房地产业的困境与前景

　　房地产开发商面临很多问题，根源不只是政府调控，还受到土地紧张局限，现在似乎有必要提大城市房地产突围的概念。

　　开发商要向高端发展，那解决基本住房需求的问题就会更加突出，中国的住房保障不是今天才仓促上阵，但进一步的完善无疑需要继续努力。

　　政策与房地产业的关系

　　《21世纪》：近几年来，房地产价格急剧上涨，使得房地产问题变得异常尖锐，很多人期盼新的政策出台，如何理解政策与房地产市场的关系？

　　陈淮：政府主要的经济政策包括三个方面，一是公共政策，比如关于住房保障的政策，这个政策不管今天还是未来都永远存在；二是产业政策，一般来说产业政策的周期是5年左右，包括市场规范、技术标准、产业结构、全球定位等；三是宏观政策，它不管房价，它只管一个价格，其目标是保持币值的稳定。这三个政策涉及的时间长短不一样，但是它们互有交叉。

　　我们别指望用宏观调控的政策去解决公共政策的问题。现在很多人企图用维护币值稳定的宏观政策去解决社会中的长期存在的低端救济问题，这是不可能办到的事。就是在一个充分发展阶段，廉租房也会存在，比如英国伦敦，也要向“无家可归”开战。在公共政策方面，前段时间九部委推出了廉租房管理办法，并且很快就会有经济适用房管理办法出台，所以，我们不敢说非常完善、有效，但是已经有了一套相应的办法，并不是无章可循的。

　　其实，中国的住房保障不是今天才仓促上阵。我们在计划经济下的福利分房、农民的宅基地，都是住房保障。后来实行住房制度改革，以成本价、政策价把大量住房非常便宜地转为老百姓私人所有，也是一种保障性的住房政策。但是不是帮助到了所有人？是不是给困难群体的帮助足够了？这个问题的确还值得讨论。中国是一个发展中国家，我们的祖上留下的钱不多，人家是几代留下来的财富，而我们是从这一代人才开始攒钱，要让老百姓都住上能够满足基本需要的房子，从现在起，我们还要再艰苦奋斗二三十年。但是我们相信，中国人有能力把这个复杂的问题解决好。

　　王小广：刚才陈淮主任讲，房地产方面有公共政策，当然宏观政策也是公共政策。我还有这么一个主张，政府鼓励一个人拥有一套住房，就是讲，你只买一套住房的话，政策都是鼓励的，金融、税收都要优惠；但是不鼓励拥有两套或以上的住房。这是针对房地产的产业政策。所以，央行提高了第二套住房的首付比例和贷款利率，看起来是短期的宏观政策，实际上已经包含了长期的产业政策的内容。

　　《21世纪》：房地产政策将是怎样的走向，或者说你们的政策建议是什么？

　　王小广：中央提出，防止经济过热，防止出现明显的通货膨胀。这两防的重点之一是抑制投资和信贷过快增长。12月份的投资已经出现明显反弹，政府投资、特别是地方政府的投资增长明显处于加快趋势，新开工项目的增长达到25％，上半年和去年同期还是10％以下，房地产投资的增长率已经持续在30％以上，银行有房贷的强烈冲动。从这几个方面来讲，明年的投资不会降下来。要我说，明年上半年又是高热，房地产肯定是投资过热的一个重要原因。我觉得确实需要加强这一部分的调控，应该对房地产投资需求进行抑制，现在落实不是很到位或者说还有一个过程，明年应该加快落实。

　　房地产调控的重点是什么？很多人都认为是增加供给。我的观点跟大家相反，我认为，供给没有问题，房价过快增长的主要原因是需求过多。我算了一下，1998年到去年，年均投资增长约27.4％，从住房的建筑面积来讲，增长速度也是20％，投资应该会形成供给。我觉得这个增长率根本就不低，那么主要原因就是出在需求上，投资性需求的比重高。

　　央行的政策实际上是抑制需求，我想会有好的效果。还需要财税政策，特别是税收政策，通过征收物业税让持有的成本增加，我觉得这很重要。现在二级市场房子很多，但是买了房子以后都放起来不卖，等着涨价，物业税出台以后，他的持有成本会增加，而且我们现在又加息，这会慢慢地使很多人开始卖房子。

　　我们现在讲两防，有很多人担心，一是对经济发展担心，二是担心世界经济衰退。但是我想，经济增长有高涨，也有调整，甚至有衰退（在中国没有衰退，只有减速）。这是周期的变化，不会有问题。经济增长的放慢和调整，不是产生风险的根本原因。明年经济增长真放慢，房地产出现调整，好像中国就要崩盘，我觉得这个观点不对。我就害怕，明年房地产投资一下来，马上就采取刺激的政策。

