《头脑风暴》：论战王石 住宅产业化行不行

　　本期风暴嘉宾

　　万科集团 董事长 王石

　　天泰集团 董事长 王若雄

　　远大住宅工业有限公司 董事长 张剑

　　本期风暴评论员

　　全国工商联房地产商会 会长 聂梅生

　　北京师范大学金融研究中心 主任 钟伟

　　《第一财经日报》 总编辑 秦朔

　　本期特邀评论员

　　中国社会工作协会业委会和物业管理工作部 主任 舒可心

　　主持人：非常头脑，非常风暴，今天我们邀请大家到现场来讨论一个问题——住宅产业化。我们看到了一方面是若干年的纸上谈兵，另一方面我们看到万科已经悄悄启动，为什么你现在又提起这个事情？你的动机在哪里？

　　王石：真正我们把住宅产业化的投放到市场是2007年，今年是第一年。实际上技术不是问题，主要投放的疑惑就在于成本太高。显然我们看到中国房地产市场在2006年之后价格节节上升，现在的趋势还是看不到能够遏制，尽管各种政策、消费者心声都希望不能再涨下去了，实际上作为有远见的发展商也觉得这种涨法有问题，但是万科就看到这样的机会，房地产的价格上升给我们住宅产业化的成本空间提供出来了，我们可以承受住，

　　王石：至于说为什么搞住宅产业化，对于万科来讲因为它是一家企业，它要从企业的

竞争力、企业的品牌角度考虑，严格来讲并不是说站在国家的角度上，或者站在民族的角度上，或者站在更多像德尔做不得不说明事实的环保生态角度上，就是一个企业竞争力角度。我们有种直觉，按照现在的传统施工方法，开发到一定的批量，质量是没法控制的，在发展到一定规模必须可控制，质量不是降低而提高，只有走住宅产业化这条路。

　　舒可心：我不太同意王石先生关于价格是成本方面的论点。从小农的单独手工业盖房子转换到住宅产业化，其实主要是房屋质量的提高、批量生产以及物品的整合，原则上来讲它应该是便宜，所以我觉得在这儿王石先生有哄抬房价的嫌疑。谢谢大家！

　　王石：我们传统施工方法我们误差是厘米计，我们住宅产业化方法是毫米计的，毫米计和厘米计的质量是完全不一样的，毫米计的质量代价就是成本增加，而且减少的人工是非常便宜的，所以第一它绝对不是说我住宅产业化成本增加了，我来提高售价，这不构成我的一个理由的。但是你可能讲到了，这个建造成本也就是土建成本增加了40%的，这是承受不下来了。因为根据万科的历年的公报来讲，我们净资产回报就在10%左右，如果我们整个建安成本增加40%，这个我当董事长我决策住宅产业化，我要投放市场，06年之前我要下课的，所以我讲的是客观事实，我并是说价格上去恐怕是个好事，但是住宅产业化这方面给了我们机会，而且当时我们认为如果这个机会不抓住，错过去了，可能就没有了。当然现在我们的观点又不这样看了，最起码我们投放市场时候这样看的，在内部开动员会，因为经理们他们不愿意这样间接投放，因为这个显然增加成本，而且这个好处消费者不能马上看到。所以第一我想回答的，它确实增加了。

　　钟伟：对于什么是住宅产业化诸位始终没有给出一个准确的定义，也许有人认为住宅产业化是住宅标准化，从我们经济学角度，住宅产业化意味着什么？一定意味着住宅的提供是以商品的方式提供的，王石所界定的，如果没有理解错的话，他所讲的住宅产业化大约是指的为了达成预算、市场细分、品质控制，所以万科希望通过大规模的、标准化的、工业化的方式来提供标准住宅。

　　主持人：也就是说……

　　钟伟：他提的实际上是万科的一种快速扩张的商业模式，

　　主持人：也就是说万科提这个的目的是让中小开发商都活不了？

　　钟伟：有可是会有这样的结果，

　　秦朔：现在有大量的房子我觉得是非常荒唐的一件事情，就是我买了一个房子以后，我还自己要做大量的功课我才能真正的住进去，过去我们叫毛坯房，我在广州毛坯房自己搞装修，搞得不说死去活来吧，起码也是脱了几层皮，而且这个水呀、电哪、管道啊，许许多多问题，我跟你讲到，由于这个水的问题解决得不好，每次一下雨，上面那个水箱，从楼顶它下来以后，它把你的水管先给挤爆，挤出来，然后流到我这个刚铺的地板，地板就浸泡在里面，就翘起来，每天走在那个上面，就是一跳一跳的，你不跳都不行，它自然的。所以我从这个非常痛切的经历，怎么能够让我进去以后，不要我自己跟你一起再做这个产品，事实上我花钱给你，我还自己再去付出很多的劳动，

