北京：资金监管不到位执行陷入僵局

　　■房产中介资金监管问题调查之二■见习记者张一鸣

　　“我相信资金监管新政实施后，会有一些不具备资金监管资格的经纪公司选择资金担保机构进行资金监管。”早在6月中旬，北京开太物业交易保证专业机构总经理白钧在接受中国经济时报记者采访时，就曾对公司在二手房市场的表现寄予厚望，这家有三大外资银行背景的公司，相信凭借其实力，一定能在市场中占据相应的份额。

　　与白钧持相同观点的资金担保机构还有很多，可以为此提供佐证的是，在北京市建委公布的55家具备从事房产中介资金担保业务资格的机构中，资金担保公司占到16家。

　　记者了解到，自6月25日起，北京市正式实施资金监管新政，一些看好二手房市场的资金担保公司摩拳擦掌，希望能在这个新兴行业中分一杯羹。然而4个月过去，已有资金担保公司开始选择退出市场，他们不仅没能拿到想象中的利润，而且部分公司也未能拿到房产中介的一单。

　　在白钧看来，不是这些公司不愿意推广，而是资金监管业务并没有实现它降低交易风险、保障消费者权益的最终目的。其中中宇汇通担保有限公司已经正式对外发布退市公示。

　　“我们希望能把资金监管真正地做起来，从独立的第三方角度保障买卖双方的交易安全。”白钧说，他希望中天置业的事情能让有关部门反思，资金监管的现状能有所改观。

　　资金监管比重不到一成

　　“现在二手房交易中，通过经纪公司走资金监管的数量非常有限，大部分都是自行划转。”一位不愿意透露姓名的经纪公司工作人员告诉中国经济时报记者，在试运行阶段，经纪公司不清楚政策执行的力度，大都尽量通过资金监管成交，但在观望一段时间后，发现资金监管过户时间太长，政府也并未提出强制性要求，在执行上就有所松懈。

　　记者对北京市

房地产中介行业协会网站上的资金监管账户进行统计，截至2007年12月1日，55家具备资金监管资格的机构已完成资金监管的交易量仅为39套，正在进行当中的为164套。而同期二手房网上签约的数量则高达14973套，远高于资金监管的成交量。

　　“从我们公司的交易情况来看，建委所属网站上公布的资金监管成交量就是真实的交易情况。”一家具有资金监管资格机构的工作人员说。

　　2006年北京市二手房市场的整体成交量76000套，月平均交易量6333套。依据去年同期交易水平，今年6月25日正式实施资金监管新政至今的五个月里，二手房的成交量至少有31000套，而同期通过资金监管账户成交和正在交易过程中的二手房仅201套。

　　由以上数据可以看出，无论是资金监管还是网上签约的二手房，占总成交量的比重都不大。“当时业内传闻，不通过网上签约就不能过户，所以大公司都将房源和交易情况在网上公示，但也有一些小公司不按规定操作。”经纪公司的一位工作人员说。

　　“在资金监管上，每个公司的操作程度都不一样，有资金监管资格的大公司要比无资金监管资格的小公司成交比重大，没有资格的小公司要想走资金监管的话，还需要向其它公司支付一定的费用。”一位只有两家门店的经纪公司老板私下告诉记者，他们公司的交易就都是通过私下划转实现。

　　有知情人士透露，“从资金监管新政执行至今，工商银行里的资金监管账户中，沉淀资金总量最多时也只有数亿元。”

　　在北京市建委公布的资金监管名单中，通过工商银行成交的二手房套数在所有银行中位居前列，占到总数的一半以上。“以北京市现在的

房价水平计算，一套二手房的价格在100万元左右，现阶段已经通过资金监管账号成交201套房子的成交额能达到2亿元，这与我了解到的情况是一致的。”上述人士称。

　　买卖双方对资金监管知之甚少

　　但最应当享受资金监管新政益处的买卖双方却并不了解资金监管新政的具体内容。

　　张玉（化名）于2007年5月27日与某经纪公司签订房屋代理合同（当时北京市已经开始试运行资金监管），8月初与购房人签订房屋买卖合同，并在朝阳区房地产交易中心办理完过户手续。

　　“我的房子在朝阳区华龙美树小区，房子总价30万元，买房人需要贷款，给了我9万元的首付款，一直到9月中旬等买房人拿到

房产证，我才收到全部的房款。当时经纪公司说，他们公司可以替买房人垫付钱，但要他多交几千元的服务费。”张玉之所以卖掉房子就是因为着急用钱，但考虑到买房人的经济情况，张玉同意等待。