　　童悦仲：我觉得，现在很多人说房价上涨是因为供需不平衡，这个笼统来说是对的，但是这个需求要分成四个方面：一是自住，一是投资，三是投机，还有一个叫做被动性的需求，比如说拆迁引起的。

　　现在是需求过旺导致房价上涨，房价上涨又推动需求上涨，特别是投机性需求增长。这样相互推动，很多城市的房价就上涨得非常快。一个开发商跟我讲，现在社会上对于开发商的看法不好，他们感到委屈。他带我看了一个项目，在钱塘江边上，占地200亩，2001年拿地，一亩地是100万，总共是2亿，因为开发过程中房价上涨，所以他们赚了10亿。但搞完这个项目后，他又要拿旁边一块地，同样是200亩，但这时土地已经涨到了600万一亩。这样的项目能否赚钱还是未知数。因此，我觉得是要抑制一下需求，特别是投机性的需求。

　　房地产业的困境和出路

　　《21世纪》：各种政策频繁出台之后，房地产业的前景如何？

　　宋丁：我是学哲学出身的，习惯于用哲学思维。我觉得中国房地产符合一条经典的哲学路线——正反合。正，是指计划经济时代政府全包；反，是指房地产市场化；这两年则是合，两个拳头都要硬，政府要硬，市场也要硬。这就遇到了一个问题，就是政府和市场到底要做到多少。香港地区、新加坡的保障性住房达到50％以上，甚至达到80％，我们有这个能力吗？我们有财力完成这样一个壮举吗？我觉得很难。我想，可能未来相当长一段时间内，政策性住房的比重还是比较小，主要还是商品房，我猜测可能是三七开。这样说来，城市里大多数人的住房还是要靠房地产开发？那么，对房地产业一味庇护和一味的批判都是错误的。

　　其实现在房地产开发商也面临很多问题，根源不只是政府调控，还有就是现在发展的空间非常有限，比如说，深圳还有地吗？几年来就没有土地批出来。在这样的情况下，我们城市的房地产怎么搞，我认为有必要提大城市房地产突围的概念。

　　其实现在的开发商已经是“春江水暖鸭先知”，他们已经采取了策略。第一个策略是远走高飞，不玩了，到二线、三线、四线城市去做。大城市怎样把它们留住？只有两种办法：一是进行旧城改造、城中村改造，二是开发郊区，利用城市周边资源开发旅游地产。问题在于，这种开发面临着巨大的困难，首先就是土地制度的障碍，郊区有很多是耕地，是农民的宅基地，如何将它们转化成建设用地？其次是如何保护原住民的利益。此外，还有产品类型的限制，旅游地产基本上是高档别墅、高尔夫球场，而这些是国家明令禁止的。但这是否意味着这种模式没有了发展前景呢？美国20000个高尔夫球场，日本有2000个，中国现在是200个，还是比较少的。所以我认为禁止是阶段性政策，将来的国际性大都市一定要配备高尔夫，一定要配备别墅。所以我认为今后开发商可以向这个方面突破。

　　《21世纪》：土地这么紧张，政策控制这么严格，高端地产会有存在的空间吗？

　　宋丁：在郊区盖别墅，这个问题很敏感。过去我们一直在做这方面的规划，现在被禁了，开发商面临非常大的困惑。这个东西还是要有，应该有发展空间。但是在政策上怎么解决这样的问题，我觉得各地可能都在想一些办法。比如说高尔夫球场，我所知道的，很多地方采取了变通的办法，不叫高尔夫，叫体育公园，其实我们深圳就有这样的项目，我个人认为有它的合理性。我认为，在现在的阶段，政府要加强宏观调控，当前政策只能如此，但是这个产业本身有没有问题？中国人民就不能住好一点的房子吗？这个问题需要再探讨。

　　这些是房地产业的高端，在未来产品的模式中，它们应该占有一席之地，这是产业发展的要求。就整个产业而言，我们不但要关注保障性住房，同样也要关注商品住房，其中包括高端成品房。我们需要有一个适合目前这个过渡阶段的发展模式，现在我们用策略性的办法，为未来的发展预留出空间。

　　解读保障性住房政策

　　《21世纪》：开发商要向高端发展，那解决基本住房需求的问题就会更加突出。现在保障性住房政策是不是滞后于房地产市场的发展？

　　陈淮：廉租房不是一蹴而就、一朝一夕的事。到今天为止，我们的廉租房政策已经相当完备了，比如说要求土地出让金中的70％用于建设廉租房、经济适用房、小户型房、两竞两限房；比如说要求在最近两年做到，对于人均10平米以下的低收入群体，要做到应保尽保。廉租房并不就是实物分配，迄今为止，货币贴租仍然是廉租房中行之有效，并且占主导地位的政策。有的记者写文章说，去年的竣工总面积当中廉租房只占多大比重，但这个比重不能说明我们的廉租房只有这么多，这之外还有一个货币贴租的廉租房政策。而且请注意，廉租房的存量也很重要，不能只算新建的廉租房。关于廉租房和经济适用房的问题，这是一个全世界在一百年中并未探讨得很清楚的政策。我们现在就要一个十全十美的药方，那是勉为其难。我们现在应该做的，是脚踏实地的解决一部分人民群众的问题，一步步往前推进，这是十七大所说的有中国特色、符合中国国情的一个具体体现。

