英国房价涨太快 需要大修正挤泡沫

　　伦敦“房奴”英国央行行长公开承认，该国的房价过去十多年涨得太快，几乎肯定需要一次大的修正，才能挤去泡沫10月下旬，英国《金融时报》刊登了一条关于英国房价的消息，称根据某研究机构的报告，伦敦一些地区的房价已达到居民年收入的16倍，而全英国的平均房价收入比大约为6比1。《金融时报》中文网在发布这条消息时，用的标题正是“房奴噩梦”。更让人痛苦的是房价走势。近两月来，有关英国房价下跌的研究报告频现报端，宏观经济形势也在美国次贷危机的搅和下愈加悲观。房价糊涂账但房价究竟是涨是跌，目前在英国成了一笔糊涂账。过去一个月来，不同的机构和组织发布了多份房价报告，竟没有两份报告完全一致，真可谓“各说各话”。10月31日，英国第二大房屋贷款行Ｎａｔｉｏｎｗｉｄｅ发布数据称，10月份英国房价上涨1．1％，折合成年增长率则为9．7％，为今年6月以来最大的月增幅。但一周后的11月8日，英国第一大贷款行Ｈａｌｉｆａｘ却公布说，10月份英国房价非但没涨，反而跌了0．5％，而9月份的跌幅为0．6％，所以这是自2005年春季以来，英国房价第一次连续两个月下跌。两天后，《金融时报》发布了自己的年度房价指数。该指数显示，如果折算成年增长率，那么10月份英国房价的涨幅为8．9％。由于6月份的数据为10．1％，9月份为9．2％，所以总体来看，英国房价虽然仍在涨，但涨幅正在降低。又过两天，英国皇家特许测量师学会也来凑热闹，不过该学会发布的报告非常悲观，称几乎全英国的房价都在下跌，即使是伦敦也不例外。他们的根据是：第一，到房屋中介那里垂询买房的顾客一年来数量有所下降；第二，在房屋中介那里登记卖房的顾客大量增加，仅10月份就暴涨了8．8％。以上是这些机构发布的实际数据，其实在对未来房价的预期上，各机构也无法达成一致，数据同样五花八门。10月26日，英国全国住房和规划咨询处表示，到2026年，英国东部和南部的房价将上涨到平均收入的11．3倍和12．9倍之间，超过伦敦市内除肯辛顿和切尔西以外的地区。同一周，英国房地产贷款者委员会（ＣｏｕｎｃｉｌｏｆＭｏｒｔｇａｇｅＬｅｎｄｅｒｓ）预测说，2008年，英国房屋交易数量将下降15％，同时，房价只会上涨1％。11月3日，著名咨询公司ＣａｐｉｔａｌＥｃｏｎｏｍｉｃｓ发布报告，称英国房价将在2008和2009年分别下降3％左右。该公司列举了四条原因：宏观经济增长放缓，百姓可支配收入降低，因无力还贷而被银行收回的房屋增多，以及就业形势不容乐观。“保守行长”的警告这些完全不同的数据，不仅害得英国老百姓一头雾水，就连许多专业的房产投资机构、中间商都摸不着头脑，不知该相信谁的好。不过该评论也承认，房价数据看似简单，其实背后涉及到不同的统计方法。有的地产中介商用的是卖方报价（如英国最大的网上中介商Ｒｉｇｈｔｍｏｖｅ），有的用的是房屋测量师的估价（如前文提到的Ｎａｔｉｏｎｗｉｄｅ和Ｈａｌｉｆａｘ），还有的用的是买卖双方最终的成交价（如ＦＴ指数）。由于从房屋上市到最后成交，一般都需要至少三个月的时间，因此各机构得出不一样的数据，也不足为奇。话说回来，虽然不同的数据让人犯晕，但从总体趋势上看，英国已持续了11年的地产狂飙就快接近尾声了。11月15日，英格兰银行（英国央行）发布了最新的季度通货膨胀报告。在这份报告中，英格兰银行行长默文·金罕见地明确表示，英国楼市正在降温，与此同时，按揭利率正在升高。稍微了解一点默文·金的人都知道，他是一个相对保守的央行行长，很少公开对英国楼市作出评价，以免影响微妙的市场心理和预期。但这一次，默文·金公开承认，英国的房价过去十多年来涨得太快，几乎肯定需要一次大的修正，才能将楼市中的泡沫挤出去。可以说，这是迄今为止来自英国政府部门的最权威的警告。但发出这样警告的，并不止默文·金一人。就在英格兰银行内部，一位货币政策委员会的成员曾于10月下旬对媒体表示，英国的房价现在远高于正常价格，若市场对未来的预期出现较大变动，那么整个楼市就可能出现调整。此外，国际货币基金组织在10月下旬发布的全球经济展望中也特别提到，在发达国家中，英国是最有可能出现房价暴跌的国家。这份文件指出，无论从房价与房租的比例看，还是从房价与居民可支配收入之比看，英国都远远超过了美国和其他一些欧洲国家。若从10年涨幅看也是一样，英国平均房价从1996年到现在，上涨了144％，而同期美国房价只上涨了127％。前景难料有了默文·金及ＩＭＦ的警告，再加上过去几个月来波及全球的信贷市场危机，越来越多的英国人相信，英国楼市的“黄金十年”即将过去，这也正是为什么到房屋中介那里登记卖房的顾客大量增加的原因，大家都想在房价下跌之前将手中的房产转移给最后接棒的那个“傻子”。在买方一边，情况却正好相反。由于信贷危机造成银行间借贷市场吃紧，各大贷款银行纷纷提高按揭利率，以期将资金压力转移给贷款人。这样一来，众多本来兜里钱就不多的首次购房者只好放弃购房打算，继续租房度日。当然，也不排除有些本想入场的投资者在信贷危机之后，决定继续观望一段时间，因而推迟购房计划。一家房产投资集团的老板据此总结说，很多人不买房而继续租房，会导致房租上涨。另一位专做投资出租房按揭的商人也表示，不排除有投资者重新入场，买房后转手出租，坐地收钱，做起“房东”生意。在全英范围内，伦敦的楼市遭信贷危机打击尤其严重，这是因为伦敦房产的投资者中，金融城的银行家们历来占了很大比例。可是今年夏天的信贷危机给金融城内的各大银行带来了严重亏损，不但要在账簿上注销掉大笔资产，还要裁掉一些和次贷业务有关的部门，致使银行家们能拿到的年终奖大幅缩水。已有报道称，今年金融城银行家们的奖金将至少减少20％，而且将有70％以股权的形式发放，只有30％是现金，与往年正好相反。目前，一些专做伦敦高档房产生意的地产中介已经感到了寒意。一家以肯辛顿和切尔西为大本营的中介对媒体透露，银行家们的电话垂询与去年同期相比减少了20％，并预计今年伦敦的房价已经涨到了头，明年的前景也不乐观。这肯定会影响地产中介的收益。难怪当英格兰银行本月初决定维持利率不变时，遭到了英国房地产代理商协会（ＮａｔｉｏｎａｌＡｓｓｏｃｉａｔｉｏｎｏｆＥｓｔａｔｅＡｇｅｎｔｓ）的猛烈批评。不过地产中介们也不用着急。英格兰银行在季度通货膨胀报告中，已经暗示将在未来几个月内两次降息，以避免英国经济陷入全面衰退。果真那样，英国楼市是否会遭受重创还很难说。[][41]