　　主持人：这我可以证明，我在美国买房子很简单，交钥匙、买床、买电视，其它全都没有，标准化。

　　张剑：事实上在99年的时候，我们就做了一个42套的房子完全工厂化的，就是完全在工厂生产好到现场装配的房子，只用了2个月，没有脚手架，没有任何传统施工的工具，也没有用传统的泥瓦匠，都是用产业工人来做的，

　　张剑：但是那个时候的问题在哪里呢？就是房子成本太高。现在搞产业化确实有条件的。

　　主持人：你觉得房价开始抬起来了，

　　张剑：主要的原因就是大家现在开始接受精装修了，产业化如果还是做的毛坯房的话产业化是没有价值的，我们中国人第一次买房子，他都会对这个房子太重视了，大家都希望把这个房子做的按他的梦想的房子，所以往往忽略了真正的房子的价值在哪里，实际上像我们住宅特别是普通住宅它应该就是一个功能，主要是它的一个使用的功能，真正要谈个性化的话那是

豪宅的事，我们现在可以把产业化的住宅做到跟普通的房子是一样的价格，甚至于可能通过大批量制造以后，不会增加它的成本。

　　主持人：那根据您的经验，大批量生产价格会下来吗？

　　张剑：不一定下来，但是品质肯定提升。

　　主持人：老百姓能得到什么好处？

　　张剑：老百姓得到的就是物美价廉，这就是工业化的本质啊。

　　主持人：怎么物美价廉呢？

　　张剑：我给你讲一个道理。用产业化制造出来的房子由于它的优化，各个功能的优化和空间的优化，它可以使他的使用空间至少可以提升20%，现在提出来90的房子要做三房两厅很难，但用产业化化做就可以做得非常的好。如果你用一个90平米的房子的房价来买一个120平米的功能的话，你不就便宜了吗？价格不变的情况下，它实际上是省钱的。

　　王石：实际上我讲的只是从万科的角度来看，并没有说社会上怎么看。舒可心他是完全代表消费者利益的角度来提的问题，就是说住宅产业化怎么会成本提高，批量生产应该降价。实际上住宅产业化是西方二战之后的事情但是它产业化很重要的原因就是人工太贵，工业化的生产就是提高了设备的投资，就是可以省略人工这是划算的。但是中国有个情况，我们的廉价劳动力特别特别丰富，所以中国的情况就是劣力淘汰良力，就是劳动力太便宜。

　　主持人：中国的住宅产业化一方面靠廉价的经理人和廉价的农民工支持着这个行业的暴利，现在呢，一出现住宅产业化。

　　王石：在暴利问题上，你引起争论引起到暴利问题上，这是另外一个问题，就是先谈谈第一个，住宅产业化是增加建造成本的，不是人工成本，就是建造设备、吊机这一块，因为为什么？逻辑很简单。为什么在中国的电梯，日立电梯、三菱电梯也好，还是奥得斯电梯也好，要求我们电梯间空间比西方要求标准差不多要宽一个很大的宽度，这样显得我们的公共空间就要大了，为什么？就因为我们施工的误差，如果是100米的话，上面到下面可以差这么大，所以最后必须要大空间，要不然电梯再下下不来了，但是如果住宅产业化的方法这个问题就不会发生了。

　　(隔断)

　　主持人：现在在座的观众拿起投票器，参考所有的反方意见，把王石作为一方，支持的和不支持的和中立的，看投票器，现在开始大家投票。

　　(现场投票)

　　主持人：第一个回合，明星魅力，没办法。

　　钟伟：刚才观众投票支持率70%，但是我相信大多数人他并不明白他投票支持的是什么？或者说，200多人对住宅产业化的界定是不一样的。其实王石在强调的概念就是，他所讲的住宅产业化是大规模的，标准化的，工业化的提供住宅。这种住宅肯定是千人一面的。另外一点就是，在现在的建筑商没有提出这个概念，布品提供商可能也达不到这样的一个标准化的程度之上。万科作为领军企业他有能力推这样一个发展战略。如果万科做不了这个事情，其他发展商当然也很难做这个事情，那么现在具有某种可能性去做，这是万科的战略，而不是全国发展商的战略。第三，所以可以断言，如果你让在座的不是200个观众，是200个发展商来投票，不会有70%的支持率。他也不会将是所有开发商的战略选择。

