市场低迷 内地房企赴港上市或将放缓

　　■年终楼市猜想之四■本报记者谢丽佳

　　当众多内地房地产企业正紧锣密鼓地筹划香港上市时，近日，中资地产股集体下挫，而新上市的中资地产公司股票则纷纷跌破发行价。

　　在11月26日，上市仅一个多月的ＳＯＨＯ中国（0410．ＨＫ）股票价格以8．17港元收盘，跌破其8．3港元的发行价后持续低迷，截止上周五，其收盘价为7．7港元。

　　与ＳＯＨＯ中国同样遭受破发境遇的还有近期上市的中国奥园（3883．ＨＫ）和众安房产（0672．ＨＫ），截止上周五，两家公司分别以4．82港元和4．55港元收盘，仍在其5．2港元和6．67港元的发行价之下徘徊。

　　众多业内人士认为，这些新上市中资地产股的破发主要是由于宏观调控等外部因素所致，而也有分析人员指出，其发行价过高也是重要原因之一。

　　定价过高遭遇宏观调控

　　“这是香港机构投资者从地产板块抽离资金的迹象。”安邦集团董事长陈功接受中国经济时报记者采访时指出。

　　而厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武则认为，投资银行与短期市场资金的过度追捧，使得这些地产公司的发行定价过高，此外市场整体下跌也是其下调的重要原因。

　　“ＳＯＨＯ中国跌破发行价，是意料之中的事。”北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅对本报记者表示，ＩＰＯ定价的高低和市场氛围有关。ＳＯＨＯ中国是很幸运的，其在香港上市的时候，市场氛围很好，从而得以较高地定价且超额配售。

　　而就在ＳＯＨＯ中国上市不久，受内地宏观调控及香港资本市场形势不利等利空因素影响，跌破发行价也并非偶然。

　　“尽管如此，高价格及超额配售为ＳＯＨＯ中国募集了不少资金，也为其在未来宏观调控趋紧的压力下生存和发展，打下了好的基础。”不过，张寅也指出，ＩＰＯ定价过高，相应的，企业的盈利压力会很大。

　　赴港上市或将放缓

　　“我个人认为从现在到明年上半年，内地宏观调控及香港资本市场等外围形势仍将严峻，因此，整体氛围也不会太好。”张寅表示，这样的话，内地

房地产企业如果到香港上市，融资额会较低。因此，他认为，一些房企可能会因为融资额低于预期而主动取消在香港上市。

　　而对于内地房企热衷香港上市，陈功不以为然。他说：“说到底，这是土地价格上涨的一种压力使然。”

　　现在很多人迷信香港的资本市场，也的确有不少房地产公司在香港上市，但实际上很多公司之所以选择在香港上市，是因为融资的快捷，而在Ａ股上市比较难。

　　但要说香港资本市场的投资者对国内市场的理解，并不深入。

　　“房地产市场的发展规律是波浪式的，起起伏伏是不可避免的。”陈功认为，

房地产业的宏观调控因价格而起，但只要是价格问题，最终起决定作用的，既有政策因素，也一定有市场因素。

　　“国内房企青睐香港上市有多方面的原因。”张寅告诉记者，首先和内地相比，香港上市更容易些；其次，香港有更开阔的国际融资平台，可以获得海外投资者的投资；第三，香港不论是个人投资者还是机构投资者，对地产行业都比较熟悉。

　　此外，在香港上市，财务更具便利性；而且，内地房企拿到香港上市的多是中高端产品，这有助于提高其品牌知名度，推动产品的销售。

　　不过，业内人士指出，香港上市也并非“百利而无一害”。上市公司必须按照联交所规定，严格披露各种信息，而且还要为披露不当承担法律责任；重大决策必须召开董事会甚至股东大会，决策时间拉长；好的财务报表往往带来的是高额税收……个中利弊企业应该加以权衡。

　　土地储备影响估值

　　那么，哪些企业更受香港资本市场的欢迎？

　　“从宏观角度来讲，全国排名前十位、地域排名前三名的房企在香港上市比较容易。”张寅告诉记者，从微观来看，主要看企业的土地储备、产品结构等指标。

　　“资本市场看重的是企业及所在行业未来的成长性。”郭晓武表示，从目前来看，土地储备量是衡量地产企业成长性的重要指标。

　　记者也了解到，不少拟赴香港上市房企为了更具“份量”，正在募集资金四处拿地。

　　对此，陈功却表示很困惑，他认为，土地储备越多，当今条件下意味着风险越大。一旦土地价格不断上涨，50％、20％的上涨，这个时候人们是倾向于交易，还是倾向冻结交易？

　　答案非常明显，这种情况下，没有人愿意交易土地。于是，一个扭曲的结果就出现了，上市的房地产公司持有一些价格不断上涨的土地，这很好。但问题是上市的房地产公司也因此无法继续获得更多的土地，因为价格的上涨，导致人们用各种方法不愿意出让土地。而且价格的上涨还意味着，过去赚到的钱，也不够支付未来收购土地的钱，除非你能用某种不道德的方式获得土地。

　　因此，土地价格失去理性的上涨，也蕴藏了很大的风险，对上市的房地产公司来说，不是好事。