房地产“产业化”在日本已不新鲜

　　

对于目前正在飞速扩张的中国房地产企业来说，要在迅速扩张的同时严格把控质量，“产业化”将是一个不错的主意山本英作当房地产低迷之后，房地产公司如何提高商品房质量，与竞争对手争抢有限的买家随即成为摆在房地产公司面前的紧迫问题。而产业化的本身，正是提高企业标准的一个前提条件

　　只有潮水退去之后，才知道谁在裸泳。

　　日本的房地产市场，在鼎盛时期，“质量”相较暴涨的价格来说也没有那么重要。但是，当房地产低迷之后，房地产公司如何提高

商品房质量，与竞争对手争抢有限的买家随即成为摆在房地产公司面前的紧迫问题。而产业化的本身，正是提高企业标准的一个前提条件。

　　对此，东京建物（上海）房地产咨询有限公司董事长、总经理山本英作深有感触，他以日本的经验判断，中国在若干年后也会出现同样的情况：“当房价的上扬到达一个顶点之后，真正入市的自用客户一定会将质量放入考量项目的指标之内。对于目前正在飞速扩张的中国房地产企业来说，要在迅速扩张的同时严格把控质量，‘产业化’将是一个不错的主意。”

　　40年的“产业化史”

　　“日本现在已经不太提‘产业化’这个词了。大家谈起房地产的‘产业化’，就如同说丰田车工厂化生产一样，没什么不同。而二者的相似之处，都是因此而带来的质量保障。”山本英作说。这个说法，大大超出了我们的判断。

　　按照他的理解，也许30多年前，大家还会热衷于谈论“产业化”这一新鲜的话题，因为那个时候日本有一些质量不尽如人意的房子，所以，需要以“产业化”来迅速拉升住房的建筑质量。但是现在，“产业化”的初衷早就达到，也没必要整天把这个概念挂在嘴边了。起码对于东京建物这样一家在东京就拥有80个项目的大地产公司来说，他们平时所讨论的，已经早就超越了“产业化”这个最基本的层面。

　　事实上，正如山本英作所称，日本住宅产业化的发展路径可以追溯到上个世纪60年代末。当时，日本电视机和汽车都已经工业化生产了。而与此同时，正是日本步入经济发展的快车道、房屋需求迅猛增长的阶段。

　　电视和汽车的工厂化让日本当时有了让房地产工厂化生产的初衷。在两三层建筑基本占到国家住宅比例60%到70%的前提下，日本的技术工业化具有可操作性。

　　似乎一切都是水到渠成。因为很快就有人意识到这一块的商机无限。首先进入这个市场的，并非房地产商，而是上下游的生产制造企业。

　　以排水起家的积水、以生产电器起家的松下，以及三菱重工等企业都开始投入房屋制件的生产领域。之后，在日本提升了房屋高度之后，这些企业又迅速投入，开始建高层预制件。这一领域很快成熟起来，保证了住宅建造的工厂制作，然后现场装配的可行性。

　　政府的参与是在制造企业充分发挥了主观能动性之后。按照日本对于住宅产业化的历史追溯，是在1968年由日本通产省提出，目的就是要用工业化的方式生产住宅，并在提高建设效率的同时降低成本。

　　日本学者谷重雄将住宅产业定义为“将纵向的日本标准产业分类的各个领域中与住宅有关部分横向联结起来作为一个产业领域”。

　　上世纪六七十年代出台的《建筑基准法》成为山本英作所认定的产业化真正在日本开始大规模推行的时间节点。因为从该法案颁布起，政府开始真正制定“产业化”的规范，其中包括对于生产构建安全性的评定，以及结构整体安全性的约定。因为在地震多发的日本，由于其特殊的地理构造，政府必须要在这一基本面作出相应约束。

　　事实证明，当时日本政府大力促进住宅标准体系、性能认定体系以及住宅的部品工业化标准的完善，成为日本住宅产业化大规模兴起的保障前提。

　　但是真正对于产业化的推动，并非“法案”的单一作用，相关的经济补贴显然在住宅产业化的萌芽阶段成为重要推力。

　　正如中国一些地产企业在产业化尝试初期所遇到的问题，生产成本的相对提升，使得企业必须要在一定阶段承受压力。日本也是如此，要让产业化更具有可行性，日本必须要大幅度地提高住宅建造能力和建造速度，改善现场施工条件，降低工程造价。只有如上前提达到，才可能取得规模效益。

　　从20世纪60年代第一个住宅建设五年计划开始，推行住宅工业化的产业政策，通产省和建设省分别制定了住宅生产工业化促进补贴制度及住宅体系生产技术开发补助金制度，此外还对新部件的生产提供低息贷款。

　　这些配套政策很快产生了效果，并开始提供质量好、工期短、成本低的住宅产品。而在40年之后，类似的工厂已经可以十分灵活地生产所有的大批量住宅部件。

　　记者了解到：日本奈良的大和房屋工厂，生产加工供应成套轻钢结构体系低层住宅。该厂全厂职工480人，每月可生产900套、7万平方米的住宅，这些加工好的构配件运到现场后每平方米仅需1.1个工作日就可以变成整幢住宅。

