成都：“住商倒挂”有望扭转

　　四川中原物业的客户经理徐东最近有些烦，因为眼睁睁看着创造良好业绩的机会溜走了。

　　“我们不缺少客户，缺的是优质写字楼。”负责公司相关业务的他抱怨说。据他介绍，目前成都优质写字楼月租金最高不过每平方米150元左右，供不应求，像威斯顿联邦大厦、时代广场等知名物业几乎没有空置单位，一些高端客户不得不住到酒店去办公，而部分尚未正式投入使用的优质写字楼如力宝大厦、国航大厦等租售反应都很热烈。

　　据成都市房管局统计，今年1~9月份，该市

写字楼新增供应及实际销售面积均在45万平方米左右，供销两旺态势明显，而成交均价为每平方米5728元，比主城区10月份商品住宅均价每平方米5960元低了200多元。

　　DTZ戴德梁行的统计则显示，当地甲级写字楼租金平均每月每平方米100元左右。“成都是西南经济中心，这样的租金水平显然偏低，应该还有很大的增长空间。”该行成都分公司的李国明认为。

　　“前几年成都商业物业市道不太景气，一些投资客户转向住宅，加剧了前者供大于求的状况，租金涨幅受到限制。”深圳星彦地产顾问成都分公司研究员孔祥虎称。随着近期住宅投资受到调控政策压力，成本提高，风险加大，情况正在发生变化。

　　据该公司统计，截至11月中下旬止，成都主城区拍卖共30宗近870亩各类商业地块，多数为不含住宅的商业及金融用地，新加坡凯德置地、吉宝置业、香港九龙仓（0004.HK）及中航地产等成为主力买家，因此明年成都商业

房地产开发将显著升温，总开发量将在150万平方米以上。这些项目中新增的优质写字楼，或可缓解现在供应紧缺的局面。

　　成都优质写字楼“皇帝女儿不愁嫁”，但中低端写字楼却面临不少压力。“这类物业的空置率相信超过三成了。”中原物业的徐东说。他们八成左右的客户都是外地来投资办企业的，目标早已锁定甲级写字楼。

　　今年政府商业用地大放量之后，DTZ戴德梁行的李国明预计，到2009年成都写字楼新增供应量将达到90万平方米，会给租售带来一定压力。

　　“本地甲级写字楼月租平均达到每平方米140元~150元左右将趋于稳定，届时投资者必须谨慎决策。”他强调说。

　　三季度主要城市写字楼市场扫描

　　北京

　　优质写字楼市场（含甲乙级，下同）表现活跃，市场吸纳量达162545平方米，较二季度上升18.3％。同时平均租金继续保持小幅上升，与二季度相比上涨了1.6%，达到每月每平方米186元。

　　深圳

　　优质写字楼平均售价上涨9.8%，达到每平方米17817元。甲级写字楼租金环比增长2%，而乙级写字楼则增长4.9%。三季度优质写字楼竣工面积为213835平方米，由于需求强劲，总体空置水平从第二季度的15.9%下降到本季度的13.6%。

　　大连

　　优质写字楼市场需求稳定，整体租金与上季度相比微长1%，达到每月每平方米63.6元，由于没有新增供应项目，空置率从上季度的20.6％下跌至本季度的20.1%，租赁交易较为平淡且主要集中在乙级写字楼。

　　天津

　　优质写字楼平均月租金小幅增长，达到每月每平方米98.7元，比二上季度上升0.2%，由于本季度无新增供应，市场自然消化存量物业，空置率下降1.4％至17.7％。在售项目很少，价格平稳保持在每平方米12500元，比二季度增长1%。

　　杭州

　　优质写字楼租金比二季度上涨1.6%，平均租金达每月每平方米107.3元，售价继续快速上涨，平均环比大涨6.2%，达到每平方米15788元人民币。由于三季度没有新增供应，优质写字楼市场总体空置率小幅下降0.9％至10.6%的水平。

　　厦门

　　优质写字楼市场和

商业地产市场基本保持平稳发展。由于三季度无新增供应，优质写字楼市场供不应求的状况持续，价格略有上涨，租金则基本保持稳定。

　　（资料来源：世邦魏理仕《2007年第三季中国地产报告》）

中国经营报记者：党鹏

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