余额2．6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34．87％。

　　2．过度竞争，潜藏巨大风险。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22．31％的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46．31％、35．4％、32．83％和32．2％。

　　3．未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务。转按揭和加按揭贷款业务的贷款成数一般随房产评估价值浮动，在经济上行、房价持续上涨的环境下，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。据有关部门调查分析，截至2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转（加）按揭贷款余额约410亿元，是去年同期的3．5倍。

　　4．住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。

　　刘士余表示要高度重视房地产市场风险的国际教训。下一步各商业银行总行要按照《通知》和《补充通知》的规定，尽快完善和统一全行的房地产信贷管理细则，严令全行系统按照管理细则的要求发放房地产贷款。各商业银行房地产金融业务的经办机构和人员，要严格按照其总行制定的管理细则做好对客户的相关政策解释；要坚决取消转按揭、加按揭贷款。不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款。不得发放“假按揭”贷款。对于填报虚假信息、提供虚假证明的个人和单位，各商业银行不得受理其贷款申请、采信其证明文件，并将有关情况及时通过当地银行业协会进行通报；要努力做好保障性住房发展的金融服务工作。各商业银行要加快调整房地产信贷结构，优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设，优先满足具有偿还能力的家庭购买自住住房的贷款需求。同时，应配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下，切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。积极支持城市政府加快健全廉租住房制度，规范经济适用房的建设、销售和流通，切实做好对低收入家庭的住房保障工作。此外，要继续推动房地产金融产品创新，提高房地产信贷资源的配置效率，识别和分散房地产金融风险。