　　同期，松下电工设在大阪的生产厨房设备的工厂，从接收客户订货到产品走下流水线只需30分钟。日本居民可以就近到松下电工设在日本各地的服务窗口，通过电脑网络订购厨房设备，由大阪的工厂按客户提供的尺寸要求加工，一两天内就能安装到位。

　　“我们还可以向工厂预订符合我们需要的生产部件，工厂都可以满足。事实上，开发商在工厂所预订的部件，也可以有高低分等，甚至‘按需生产’。”山本英作说。工厂对于住宅配件生产的游刃有余，让开发商也可以更好地保证住宅的质量。

　　与“公团”竞争出的质量

　　“如果‘公团’的质量标准是1，我们可能要到2，或者3，才可能在卖得出房子的同时，获取利润。”山本英作所提的“公团”，就是日本早期的“国有开发商”。因为在上世纪六七十年代住宅产业化的初期，“公团”就是最早的践行者，而他们的质量标准，正是国家颁布的《建筑基准法》。

　　“在1975年、1976年左右，两种性质的地产开发商是同时存在的。也就是‘公团’和普通开发商。”山本英作解释说，两种开发商的最大区别，莫过于‘公团’是国家的公司，他们不需要利润，只需要达成“为老百姓盖房子”的目标即可。所以住房的售价也相应低廉。

　　当年，日本已经开始面临“人多房少”的问题，上世纪70年代，随着市中心土地的越来越贵，老百姓开始逐渐买不起房子。国家需要买下大量农民的土地，一部分用于自己开发住宅，一部分用于将土地变成住宅开发用地卖给其他的开发商。

　　当时的日本采用的是一整套的住房保障体系，其中包括政府运用财政和金融手段，创造独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住宅问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济三大支柱。

　　按照这种开发模式，开发商需要从“公团”手中以市场价格购买土地，并在同时接受竞争。当“公团”以较低的价格出售或者出租房屋的时候，开发商必须找到自己的竞争力，来找到更高层次的买主。

　　“很多时候，可能我们所购买的土地就和‘公团’开发的项目紧挨着，‘公团’按照老百姓的基本住房需求盖房子，我们就必须要提供更专业的住房产品，否则我们没法获取利润。”山本英作说。

　　从上世纪六七十年代到现在，每年各方面的标准都在改变。国家的标准每年都在更改，例如，在1997年日本大地震之后，有关抗震方面的指标要求更为细致。而“公团”的标准，也必然随着国家标准的提升而提升。同期，日本建屋的企业标准也在提升，提升的速度还要更快。

　　每个开发商都设有自己的客户投诉中心，用来处理各方面的投诉。

　　“在房子还是毛坯的时候，可能还感觉不到技术问题有多么重要，但是当房屋必须以精装修的面貌出现的时候，质量问题就尤为重要。”山本英作说。例如，像“漏水”这样的问题，东京建物也经常会收到投诉。

　　他们的秘诀，就是根据客户投诉反馈的信息，来进行企业标准的修改。

　　“可能这一过程非常漫长，但是并不复杂。一家企业的内部标准化，就是需要这样逐步的积累。”山本英作举例说，在10多年前，也许国家对于地板厚度的标准的规定就是120mm，但是这个标准很快提高为180mm到200mm。而对于企业来说，要更为严格要求地板有更高的舒适度，例如，有些企业已经将厚度提高到280mm，而对于东京建物来说，则先是将地板加厚，做了技术改良之后，在地板内部加置隔音材料。这样可以防止高层建筑中噪音的相互影响。之后，在地板内部铺置电线，以提高用户改变房屋结构或者功能的便利度。类似的地板，都是通过工厂化的方式进行生产。从这个角度来说，房地产企业是在根据消费者的需要进行技术改良的研究。

　　对于日本已经相对成熟的产业化现状，山本英作所看到的并非其与中国的“地理状况”差异这么简单。毋庸置疑，日本的很多大城市的确土地稀缺，无法进行现场“湿作业”。同时，日本的劳动力成本已经很高，成为企业必须减少而且可能减少的一部分成本。所以，企业会很积极地定制各种部件，将现场的工作尽量减少。

　　总的来说，房屋需求、经济发展、建设速度、社会性生产等4个原因推动了日本的住宅产业化发展。而产业化的目标就是“干三件事”：提高质量、提高效率、降低成本。这一概念后来被联合国采纳并制定了“住宅产业化”的6条标准：生产的连续性，生产物的标准化，生产过程的集成化，工程建设管理的规范化，生产的机械化，技术生产科研的一体化。

　　从提高质量这个角度来说，产业化的确起到了十分重要的作用。如果没有标准化的产业化生产，东京建物也无法实现其与低成本的“公团”地产项目的竞争。

　　现在，之前成为开发商以实际行动努力推行产业化推动力的“公团”已经基本上不再承担建房的责任。但是，类似的质量竞争已经成为日本住房开发的传统。

　　浮华散尽后的市场“标准”