　　主持人：对。张剑先生已经开始在做了，你能不能讲一讲困难在哪里？

　　张剑：第一个实际上首先还是成本，因为这个没有什么太多技术，第二个问题当然还有咱们的消费不太成熟，咱们一开始买房子就像过去买车一样要买大车，后来发现车只是代步工具，买家庭轿车就可以了。传统的制造方式最大的一个问题，它可以做得很好，但是它做得很贵，我们的一些豪宅品质一点不差，但是它用很高的成本很长的时间作为代价来制造的，如果对普通房子来讲，大规模制造价格又不高的话，你就做不到，所以我们现在选择的要么就是贵的房子品质很好，要么就是房子很便宜品质很差，所以大多数的房子现在都落入到品质差的这样一个里面来。

　　秦朔：张剑在10几年以前，至少在99年左右，那时候他已经想做标准化、工厂化，当时他做的整体浴室，那个细节我一直记到现在。你到日本住在酒店，你自己拿一个螺丝刀，把一个浴室全部卸下来了，然后又把它全部装上去了。然后你回来以后，就本铃木合作要搞这个。但是为什么这个在现实里面，据我了解，并不是那么顺利呢？也就是说你有那么多的消费者，你觉得都对消费者很好啊，你看又不漏水，非常非常简便，但是为什么消费者没有接受，而很多的发展商也跟你的愿望也不配合。你到很多城市开展示的，最后也都门前冷落，我觉得这样的一种已经过去的教训，是不是我们对现在消费者的需求以及对很多发展商的配合，可能没有想到。

　　主持人：张剑你要不要回应？

　　张剑：可以，可以的。这个主要两个问题，第一个问题还是价格，相对来说，在那个时候比较贵，第二个很重要的问题就是没有标准，就好象我们一双很好的皮鞋，但是你的脚不适合，这个鞋你还是不能穿的，并不是大家不喜欢，买了的没有说不喜欢的。关键问题它放不下，

　　主持人：这么多人支持，若雄为什么你们不做呢？

　　王若雄：似乎说我们中国很奇怪，中国的住宅产业化是不该做的人做了，它是个部品商，它只是做一个布品，结果它现在变成集成商了，我们是房地产发展商，是发展商是综合的，不应该去做这个住宅产业化，而我们又来做，那么到底是谁来做？

　　聂梅生：我觉得说半天住宅产业化能不能做，我认为关键就是性能价格比，因为这也是决定市场的价值，也就是房子的价值就是在性能价格比上，性价比合适，它就能够做。我举一个例子，假如住宅产业化，它肯定能提高性能质量，这是没有怀疑的，是吧？但是价格，如果由于我的性能质量提高了，价格比它还高，这个性价比实际上是下降了，这种情况之下可能能做一部分，一定在高端。房价上去了，开发商要对得起那个房价的话，为什么现在精装修那么多开发商选择精装修，就是它能支撑这个房价，否则老百姓买什么呀，房价翻着番的往上涨，你再不给精装修，这个东西太说不过去了。

　　主持人：这意味着房价以后掉不下来了。

　　聂梅生：这是另外一个问题，支撑房价上升，我当时想，我说阿弥陀佛，房价上升下不来的原因太多了，咱不在这儿说。

　　主持人：王总一个是性价比的问题，一个标准的问题，还有成果问题，标准的问题现在变成了你说了算了。

　　王石：标准问题，标准肯定国家的定义，我们为什么我们的试点在上海做上海建住宅区非常支持，我们叫一试一批。正常来讲就没有办法了。

　　主持人：所以现在你是试点了。

　　王石：对，是一试一批，就这个项目成功了，专门给它安排。如果能行的通，一试二试，三试四试，变成全批，他就成为标准了，那对不起，不是我说了算，国家可能就定标准了。如果我们大发展商都不承担这个责任，不进入这个市场，最后那你说你说了算吧。我说那案例全是万科的，国家通过了那就是万科说了算。我不希望这个局面，因为这个局面不正常的。所以是否我说了算呢？还要看老百姓接受不接受，看政府的指导。

