宏观调控显效 房价下跌仍须观望

　　本报记者 武文静报道

　　今年以来，我国各大城市楼价经历了从年初的惯性上涨，到年中的房价“井喷”，再发展到目前买卖双方的“僵持”。临近年底，楼市出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况，不断传来北京、深圳、广州、上海等一些中心城市房价下跌的消息。

　　相关专家表示，从最近这一段时间来看，有部分原来房价涨得过高的城市已经开始在往下行，有的销售量比原来下降很大，有的价格已经开始下降。但是中国住宅市场上客观存在的供需矛盾和居民购买力的不断提高等推动房价上涨的因素依旧存在，房价能否在短期内大幅下跌仍须观望。

　　深圳：

　　泡沫破灭价跌量缩

　　随着地产新政的实施，之前一直位居全国房价冠军的深圳，楼价暴涨的狂潮也开始消退，并出现房价下跌现象。一方面是深圳房价在悄然下降，另一方面深圳楼市的交易量却在急剧萎缩，深圳楼市的准泡沫正在破灭。国家发改委价格司司长曹长庆表示，深圳、广州等先期房价涨幅较高的城市，房价正逐步回落。

　　一业内人士透露，在深圳房价下跌并不是个别现象。深圳南山区一个名叫后海公馆的楼盘，降价的幅度已经高达33%以上。和上半年相比，深圳房价下跌了一成至两成。另据统计显示，一月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米，而到了10月份，成交量却只有15.36万平方米，创下3年来新低，房地产市场突然由热转冷，价跌量缩。

　　相关专家表示，今年以来房价涨得太猛，投资者开始担心风险，引发了这一轮抛售。事实上，决定房价的最终因素是供求关系，由于深圳投资性购房比重前期已经超过50%左右，随着国家宏观调控的力度不断加大，以及有关部门打击

开发商捂盘惜售、违规放号等扰乱市场经济秩序行为，炒房者获利预期和套现周期也已持续到来，市场本身买盘、卖盘的转化会促使房价进入稳定期。同时，投资性购房者会有一段时间的观望期。

　　近几年调控房地产的新政不断出台，虽然一直没有形成明显的效果，但这些政策并没有取消，反而在不断地细化、调整和落实。而且地价、房价不断飙升本身也是影响市场成交的主要原因，因为当房价上升到大多数工薪消费者购买不起、少数投资性买家也无利可图时，就会出现物极必反的现象。在过旺的投资需求被抑制后，在增加住房有效供应的情况下，深圳房地产市场价跌量缩也不足为奇。

　　业内人士分析认为，新政出台所导致的市场观望情绪将继续维持，各地特别是前期房价涨幅过大的市场，未来1-2个月成交量将继续走低，而短期内房价的核心驱动因素将取决于各地投资性购房的比重和对信贷环境的依赖程度，一旦投资客因为资金链条紧张开始大量抛售住房，房价下跌的压力将会变大。

　　北京：

　　有价无市持币观望

　　10月份以来，各大城市房地产市场也出现了一股“有价无市”的观望风。对于北京市场而言，目前成交量出现了一定的下降，但房价依然坚挺。成交量的下降具有结构性特点，而非整体市场出现的萧条状况。相关专家表示，包括上海、北京在内的其他城市，投资性购房比重的有限和投资者资金规模的相对充裕将导致短期内房价滞涨的概率大于下跌。

　　根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的统计，1至10月份，北京市商品房现房和期房销售面积均呈下降趋势，现房销售394.6万平方米，期房销售1253.9万平方米，分别比去年同期下降26%和5.7%。其中，住宅现房销售286.3万平方米，下降32.8%；住宅期房销售1062.5万平方米，下降10.3%。另据国家发改委等部门公布的数据，10月份全国房价同比上涨9.5%，而北京的上涨速度达到了17.8%，居全国第二位，在9月份13.5%的涨幅基础上继续攀升。今年前三季度北京五环内住宅期房均价达到13754元/平方米，而仅在几个月前，北京四环内住宅期房均价不过13600多元/平方米。

　　经过连续半年多的暴涨，当前市场出现调整很正常，应该更理性地看待这次调整。交易量下降，既有观望因素，也有市场总体供应量下降的原因。房价下跌也有其特殊原因。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，“调控政策挤掉了一部分泡沫，但泡沫下面的啤酒还是挺多的。”政府应该继续加强调控力度，并适度增加市场供应，最终目的是让房地产市场健康运行，将房价涨幅控制在合理的范围内。“这是经济健康发展的表现，也是对老百姓真正负责。毕竟与房地产行业相关的行业太多，如果房价出现暴跌，可能会导致许多人失业，银行系统累积的风险也可能集中爆发，受损失最大的还是普通老百姓。”

　　预测：

　　房价仍须观望

　　据统计显示，11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%。对比历史数据可以发现，10.5%的同比涨幅是2005年7月中国扩大月度房价调查范围以来的最大单月涨幅。

　　随着国家宏观调控政策的逐步落实到位，住房价格是可以保持稳定的，群众的住房需求也可以逐步获得满足。国家发改委价格司司长曹长庆表示，像深圳、广州、上海甚至北京等城市，原来销售很旺的个别地段现在有价无市，销量有所下降。这到底是趋势，还是暂时性现象还有待观察。但是随着国家宏观调控政策的落实，住房供应过于紧张的局面会逐步得到缓解。

　　专家分析认为，近年来，国家一直在不断加大对房地产市场的宏观调控，政策的积极效应也正在逐步显现。人民币可能加速升值的预期目前十分强烈，多年持续快速增长的经济运行存在着由偏快转为过热、价格运行存在着由结构性上涨演变为明显通货膨胀的迹象。在未来一段时间内，包括房地产在内的资产价格的上涨有可能会持续。此外，土地供应的趋紧和土地价格的飙升，也在很大程度上挤压着房价的回落空间。这些因素，都在一定程度上加大了房地产调控的难度。

　　从长期来看，房价大幅下跌的因素并没有发生根本逆转。新政策的出台将会带来房地产市场持续的观望，而部分前期房价上涨过大的城市，包括深圳、广州价格可能出现松动和一定幅度的下跌。但是中国住宅市场上客观存在的供需矛盾和居民购买力的不断提高，房价不会在短期内大幅下跌。土地供给的紧张、居民购买力的提升、住宅郊区化和小户型化的趋势、国内资金的相对充裕以及负利率的环境等共同推动房价上涨的因素依旧存在。

　　曹长庆表示，房价的上涨涉及面宽，解决起来难度很大，我国将加强对房地产价格调控措施的研究，分清轻重缓急，有针对性地逐步解决住房问题。政府保障性的50平方米、60平方米结构性供应大了，平均房价会下降，明年房价的下降有结构型的区别。不过，目前楼市更大的需求是改善性需求，而非保障性需求。只要改善性需求存在，对大户型、对好的产品的需求会放大，价格继续维持上涨，这是市场化的改善型的上涨。记者武文静摄影

　　【责任编辑 张秦宁】