　　山本英作曾经经历过日本房地产市场阵痛的那段时期。

　　“1990年到1993年，日本的房地产市场曾经经历了价格暴涨的一段时期，并在1993年达到市场的高点。但是很快，东京的市场，今天价值100万日元的房地产资产，也许第二天出售就只值80万元，再往后可能继续跌个20%。更为重要的并非价格降低的本身，而是因为价格降低所带来购买心理的变化。因为越来越多的消费者开始以自住的标准来进行房地产的价值判断了。”在15年前进入东京建物的山本英作正是经历了市场特别不好的那段时期。他深知那段时期对房地产商策略所带来的深远影响。

　　市场价格与质量之间所存在的差距，就是房地产市场的泡沫，虽然很多人不愿意回首那段时光。

　　山本英作认为，目前中国房地产市场的情况，就与20年前的日本有些类似。

　　虽然国家和地产商也都积极地践行提升房地产质量，但是这种急迫性在房地产低迷之后才真正浮出了水面。随着价格的走低和缓慢攀升，质量和价格之间的差距在逐步缩小。而这正是山本英作得出以上结论的原因所在。

　　“就如同汽车，可能很少有人花100万买一辆汽车，是为了在半年之后这辆车升值到150万元。正因为如此，买车所投资的机会就变得不可能。客户才会更为关注车所提供的舒适环境本身。住房也是如此。”山本英作说。

　　土地的出让惯例在这段时间也开始出现变化。

　　“可能在上世纪七八十年代，开发商要获取大块大块的土地并不难，因为当时政府为了解决城市人口的住房问题，大量地开发郊区土地。但是大块土地在近些年根本不可能。”山本英作称。

　　令人很难想象的是，东京建物在东京最小的项目仅有30套房，最大的项目可能有1500套房。而且，往往在同一个区域，消费者可以看到几个开发商的项目同时存在，根据质量的高低进行选择。

　　“就算是同样一块土地，已经完全可以用来出让，政府也不会让一家企业来参与，而是希望很多家同时进入，这样才可能实现充分竞争，否则就会因为竞争不充分而出现垄断。”山本英作说。

　　当住宅的本质回归了“居住”之后，为了应对越来越充分竞争的市场，开发商必须想办法让质量提升得更快，因为在这一过程中，国家也在做更多的规范化以及标准化的尝试。

　　为了全面提升住宅产品的质量，日本创立了优良住宅部品认定制度，这一制度的核心就是对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、价格及供应条件等，由建设省指定的日本住宅优良部品认定中心进行综合审查。

　　为了保证认证的公正性、权威性，优良部品的认定有一套从产品标准、性能测试、专家评价、机构认定、推广普及、售后服务、保险赔偿等方面的方法和程序。日本有专门的检测中心，配备了先进的检测仪器和设备。每个受检测产品都要在该中心经过严格测试，过五关斩六将。如对一个普通的门锁的性能测试，就要由机器人做20万次的模拟开启试验。住宅的材料，需要在仿真的恶劣气候条件下，经受声、热、光、风雪霜长时间的实验。

　　“我们开始注重外观，虽然在此之前，日本房产界的观点是外观并不那么重要。”山本英作说。在东京建物走出日本之前，他们与其他的开发商一样，认为“质量”是竞争的关键，后来，他们改变了思想，尤其是在看到了中国建筑外立面的丰富多变之后。

　　“接下来，我们会在工厂化生产的基础上，在这一方面有更多的尝试。”山本英作认为，这是一种新竞争力的体现。

　　现在，中日双方已经在加强相关的技术交流，并各取所需。在日方看来，中方的许多建材和住宅部品价廉物美，进入日本市场很有竞争力。关键是要符合日本已经十分成熟的产品标准。同时，日本的轻钢结构体系、节水型抽水马桶、外墙材料等具有比较强的开发生产能力，技术上也比较成熟，这是我国比较急需的。目前正在考虑的，是技术引进，以及合作合资办厂等方式加以引进与消化。

　　不容忽视，中国的住宅产业化现状也存在相关的问题。从技术的角度出发，日本是从发展低矮的小型住宅开始的，但是由于土地和市场需求，中国的产业化从一开始，就是要建高层住宅。

　　更为重要的，产业化还需要政策的支撑。而单纯的技术研究一定要投入应用系统方面，从实际操作层面来实践产业化尝试。

　　“可能现在，在中国的房地产市场火爆的时候，大家还看不到质量标准化的提升可以有什么样的效果；但是今后，随着市场在快速增长之后保持平稳，减弱了其投资性之后，提高住房质量的开发商必然是可以夺得市场先机的。”山本英作称。

　　从这些层面理解，在技术上，中国大规模推广住宅产业化更难控制。对于在一段时期之内可能难以解决的问题，山本英作认为：“现在我们针对各个方面都有相关的标准规定，作为我们企业标准。”他从日本房地产企业的标准化过程所得出的经验，就是当一个国家还没有成熟的产业化的环境的时候，产业化未必是一个遥不可及的设想，而是可以通过企业本身在各个方面的标准完善，最终设定出企业自己的标准。

　　“或者今后我们可以听说‘万科的标准’，或是‘华润的标准’，等等，这种标准会更为广泛地被越来越多的房地产公司采用。”山本英作称。

郝倩

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