市中心房价上演两极分化

　　今年上半年，温州楼市一路冲高后，近段时间来，市场受政策影响出现调整，但价格的回落并没有呈现泥沙俱下的状况，以市中心为代表的房价正呈现出越来越明显的两极分化，新政不但给市场带来了调整，同样给房价带来一场洗礼。种种迹象表明，一场居住层次的结构调整正暗暗地进行着新的预演。

　　新政洗礼，大南门房价落差大

　　章先生打算趁着这段市场低迷期购置一套房子自住，在章先生看来，这段时间房价回落，正好可以在市中心买一套好的房子，实现家庭住房升级计划。但上周，他在南站一家中介所看房后大感意外，在他锁定的目标购房区域，尽管很多房源报价都有所回落，而且有谈价空间，但好的房源价格依然坚挺，“一幢大厦三楼房源的报价已经很高，顶楼跃层的报价则高出三楼一倍，同一幢楼差别就那么大？”听完中介的报价，章先生唏嘘不已。

　　“其实价格分化很正常，原来就有，只是这段时间因为调控的关系，加剧了这种分化，”天浩置业总经理王珍楠这样认为。王珍楠告诉记者，经过这几个月的市场调整，眼下市中心大南门一带二手房可以分为三个级别，一类是小区规模较小或房龄较早的房源，这类房源单价相比前几个月有数千元回落；其次是比较新的房源，并带小区配套的，也有一定程度回落；而市中心最好的房源，尤其是一些顶楼跃层，几乎没什么回落。

　　与房价的分化相对应的是，不同房源的房东心态也不同，手握一般房源的房东开始心里发虚，不再盲目报价而且谈价回旋余地充足，但拿着顶楼跃层等稀缺房源的房东却依然牛气十足，面对买家对其报价的质疑，牛气房东在这种市场冷清的时候依然能够抛出“爱买不买”这么一句生硬的话。“眼下，房东的报价与成交价是否会被接受很难讲，但好的房源却仍然比较好成交。”王珍楠说。

　　两极分化凸显高端需求

　　不同的房价背后是不同的需求，在市中心房价分化背后，彰显的应该是一种对住房需求的分化。

　　对于市中心房价的分化，三角洲投资顾问有限公司副总经理成秀科认为，在经历上半年的房价普涨后，目前房价的回落是住房价值理性回归的过程，而价格的分化则可视为是市场借助调控对房价的一种修正，即逐步改变过去单一的以地段为划分标准的市场状况，在市场的调整过程中，同一地段中户型、配套、物业品质等“综合素质”一般的房源价格将明显回落，而好的房子不但价格依然坚挺并且照样受购房者追捧。

　　“当然以顶楼跃层为代表的大南门二手房的市场表现不仅仅是稀缺那么简单，其实也凸显了温州购房者对高档住房产品的旺盛需求，毕竟同一幢楼的物业品质是一样的，而且大南门一带的楼盘品质普遍一般，如此大的差价正说明了市场可供高端购房群体选择余地的缺乏。”好望角房产策划专业机构总经理杨永晨如是说。

　　市场细分将不可避免

　　一直以来，大南门一带的高价二手房就备受争议。尽管大南门地处城市黄金地段，但过高的居住密度，加之嘈杂的商业氛围和拥堵的交通条件，使很多业内人士一直认为这里不够“宜居”，但这些似乎并不影响这里的房价和一些购房者对这一板块的追逐。而到今天，多数市中心顶楼跃层房源的表现则让很多人为之咂舌，“这类房源，除了地段、楼层以外，几乎没有什么可以太多用来描述的优势。”王珍楠这样评价。

　　“这表明温州豪宅市场的供需极度不平衡，”好望角杨永晨感叹，温州多年的经济发展催生了一大批先富阶层，在他们财富快速积累的过程中，与之相适应的房地产市场并没有相应发展，“除了别墅购买者外，有一批这样购房者：他们有购买力，既想显示地位，又不想远离市中，并且非常关注楼盘的实际价值和品质。”杨永晨描述了这样一个购房群体。

　　当然，与购房者的需求分化相比，市场的细分脚步虽然慢了，但总会设法跟上，这就是市场供求规律。去年底到今年初开盘的中央公馆、金色尚品等几个楼盘房源在二级市场上的抢眼表现，不但更加剧了城市中心板块的房价分化，也对市中板块的高档楼盘供应局面有所改善，而目前市中心几个正悄悄酝酿的豪宅很可能会在不久的将来给市场带来十足的冲击力，并有可能对温州房地产市场的细分带来一次“革命性”的调整。

　　对于颇受争议的豪宅，业内人士认为，楼市调控除了在保障性住房及中低档住房供应上加大力度外，高档房供应量的提升不但可以解决市场的实际需求，同时也应有助于缓和房价上升的压力，因为今年以来的房价上涨过程中，好房和好盘往往成为领涨或助涨的重要因素。

　　思源