　　“我在朝阳区房屋交易中心办理过户时，那里的工作人员告诉我，要30天才能回款给我，我以为这是资金监管的要求。”一直到2007年10月，张玉无意中发现自己居然签订有《存量房交易估算资金自行划转声明》时，才知道自己并没有通过资金监管账户进行交易，而花费的时间却与资金监管并无两样。

　　与张玉不同，阎成（化名）通过经纪公司购买一套位于丰台区的房子，身为军人他办事非常谨慎，在熟读二手房交易相关的文件后，决定一定要通过资金监管交易。

　　“当时经纪公司的人和我说，房主认为资金监管回款时间太慢，要自行划转。但我并没有妥协，坚持不通过资金监管交易就不买房子。”在阎成的坚持下，最终经纪公司告诉他卖房人同意资金监管。

　　由于此前的一些周折，在拿到房屋买卖合同后，阎成留了个心眼，他发现经纪公司给自己的打款账号与建委网站上公布的该公司资金监管账号不一致，而经纪公司的工作人员却称这是资金监管账号的子账号。

　　“我算是一个相当谨慎的人，在买房之前不仅看了许多文件，还咨询专家，可即便如此，一些操作细节我还是没有弄清楚。”阎成回忆起买房经历时感慨万千，他并不认为买房人一定就会处在劣势。“如果说清楚自行划转的风险，大部分卖房人也不愿意承担资金被卷走的风险，只要经纪公司和大家说清楚了，大部分人还是会同意资金监管的。”

　　中介机构缺乏操作积极性

　　“资金担保机构不参与二手房买卖，没有客户信息，通过资金监管成交的二手房数量少也正常。”分析人士指出。

　　北京市中介行业协会网站上的公开信息显示，截至2007年12月1日，通过资金担保机构成交和正在处理过程中的二手房交易数量为4套，通过经纪公司的为199套。

　　“经纪机构并非不愿意说服客户通过资金监管交易，如果政府强制执行我们肯定要遵照执行。”某经纪公司的中层管理人员告诉中国经济时报记者，现在北京市场二手房交易很活跃，有实力的经纪公司不需要占用大量的客户资金，之所以不愿意说服客户走资金监管，是因为资金监管的交易时间太长。

　　“比如说朝阳区从过户到发房本，整个流程操作下来至少要一个月的时间。”他说。

　　但另一位业内人士却持不同观点，他认为经纪公司缺乏积极性还与公司从资金监管中得不到好处有关，“经纪公司开店的支出很大，运营成本非常高，如果仅凭自有资金，要想实现快速扩张根本不可能，特别是对还在暗箱操作‘现金收购’房屋业务的公司，资金监管冻结了客户的钱，经纪公司将失去押房的经济来源。”

　　据透露，在实践操作过程中，经纪公司往往会以卖房人不同意为由，说服买房人放弃资金监管。部分经纪公司会通过公证处，买下房子但不过户，再卖给买房人，买房人无奈之下只能接受自行划转的交易方式。

　　资金监管为何留有余地？

　　尽管政府三令五申，资金监管的执行情况却不容乐观，有人认为在政策制定初期就存在一些漏洞。

　　记者了解到，北京市执行的资金监管政策中规定二手房交易有两种方式，一种是使用资金监管专用账户，另一种则可由买卖双方自行交易。

　　“考虑到北京地区的特殊情况，在现阶段让一些经纪公司参与资金监管，是符合过渡阶段特点的。”早在资金监管政策实施之初，相关主管部门的负责人在接受中国经济时报记者采访时就表示，北京之所以执行两种资金划转方式，并让经纪公司在银行开设资金监管账户，是在考察其它地区资金监管模式后，结合北京当地特征做出的决定。

　　而在一些业内人士看来，正是这两种执行方式留下的余地，让资金监管新政最终落入执行难的困境中。

　　“也许政府主管部门之所以出台互为补充的两种方式，是为了让行业能够有时间适应新政，但客观上却导致资金监管新政执行不力。”白钧在参与新政制定的讨论中，就明确表示对执行两种操作方式的担忧，他认为大部分经纪公司可能会选择自行划转。

　　“在其它国家或地区，政府鼓励资金监管，如果通过资金监管进行交易就能享受一些优惠，而北京不是这样的，如果通过资金监管，交易双方就必须等待更长的划款时间。”他说，要想推广资金监管，一方面要加强资金监管的执行力度，另一方面也要为执行资金监管的交易双方提供便捷的服务。

　　“资金监管有利于防范交易风险，保障资金安全。在二手房市场发展的初级阶段，尤其需要树立风险意识，必须完善资金监管的交易细节，缩短政策执行的过渡时间，避免资金监管政策长时间流于形式。”国务院发展研究中心林家彬副部长对记者表示。