股价与房价互动隐含金融风险

　　■一家之言■洪正华

　　股价与房价越来越成为我国老百姓乃至政府决策层关注的焦点，但很多人不知道股价与房价有密切的关系。正确理解股价与房价之间的关系，不仅对老百姓的投资有所帮助，对国家的宏观调控也有裨益。

　　从我们过去的经验看，股价与房价曾经呈现跷跷板的关系，2001年至2005年，股价不断下跌，而房价不断上涨，不少分析人士认为，这是资金从股市流向楼市的结果。但国外的经验告诉我们，股市是楼市的风向标，股价是房价的先行指标，当股价上涨时，楼市的价格也会跟着上涨，只是时间的迟早而已；反之，当股市下跌时，楼价不会上涨。

　　从表面看，国外的经验与我们的感受似乎是相反的，但其实不然。我们2005年以前的股票容量太小，当时的股票流通市值只占ＧＤＰ的10％左右，对整个经济的影响微不足道，因此股市对楼市的影响也就可以忽略不计了。另外，我国的房地产市场发育的时间也非常短，在1998年房改之前，绝大部分城镇居民的住房是由政府或单位“包办”的，大部分城镇住房也没有产权，因此，那个时候不存在所谓的“房地产市场”。1998年之后，我国的房地产市场才逐渐形成。可见，2005年之前，我国的股票市场和房地产市场都处在“幼稚”的阶段，它们对宏观经济的影响还不太明显，二者之间的关系也不甚显著。

　　2007年6月份以后，我国股票市值第一次超过了ＧＤＰ，股价对宏观经济及楼市的影响开始显现出来，股价与房价的关系越来越密切。股价对房价的影响主要有两个方面，一是股市的财富效应刺激了房价的上涨，股价的上涨为楼市提供了源源不断的廉价资金供给；二是房价上涨的财富效应刺激股价不断上涨。

　　一直以来，有一种甚为流行的观点，认为股票市场的繁荣可以吸收过多的流动性。其潜台词是如果不让股价上涨的话，资金会冲击房地产市场，房价必然上涨。因此，要抑制房价，必须让股价上涨。但事实上，股票市场增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产，这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。国际经验早已表明，股票市场存在财富效应，即股票市值的上涨会刺激消费的增长。

　　股价的上涨不仅提高了房地产市场的购买力，而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金，助推了地价和房价。

　　股票市场的牛市，市场资金非常充裕，为房地产类公司的融资创造了良好的条件。以万科为例，2005年在股票市场融资20亿元，2006年再融资42亿元，而2007年则一次性在股票市场融资超过100亿元，每一次融资的规模都比上一次翻一番。最近两年来，全国很多城市的地王都是上市公司制造的，房地产类上市公司成为房地产价格不断上涨的不可忽视的力量。

　　上市公司不仅通过土地市场抬高地价，而且利用资本优势大量储备土地，使土地价格不断上涨。这些公司可以凭借资本市场的力量，高价从股票市场融资，然后到地产市场高价拿地，似乎形成了“良性循环”。但这局部的“良性循环”却破坏了宏观经济整体的健康与稳定，破坏了宏观调控的大局。

　　我国房地产的金融功能正在不断被开发出来。不仅房地产成为企业和个人融资的最常用抵押物，而且土地还成为地方政府从事城市开发的最主要融资平台。从数量看，很多城市的房地产总量（按照目前的市场价格计算）已经远远超过了ＧＤＰ，以北京为例，其房地产价值大约为ＧＤＰ的5倍以上。这些数量巨大的房地产资产在理论上都可以很方便地变成货币。很多人在股市火爆时并没有多余的资金投资股市，于是银行主动将这些人的房地产按揭贷款总额增加，没有资金的人便很快得到了资金。在当前的股市投资中，此类资金数以千亿计。但如果股票市场趋势逆转，则这些投资者的风险会立即暴露出来，银行的风险也终将和股市的风险紧密地联系在一起。

　　因此，房地产业对国民经济的作用远非仅仅局限于投资带动作用，它的金融功能要超过其投资的产业拉动作用。可以毫不夸张地说，房地产业在很大程度上决定着宏观经济的盛衰，当一个国家的房地产处在上升周期时，宏观经济与股市一定兴旺；当一个国家的房地产不景气时，宏观经济与股市很难有好的表现。如果任由股价与房价相互刺激下去，股价及房价的上涨最终会冲击其他领域。

　　首先，这些巨额的财富增长会加剧社会的两极分化。因为股价上涨的主要受惠者是上市公司的股东，尤其是大股东；而房价上涨的主要受惠者为地产商及拥有不动产的人，其他人则无缘财富增值。因此，资产价格暴涨使一部分人的财富迅速增加，而另外一部分人的财富大幅度贬值，尤其是工薪阶层的生计可能都会出现问题，社会矛盾会激化。

　　其次，金融风险迅速集聚。从表面看，股市和楼市的资金都是企业或个人的，但这里的大部分资金直接或间接来自于银行，股价和房价逆转时，银行及其他金融机构的风险会很快暴露出来，这一点我们可以从2001年至2005年股市熊市中找到教训。因此，政府应该采取措施遏制股价和房价的上涨趋势。

　　目前房地产类公司的规模已经比较大，是股票市场最重要的板块之一，采取一刀切的方式停止这些公司的融资是不妥的，但可以对它们的融资规模作出适当限制。笔者建议：一、让房地产类上市公司每年的再融资规模不能超过上一年度净资产的50％。从最近几年的房地产市场发展状况看，2002年至2007年的投资增长速度全国平均为20％至30％之间，2005年、2006年上市公司的主营业务增长分别为26％和36％，因此将融资控制在50％以内完全可以满足房地产类公司的正常需要。二、对房地产类公司发行上市从严控制（在