　　《21世纪》：陈淮主任说保障性住房政策正在完善，但有些人对地方政府不够信任，认为它们是房价和地价上涨的最大受益者，担心它们不会真心实意地推进保障性政府政策。

　　陈淮：我也是学哲学，我讲点哲学。一百年前，刚刚有市场经济和工业化的时候，有两派思想，有人说政府都是王八蛋，所有的暴力、掠夺、黑暗、腐败都产生于政府，既然有了市场，还要政府干吗？也有人寄望政府解决一切问题。一百年前人们就把政府的极恶和政府的极善推到了极致，21世纪的中国这两种思想还在继续。但实际上，没有一个无所不能的政府，也没有一个尽善尽美的政府。

　　有人说，土地开发是地方政府受益了，那么地方政府拿到钱做什么了？我们媒体总喜欢问这个问题。钱装在市长书记兜里头，给他老丈母娘送礼了？还是用于改善基础设施？如果进一步深究，我们还应该问，在我们的财政体系当中，建地铁、建立交桥、维护公共安全的钱应该从哪儿出？现在讲和谐城市，那每一项支出都对应有相对稳定的制度性收入，才能够和谐。所以说，地方政府从房地产开发中获利，用于解决这些问题呢，也不一定就是错误。只要这个钱不是装在市长书记兜里，就有其合理性。

　　如果我们不要政府修立交桥，不要它们完善公共设施，那就可以不允许它们从土地开发中获利，那城市就能建低价的房子。但这又会导致什么样的后果呢？实际上，这种模式我们在老工业基地建设中就已经尝试过了，那时是修一条铁路线，左边是工厂右边是工人新村，工人新村是一排一排的房子，紧邻厂区，不需要修太多道路，不需要什么基础设施。结果怎样呢？这些工人新村现在成了需要改造的“棚户区”，还得付出巨大的成本。

　　《21世纪》：但是地方政府从开发中获得的收益和对基建进行投资之间，可能存在腐败问题，导致收益没有用于基建，那又如何处理？

　　陈淮：我们今天讨论的是住房保障和房地产业的健康发展，讨论得再大一点，构建和谐社会与和谐城市。我们想要通过住房保障去调整中央和地方两级政府的利益结构，想通过它解决穷富分化问题，想通过它解决腐败问题，想通过它理顺市场经济秩序，这是夸大了房地产政策的作用，这些问题的解决不是保障性住房政策所应承担的任务。

　　从改革开放以来，一直都在强调中央和地方政府之间的利益关系和各自职责。最近几年来，我们力图建立一个公共性政府，履行公众职能。温总理前不久回应了对宏观调控的质疑，他说，中国经济在过去五年里发展得很好，却说我们的宏观调控是失败的，这不合逻辑。这个话说得对。我们同理可证，中国的经济发展得很好，却只有国务院和媒体以及广大老百姓是好人，中间的地方政府都是王八蛋，这也不合逻辑。

　　《21世纪》：就政策目标而言，保障性住房在整个住房当中，比重大概应该是什么样的？也就是说，我们的社会在保障性住房上应该配置多大的资源？

　　陈淮：这个比重是很难计算的。首先是保障性住房的区分不是那么清晰。保障性住房分为四个部分：一是廉租房；二是经济适应房只有有限产权；三是两竞两限房，90平米以下，而且只能逐步取得产权；四是由政府提供支持而购买的商品房。所以，保障性住房和商品房不能够截然分开，那它们的比例也就不能准确计算。温总理前不久也强调过，70％的土地出让要用于廉租房、经济适用房、小户型、两竞两限房的建设。但实际上的保障面比这四类房还要大一些，比如说公积金购房，也具有保障的性质。

　　通俗简单明了地说，住房保障分四个层次，第一是救助性质的，没房子住时给你一个房子住；第二是援助性质的，你有一定的能力，但是不够买房子，我们通过援助性的政策帮助你住上房子；第三是互助型的，公积金就是这种方式；第四是自助型的。所以，不能简单地这一块是保障房，那一块是商品房，有一些保障方式是先住上房子，然后逐步获得产权，你说这种住房是保障房还是商品房？