楼市步入中期调整 行情演绎受制宏观调控

　　本报记者 谢丽佳

　　几个月以来，京沪深穗等一线城市商品房交易量持续萎缩，而一直在高位盘桓的房价近日在部分城市也出现松动迹象。与此同时，不少地产股的股价出现破位下跌走势。

　　步入中期调整

　　“今年地产行业的发展特点套用资本市场的话就是冲高回落，市场价格、房屋成交量、土地储备等指标均出现了冲高回落的趋势。”厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武接受中国经济时报记者采访时表示，2007年或许成为房地产行业的中期转折年，中期调整将难以避免。

　　由于前期房价涨幅过高、涨速过快，从房价走势周期来看，近期的波动属于一个正常的调整，类似的调整以前也出现过；再加上，近半年来，针对房地产的宏观调控政策频频出台，市场观望气氛日益浓厚，房价缺乏进一步上涨的动力。

　　而地产股的跳水虽然与宏观调控等外部因素有关，但最重要的还是由于证券市场自身的调整需要。

　　尽管如此，郭晓武指出，中国的房地产市场虽然还有很大的发展空间和价格上升空间，但是这个过程在经历了多轮疯涨之后将在一段较长的时间内变得迟缓，房地产市场很可能出现中期调整与价格反复，特别是当前的国内经济环境无法支持房价的持续大幅攀升。因此，整个地产行业的中期调整可能已经开始。

　　未来走势受制宏观调控

　　“房地产市场的现状，或许也包括未来的走势，主要的受制因素就在于宏观调控。”安邦集团董事长陈功接受本报记者采访时表示，现在，宏观调控已经在几个一线城市显示了成效，下一步的信号也是明确的，就是要向其它城市扩展，从而实现较为全面的调控成果。

　　不过，陈功也指出，这种调控严格来说，称不上“调控”，只能说是“踩刹车”。因为微调才称得上是调控，现在利率按照1．1倍执行，如此的幅度和力度，在全世界都是极为罕见的，是一种不惜宏观影响和牵连的强力措施。但问题是，为什么要这样做？这种调控又能持续多久？这个问题关系甚大。

　　“坦率地讲，我个人认为，这种‘踩刹车’式的调控既是无奈之举，又是长期措施，不会在短期之内有所改变。”陈功指出，这主要是因为中国的土地和环境压力已经到了无以复加的地步。

　　房地产要发展就需要土地，土地资源在现实中是不可能无限供应的，城市化的负面影响现在也看得越来越清楚了。城市规模不断扩张，给城市管理带来挑战。而更为严重的是，房地产不是孤立的，它是一个产业链，钢铁、能源的大量消耗，对环境构成了极大的压力，也是经济过热的一种表现，这些因素是宏观调控的根源，也是我们做出判断的基本依据。

　　他认为，接下来要进行的将是税制改革和政府改革。如果这两个方面不改，情况将会依旧，问题也会依旧，最后宏观调控难以取得理想成果。

　　“不过，也要看到，除了外部的宏观调控以外，有两方面因素和房价的走势密切相关。”陈功表示，首先是房地产需求与人口成长的关系，尤其是与老龄化的关系。

　　全社会的人口，从年轻化走向老龄化，是必然会影响楼市的，其中有个从需求增长到需求萎缩的过程。中国的人口数量巨大，由此导致的住宅总需求是不可抑制的。只要老龄化的拐点还没有真正出现，则市场价格和交易都会恢复，这没办法有效控制。

　　举例来说，即使严格实行了90平米的规定，压缩了户均面积，当市场适应了，价格也会迅速上涨，这是人口导致的总需求决定的，无法改变。从目前情况看，由于乡村年轻劳动力不断涌入城市，虽然城市老龄化在提高，但距离老龄化拐点的出现，还有很长的时间。

　　“其次，我们必须注意房地产与经济增长的关系。”陈功指出，房地产并不是完全的消费品，谁也不希望买到手的房子立刻掉价，所以房子永远有投资品的属性，一定要考虑投资价值，人人如此，这是不以政策意志为转移的。

　　即使是老龄化的拐点出现了，房价也未必就会下跌，甚至有可能出现更大幅度的上涨，这就要看当时的经济增长状况了。

　　比如日本，很早以前就是老龄化社会了，而且社会总人口也很稳定，按说房价会因总需求的下降而下跌，但实际情况却相反。为什么呢？因为日本的经济总规模持续膨胀，大量海外投资回国不断推高了房价。所以，房价与经济的名义增长是互动的，除非经济规模也被压抑，否则房价上涨是正常现象。

　　地产股多空分歧

　　尽管有舆论认为，随着信贷紧缩等宏观调控的深入，明年经济适用房、两限房、廉租房等一系列保障住房的推出，以及物业税可能出台等等众多因素交织，将对地产市场造成较大的冲击，但诸多证券分析师却乐观依旧。

　　记者采访的几位地产分析师都不约而同地表示，从中长期看，刚性需求及土地供应紧张等多方面因素仍将推动房价继续上涨，特别是二三线城市的房价还在补涨过程之中。加之，人民币升值等外部因素，地产企业尤其是土地储备丰富的龙头企业，业绩仍将会有大幅增长。

　　因此，在目前地产股受利空影响下跌之际，反而是低位建仓的良机。

　　“应该说，宏观调控政策从出台到落实需要一个过程，而保障住房的投资建设到建成、分配至少需要经历2－3年时间，因此，短期内影响不大。”郭晓武表示，信贷紧缩提高了公司财务成本，但是经过测算其影响幅度很小；物业税短期还很难出台，由于其具体政策还不明朗，因此对企业的影响现在还不好评估。

　　分析不少企业转战二三线城市的前景，他指出，尽管二三线城市的土地成本价格有优势，但是随着一线城市房地产市场走势的回落，二三线城市的市场发展也不会很乐观。

　　“因此，对于建仓地产股的观点，我持保留意见。”郭晓武认为，伴随着行业步入中期调整，其在

　　同时，他也对记者表示，客观来讲，信贷紧缩以及其他宏调政策对地产上市公司的确有不利影响，但同时却有利于提高行业集中度，因此对地产上市公司而言反而也是一个利好。

　　“宏观调控什么时候结束，房地产板块就会恢复生气。”陈功表示，宏观调控一向是困难的，从目前所采取的措施来看，也算得上是采取了破釜沉舟之举，到此地步，还说是良机，是很危险的言论。