　　聂梅生：其实王石你不用担心，一种叫国家标准，一种叫部门标准，一种叫企业标准。三种标准，国家标准是最低的，是最大众的。然后部门标准是过于国家标准的，企业标准是过于部门标准的，实际上万科完全可以搞企标，企标是最高的。就完了，你搞了企标就行了。

　　主持人：不过您刚才说了一句话，得消费者说了算，在你这个过程当中，你告诉我消费者怎么能表达他的意见，这么多人投票，你们意识没意识到房价一定会涨。

　　王石：二战的时候，德国向美国开战的时候，为什么开战，他们做了一个计算公式。就是工业体系显然德国远远不如美国，但是为什么敢和美国开战，就是打美国的商船，打美国的护国舰队，就计算了一下，按美国工业的制造商船的速度，德国的潜艇打它根本造都来不及。因为一艘万吨商船说要 250天，就是他工业力量再强，我的潜艇的狼群战术，就是击沉他的数量他生产不过来的，就是他支持不了这个战争的，所以以德国这个民族的精确计算，就敢向美国开战。其结果，就在这个情况下，奇迹发生了。就是美国的造船业，万吨船从250天就缩短到100天，50天，最奇迹的一天，一艘万吨船是6天造出来的。到现在还没有破这个记录的，就是6天一条万吨船造出来，也就是说你打沉我的数量，我远远超过你打沉我的数量，所以德国就没有用发展的眼光来看美国。我用这个案例在万科激励大家，说大家非要去努力，我们只要到一个数量，这个数量上的成本就行。所以这个呢，不能成为就是说我搞住宅产业话，绝对不能成为我要抬高房价的一个理由，绝不能成为，但正常来讲，现在只是万科在试。所以现在的房价上升和住宅产业化没什么关系。

　　(隔断)

　　主持人：你少等一下，现在在场的观众，在场的嘉宾你们现在想一个难题，他这个东西有哪一个槛是他自己跃不过去的，现场观众挑战王石，你们只能提反对意见，只能提反对意见，你们谁举手，

　　观众：我想问一下王总，你刚才说这个产品很单一，模块拼起来，比如说我们要求四房两厅，你只能拼两房两厅，这个产品不是很单一吗？

　　王石：原来15个户型，最后一定要简化到5个户型，他这个过程中，决不可能说什么户型我都给你提供，是不可能的，因为他有一个标准化的问题，但是我们现在汽车、电脑是不是有这个问题呢？戴尔说过，我按照消费者的要求，你要什么我给你什么可以达到。但是那个，你要什么给你什么那个成本你根本承受不了的，也就是说他给你做不出来的。他所谓的你要什么我给你什么，就他的几个模块的组合。这个范围内，他给你满足要求，汽车是这样，电脑是这样，房子也是这样的。

　　观众：这是第一个。第二个，还要考虑建筑商，建造工人是不是会越来越减少，对我们这个就业这个问题打击也很大。

　　主持人：淘汰的人有多少？

　　观众：我研究过的，将近有2/3的人被淘汰。还有像张剑他们这个企业将来也可以做这个东西。海尔甚至也可以做了，那些红润建筑公司集团，那不是很多企业都要关门了吗？是不是他要转型了对不对？就是这个问题。

　　张剑：这个问题实际上我可以回答一下，这个实际上很多人可能会担心这个问题，实际上一个产业的升级它必然带来一个转型，国家要转型，个人也要转型，那些民工干嘛去了呢？就把它变成一个产业工人了，我们实际上就在做这个事，我们就在培训民工，所以我们在我们的施工场地有一个民工学校，我们把民工培训成能够持证的产业工人，他升级了，所以劳动力素质是提升了。当然可能在某个时期可能会少用一些人。人数会减少，素质会上升。实际上我理解，现在万科做这个事，实际上是不得已的，因为作为一个开发商赚那么高的利润，去做这么辛苦的制造业的事情，实际上是不得已，是因为没有人做所以他们要做。

