政府房地产调控回归本位广州住房保障体系初显雏形

　　

对于广州市政府来说，住房保障体系的构建是漫长的过程 本报摄影记者/王恺目前，广州有关限价房的管理办法已经送审，有望在年底前正式出台。而一旦该法规的公布，限价房将可以公开销售。此前，该办法已经公示，对购买人群方面的限制是本地户籍人口、没有住房。其中并未对收入水平进行限制

　　对于一家四口曾经蜗居在黄沙一处12平方米木屋里的杨阿姨一家来说，前天（28日）无疑是个值得高兴的日子。当日下午，广州市国土房管局为目前登记在册的3148户双特困户分配了廉租房，杨阿姨一家正是受惠家庭之一。

　　昨天下午，杨阿姨亲自到金沙洲考察了将在春节前入住的房子。她说：“活了60多岁了，终于盼到了这一天。”

　　这里，正是广州目前规模最大的新社区金沙洲项目，目前施工已经接近尾声，64栋小高层住房错落分布，显得颇为壮观。据说年底前将全部交付使用，陆续接受业主入住。而这里未来的业主，有廉租房住户、经济适用房住户，也有城市拆迁户。

　　就在新社区不远处，广州第一个限价房保利地产的西子湾项目也已经雏形初显。两个项目的同时存在，让金沙洲成为广州住房保障体系一个最具代表性的缩影。

　　“建立住房保障体系，主要是为了满足不同阶层的住房需求。”广州市国土房管局局长谢晓丹如此总结广州的廉租房、经济适用房以及限价房几大体系的构建目的。

　　三层次的保障体系

　　对于广州市政府来说，住房保障体系的构建是漫长的过程。因为早在1998年，广州就已经有了廉租房制度。不过直到今年3月，政府才开始对整个社会多层次的住房保障体系进行研究和梳理。“目前我们的思路已经非常清晰了。”谢晓丹说。

　　他所提及的思路，是指针对城市不同群体的廉租房、经济适用房、限价房三种形式。廉租房主要针对双特困家庭，经济适用房针对低收入人群，限价房则针对未有住房的中等收入人群。

　　目前，广州已经有廉租房这种保障形式，全部安置了2005年登记在册的5000多户双特困家庭的住房问题，其中有3000多户将在今年年底全部搬进3个不同地段的新社区当中。杨阿姨一家便是其中之一。

　　此后，广州市对于双特困家庭住房问题的解决思路是“发现一户解决一户”。解决的方法则有实物配租、租赁住房补贴和租金核减三种。

　　对于收入情况较双特困户好，但不足以购买商品房的低收入人群，则由经济适用房来解决。据悉，为了解决廉租房和经济适用房所需的房源问题，广州2006年起已经大力扩大了政府保障型住房即新社区的建设，至今共开工13个新社区项目，总建筑面积190.8万平方米，今年年底前将竣工65.4万平方米，2006年当年在新社区方面的财政总投资超过18亿元。

　　广州的廉租房和经济适用房将全部按照24号文的相关规定执行，包括经济适用房的面积不超过60平方米等。

　　对于广州的标准与中央的规定之间的吻合，有关官员介绍，在24号文发布前夕，广州市相关部门已经起草了《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》和《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》。24号文出台后，该部门立即根据相关条款进行了修订，并很快向社会公布并征集意见。

　　据悉，26日，广州市政府常务会议原则通过了两个《实施办法（试行）》，并将于近期印发实施。

　　限价房弹性调控商品房市场

　　在广州搭建的住房保障体系的三大层次中，限价房可谓是最新鲜也最有争议的一项。广州市国土房管局有关官员透露，本月初，建设部在深圳召开座谈会，包括广州在内的四个城市的相关人士在会上就限价房问题交流了看法，随后，限价房这一调控方式得到一致认同。

　　限价房作为调控手段，主要是指这一方式将作为弹性的市场调节机制，即每年不会制定年度计划，根据房地产市场的状况来决定是否推出限价房以及推出多少等问题。“房价飙升快了，就多推一点，房价趋于稳定之时，可以考虑少推甚至不推。”谢晓丹说。

　　虽然谢晓丹也声称限价房其实是借鉴了新加坡和中国香港等城市的模式，但是并没有现成的模板可以参考，而建设部也没有更为具体的实施细则出台。因此，地方政府也只能摸索着进行。不过，从去年到现在，广州已经连续推出了14宗限价房用地，而第一个项目金沙洲的保利西子湾将是第一个公开面向市场的限价房项目。

　　目前，广州有关限价房的管理办法已经送审，有望在年底前正式出台。而一旦该法规的公布，限价房将可以公开销售。此前，该办法已经公示，对购买人群方面的限制是本地户籍人口、没有住房。其中并未对收入水平进行限制。

　　对此，谢晓丹表示，限价房针对的其实是中等收入人群，例如普通工薪家庭、毕业不久的大学生等。“可能年收入都要在十几万的家庭才有能力购买限价房，因为限价房的房价基本是按照同地段普通商品房房价的70％而限定的。”

　　此前，广州市在出让限价房地块时，并未限制户型销售对象等，但是谢晓丹透露，最新的管理办法中，限价房的面积将不得超过90平方米。目前，有关开发商正在对户型等进行调整，以适应将要出台的管理办法。

　　谢晓丹说，限价房其实是一个弹性的调控手段，也是政府保障住房体系中的一部分。但是与廉租房和经济适用房的管理比较起来，限价房的管理肯定会更加粗放，这也是因适应不同的市场需求而决定的。而由于限价房对商品房的影响比较明显，因此，政府需要考虑一个度的问题，按照国务院去年的37号文，通过适度的调控措施，来满足中等收入家庭的住房需求。“避免出现调控过度，又要避免调控不足。”

　　“政府做了该做的事情”

　　对于广州的住房保障体系，有业内人士评论称，这是“政府做了该做的事情，因为中央24号文出台后，建设部一直都还没有具体的实施办法出台，而很多地方政府都还处于观望阶段。广州在这方面的步调还是比较快的”。

　　谢晓丹也表示，将来，广州政府将针对有需要的不同保障对象，做到住有所居。而市场这一块，则要放开，由市场自己去调节。

　　今年年初，广州市公布将在全年推出5平方公里的土地，用以缓解市场上供需不足而导致的房价飙升。对此，广州市国土部门的数据显示，今年以来，除了有0.72平方公里的土地供应给了保障型住房外，到现在为止，公开出让商品房用地39宗，合1.87平方公里。正在公告等待出让的0.9平方公里，下个月将发出公告的8宗、0.78平方公里，以及正在进行农用的报批、力争年底完成的4宗、0.8平方公里，加起来，商品房供地4.3平方公里。

　　在谢晓丹看来，最主要还是供需矛盾导致了广州房价此前的飙升，因此，土地供应便是市场调节的一种方式，因为数据已经说明了一切。最新的数据显示，2005年以来，广州每个月的商品房批准预售面积都小于当月的成交面积，直到今年9月才发生了倒转，批准预售面积首次超过成交面积，市场上开始呈现供需平衡状态。与此同时，随着一手房成交的下降，二手房的成交量也已经超过一手，显示了市场的平衡。

　　在构建了住房保障体系，同时又进行了最积极的市场调控之后，关于广州市政府对目前房地产市场调控效果的态度，谢晓丹则表示，调控的效果正在初步显现，但是否出现拐点，还需要进一步观察。因为目前的数据显示市场已经发生了转变，但是短时间的数据还很难说明问题。这意味着，广州的调控还将继续。

张艳红

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