“中天事件”警示银行风险控制

　　■房产中介资金监管问题调查之五■本报记者谢丽佳

　　“现在二手房交易要求做银行资金托管的比以前多了。”一位不愿具名的银行人士（下称银行人士）接受中国经济时报记者采访时表示，可能是受深圳“中天事件”的影响，二手房买卖双方都开始重视资金的安全性。而记者从几家地产经纪公司了解到，近段时间常有客户咨询二手房交易过程中的资金安全问题。

　　银行托管更受欢迎

　　“根据我们公司的情况，客户选择资金监管的占四成，选择银行托管的占六成。”北京链家房地产经纪公司市场研发部主任王志伟对本报记者表示，由于资金监管流程相对繁琐，且耗时较长，客户更愿意选择银行托管。

　　他告诉记者，资金监管分四个步骤，首先是交易双方通过网上签约系统签订买卖合同；然后是交易双方与选定的经纪机构签订《存量房交易结算资金划转协议》，之后，客户把除定金外的剩余房款存入经纪公司在开户银行的“专用账户”，银行会向客户开具交存凭证；经纪公司核实凭证后，开具《存量房交易结算资金托管凭证》。

　　接下来是办理产权转移登记，下发新产权证和办结单。经纪公司的过户专员携《存量房交易结算资金托管凭证》，协同交易双方到房地局进行过户；房地局在出具新产权证的同时，向业主开具《转移登记办结单》。

　　第四步是银行资金划转。在转移登记业务办理完毕后，出售者即可持房屋权属登记部门开具的《转移登记办结单》办理交易结算资金的划转手续。

　　“在资料齐全的情况下，全款一般需要5个工作日加上各房地局具体办理过户时间；按揭贷款办理时间约为20个工作日加上各房地局具体办理抵押时间。”王志伟告诉记者，由于海淀区办理过户只需一个工作日，时效最高，因此，海淀区的

　　“银行托管的流程可能相对简单一些。”银行人士告诉记者，银行托管的基本程序是，交易双方签订买卖合同后，到银行开设买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或全款存入账户，银行对资金实现冻结。

　　按照买卖双方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果买方是付全款，银行将所有款项划转给卖方；如果买方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款划转给卖方。

　　事实上，无论是资金监管还是银行托管，都是通过银行的专用账户进行资金冻结，都避免了通过经纪公司的账户进行资金流动，除非有交易双方的授权，否则，其他任何人也无法挪用资金，这样保障了交易资金的安全，“封杀”了经纪公司违规操作的空间。

　　据记者采访了解，办理银行托管，有的银行收少许费用，有的银行则免费。

　　一位业内人士告诉记者，有的银行由于和中介公司在二手房贷方面有长期、大量的合作，银行托管和房贷业务往往“捆绑”进行，而与房贷业务的利润相比，银行托管显然是“微利”，因此完全可以选择不收费。

　　而有些银行与中介的合作不是很多，在办理银行托管业务时，会收取少许费用。也正因为银行托管利润有限，银行推广该项业务的积极性并不是很高。

　　银行风险如何规避？

　　那么，和一些没有开展资金监管及银行托管业务的中介公司合作，银行如何规避金融风险？

　　根据媒体报道，“中天事件”爆发，作为深圳中天置业的“战略合作伙伴”，兴业银行深圳分行承受了巨大的经济损失。而正是缺乏有效的资金监管，才导致二手房交易当中存在的金融风险因此而突然被放大。

　　“在竞争当中，有些银行风险控制不严，才让不法中介‘有机可乘’。”银行人士对记者表示，“中天事件”当中，担保公司与中介“同属一胞”，是很容易审查出来的。银行如果风险控制严格，就不会与这样的公司合作。

　　而在二手房交易过程中，如果有银行按揭贷款，银行完全可以将贷款先直接打到贷款人账户上，然后冻结，等过户手续办完，再将贷款直接划转至卖房人账户。这样银行就能避免其中存在的金融风险。

　　“其实这和资金监管、银行托管的实质一样，就是由银行进行资金冻结。”银行人士告诉记者，其所在银行的二手房贷业务量并不大，合作对象也只限于一些较大的中介公司，这些公司都开展了资金监管和银行托管业务。