　　观众：这个我不同意，那这样很多做设计的不是倒闭了吗？像建工，宏润这些大企业不是倒闭了吗？你们做空调的都可以做这个，那不是完了。

　　王石：我来回答这个问题，你是做什么的？我想明白这点。

　　观众：我是跟这个有相关的。

　　王石：是建筑公司还是什么？

　　关永盛：不是建筑公司，当然我跟建筑公司有密切的关系。

　　王石：好，我来回答这个问题。就是说我们搞住宅产业化我们面临几个我们原来想不到的风险，我为什么选择上海，就是因为我们认为香港最适合，实际我们现在来讲，按传统使用方法，我们和你批民营企业长期的合作关系。但是突然发现，因为搞住宅产业化，需要系统的产业工人，需要大型的吊装机械，需要这样的工厂的配件场的配合。我们找了一圈才发现，现在就是上海建工局最适合。

　　主持人：国营企业。

　　王石：它不是国营，他恰恰是因为他规模比较大，要这个配套。

　　主持人：就是你需要一个产业工人队伍。

　　王石：对，所以我们现在和建筑公司，我们长期合作伙伴说，如果你们不走，三年之后，在万科来讲，你们是没有活路的，肯定他面临转型，如果你不转，你转了其他的公司你找不到，你可能就面临着失业，有这种可能。

　　主持人：连你万科的人，三年之后都有人活不了了。那么现在非万科的那些中小企业，

　　王石：所以我们假定，如果是一种情况，只是万科在做，其他不做，所以不存在他们失业的问题。因为大家还是比较低成本的，劳动密集型的工资比较低的方法。而万科往前突进突进就成先烈了，这是一种可能。第二种可能呢，就会有一批企业站出来，这样带来什么好处，实际来讲我们发现，一个熟练的技术的装备吊装工人，是现在制造业工资的三倍四倍，就是虽然他人数少了，但是工资大大提高。

　　聂梅生：实际我始终认为，中国的住宅产业化定位不准，你到底是定在高端还是中高端，还是中低端，如果你定在中低端的话，我认为现在我倒同意王总的意见。条件不成熟，但是如果定在中高端，或者是万科的这种房子，现在可以做，因为他本身量就比较大，而且现在目前的高房价，支撑了这种可能性。

　　王石：作为万科我们专攻住宅，住宅，低档，从低档到中低档到中档到中高档，到高档万科都做。只要是人住的房子。只要是万科做的房子，我们5年之后，都是PC化的。当然有10%的钢结构的，木结构的，其他的都非主流的，这个90%都是PC化的。那你说，很那很多不要你的，很简单，我不做。中国市场这么多，绝不可能就是万科一家，就是利用张剑模式，若雄模式，就是非常非常多，市场最可贵的地方就是多元化。如果一定是用汽车来比较的话，万科给自己定位，我们就是中国的住宅丰田。什么意思呢？就看丰田的车系列都有，但是最高档我最高档的车，我不可能比上劳斯莱斯，你不可能你说最好的也是你涵盖系列也是你。从万科的定位来讲，就是通用型，从低档到高档都有。但是你说低的太低了，像贫民窟万科不可能去做。

　　(隔断)

　　主持人：王石是当兵的出身，而且当兵当的非常好，我就担心，他把我们的房子将来都变成兵营，然后告诉你营长的门朝西，连长的门朝北，到最后都是那房子，人家担心的是你把这个住房产业，最后变成了做鞋的不管脚什么样，都是做鞋的，然后做不好呢？说你这脚没长好，我不伺候，

　　王石：我曾经当兵出身，但是我大学学的是给排水，实际搞房地产我是个外行。但是呢，外行有外行的好处，就是你可以用内行，刚才提出的很多问题，最终还是担心一个住宅产业化和现在多元化，他的丰富性的个性化他是什么关系？实际工业化他已经走完了，你到日本去，你到美国去，你不会发现说，怎么发现说，怎么他们的房子质量是好的，怎么千篇一律？不存在这个问题，

　　观众：我听了以后有一个顾虑，因为刚才王石先生讲，开发成本提高了40%，那么我作为消费者来讲，我就担心了，你这40%是分摊到我的消费者头上。

　　主持人：那是肯定的，还用怀疑吗？

　　观众：万科的开发成本里边，水分比较大，40%的你已经能够承担了。第二这个提高成本，现在是房价涨了好说，你可能能平衡了，万一房价跌了呢？你这个钱又摊到哪里去呢？我想万科不会做赔本买卖吧。

