央行:二套房以家庭为单位

　　Ｎ本报记者 方传柳

　　关注理由

　　在9月27日出台的“房贷新政”实施两个半月后，昨日下午，央行、银监会网站分别挂出一个“补丁”———《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。

　　在这纸令银行界人士“始料未及”的《补充通知》里，此前备受争议的房贷新政关键性问题———“二套房如何界定”，终于尘埃落定。《补充通知》明确：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

　　我省多家银行有关人士普遍认为，此次《补充通知》的出台背景，应该源于刚刚结束的中央经济工作会议的从紧货币政策。其中，明确界定“二房”、公积金贷款纳入调控范围、从严把关信贷申请等多项条款，调控力度“空前强烈”，这将加剧当前房市的观望气氛。

　　新规属于从紧“补丁”

　　今年9月27日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。在这次房贷新政中，“二房”首付至少40%，贷款利率至少上浮10%。

　　然而对于关键性的“二房”界定问题，新政并未具体提及，只要求各家银行视具体情况制定细则。在随后的实际操作中，各家商业银行出现了趋紧和趋松的两种解读。

　　在我省，招行、交行、光大、民生、中信、福州市商业银行等银行，此前陆续出台的“二房”实施细则规定，“二房”均以个人为单位来认定，同时，贷款已结清或采用公积金贷款均不列入“二房”的参考选项。兴业银行则以夫妻双方名义来界定，工、农、中、建等银行的实施细则则迟迟未出。

　　由于以个人为单位的做法，相当程度上化解新政的调控力度，因此这种从宽解读的方式在全国范围内一度引起争议。

　　据此，此次央行、银监会联合下发的《补充通知》明确界定，“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”。这意味着此前在榕部分商业银行以个人为单位的认定标准，也将随着刚性界定标准而更改。

　　其中，在部分银行“二房”细则出台后已申办的第二套房贷，是否也要列入调整范围？

　　中信银行福州分行相关人士表示，有待银行新的细则出来后才能决定；光大银行福州分行相关人士则称，在通知之前已办理的第二套房贷，继续按此前以个人为单位的认定标准，通知发布后则应按新规定来执行。其余银行有关人士则称在未接到总行细则之前不便表态。

　　公积金贷款也被列入调控范围

　　除了以家庭为标准进行“二房”界定外，已于12月5日印发的《补充通知》还规定：“对于已利用银行贷款购买首套自住房，或者已利用住房公积金贷款购房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。”而“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行”。

　　而根据这一条款，有换房计划的购房者将受到较大影响。因为，根据此前规定，部分已经动用公积金贷款的购房者，再以家人名义用商业贷款买房的规避通道将被堵死。

　　据悉，在9月27日出台的新政中，公积金贷款并未列入调控范围，《补充通知》改变了这一规定。对此，福州一家股份制银行的人士认为，与之前的新政相比，此次“补丁”的调控力度“空前强烈”。

　　我省银行可能下月起执行

　　该人士表示，如果要很好地执行这一规定，房管部门还必须出台配套政策，比如定期公布最低住房面积，开通家庭住房面积的查询通道等等。

　　此外，此次出台的《补充通知》还要求“商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容”。

　　昨晚，接到采访电话的多家银行的有关人士表示，此次《补充通知》除了配偶，未成年子女也列入“二房”界定标准，较此前以个人为单位的界定标准，更为严格。而除了“住宅面积低于当地平均水平贷款”之外，无论是已结清贷款还是公积金贷款，均被视作第二套房的规定，更是“空前强烈”。

　　工行、光大、中信、民生等银行相关人士表示，目前暂未接到相关通知，等主管部门出台具体细则后，各家银行会按新规来执行。不过受贷款规模限制影响，眼下在榕各银行已基本暂停贷款业务，因此《补充通知》可能在明年1月份才会实行。

　　房市交易量将会进一步下跌

　　有关人士认为，在全国各地房市陷入拉锯状态时，此次监管层出台从严的《补充通知》，无疑是进一步严控房市的信号，加剧房市的整体观望情绪。而试图以家人名义贷款再进行炒房的行为，将被有效遏制。同时，受此影响，房市交易量将有可能进一步下跌，而楼房销售速度趋慢引发资金回笼困难的问题，将会引发房产

　　此外，央行副行长刘士余昨日表示，房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转(加)按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险，已引起有关部门的高度关注。而在国际上曾经发生的房地产市场危机事件中，包括日本等的房地产泡沫，尤其是今年爆发的美国次贷危机等，应该引起银行部门吸取教训。因此，商业银行要进一步改进和加强商业性房地产信贷管理。