　　王石：现在是供求矛盾，

股票市场也是直接上升，房价也上升，现在往往把房价和发展商的作用，我觉得是矛头集中在发展商身上了，所以现在我们成了矛头的对象，

　　王石：我不能说因为我成本高了我高价。除非就等于我们现在几大航空公司一样，我油价提高了我就油家附加费，这个你没有办法选择，但是房地产不是这样。所以我们迟迟不敢投入市场，就是因为这个成本算不来。当然现在房价上升给了我们成本的空间，我说我们投放，我们投放。

　　主持人：我给你提一个你可以不回答的问题。就是产业化的房子，你的利润是多少，没有产业化的你的利润是多少？

　　王石：我是个上市公司，我只能国家你最典型的回答，就是投资者看准了你，就是净资产回报率，我不知道你明白是什么问题，就是净资产回报率，其他都不能说明问题，万科这三年净资产净资产回报率是最高的，但是，14%到16%。

　　主持人：还有没有问题，谁？

　　观众：我想问一下王石先生，因为刚刚我们在说，其实住宅产业化是满足比较多中低收入这样一个群体的，以你刚刚说的这种40%这个增加的一个建筑成本的话，那么事实上你现在万科卖的房子并不能够满足这么多中低收入的人的一个需求，那么你现在这个所谓的住宅产业化不是依然停留在一个高房价这样一个幌子吗？

　　(掌声)

　　王石：我们不是通过这个来解决中低收入住宅的，不是的。所以不是通过这个来给中低收入。再一个来讲，中低收入住宅，在目前的高房价、高地价的情况下，只有一条出路，小型房，只有一条小型房。再一个是低收入的，只有……

　　主持人：小型化、廉租屋。小型化只怕都买不起。

　　王石：只有政府必须来出援手廉租屋，这是另外一个问题，和刚才讲的话没有直接关系。

　　舒可心我觉得我们今天讨论偏了，我们到底谈房价还是谈住宅产业化？

　　主持人：你就想讨论这个房价问题是吗？

　　舒可心：其实我个人觉得，作为万科，我不知道我能不能理解作为董事长，做出向董事会说明，以至向股东大会使说明最后要做出这种决策，董事会内部开会他是怎么讨论的，今天他怎么说的我们不去管他，我现在在想王石先生在董事会上，一定会跟大家说，我们现在有钱了，我们要为万科三十年、五十年以后，能不能在中国还站住脚做准备，所以我们今天哪怕成本涨上去，我们利润低一点，这就等于是靠资本，靠大量的资本投入，占远期的市场，我觉得如果我是万科的股东的话，我会同意王石先生这个举措，可能现在还真的不是太适合，算是企业家都有冒险精神。

　　秦朔：刚才舒可心把他想象成一个万科的董事，当董事会讨论这个问题。那我现在也把我想象成一个董事。

　　主持人：你想象董事长吧。

　　秦朔：一个董事，我可能考虑这么两个问题。就是说，你现在住宅产业化，是建立在有可能大规模推开，同时目前整个中国资产价格比较高，那么这个房价是可以消化的，那我可能要问，有没有做好一个准确，假定说中国的资产价格未来没有这样的涨法，甚至下降了，那么这种时候，而又铺开这么大规模的住宅产业化，那个时候，现在有没有想到一些避险的方法，第一个问题。第二个问题，毕竟住宅产业化是极大的增加了同质化的供应量，当然我觉得同质化没问题，在上海住一个房子跟在北京是一样，但是当你的品牌基本上是覆盖极大规模的成品化的时候，万科历史上的给人的感觉，高品牌会不会下降？如果高品牌的价值下降了，有朝一日市场也在下降的时候，那么那个时候，因为你的品牌已经支持不了这么高的价格的时候，住宅产业化还能不能推起来？

　　主持人：董事和董事长都发言了，哪一位独立董事，

　　钟伟：从一开始我就认为我们讨论住宅产业化，这个话题比较奇特，因为我们试图把万科董事会要讨论的问题，放大成一个公共领域，大家都要讨论的话题，当然越讨论越偏。就目前情况来看，我觉得万科的战略转型，如果万科不去试这个住宅产业化，那就没有其他的开发商，有能力、有勇气来试，所以就这点我对万科是要鼓掌的。但也要提醒……

　　主持人：独立董事。

　　钟伟：叫做什么呢？生命在高处，高处不胜寒。

　　(鼓掌)

　　主持人：好都回答了，董事、董事长、独立董事都说了。

　　王石：那我还说什么呢？

　　主持人：你说。

　　观众：在目前的情况下，在这个住宅产业化，是一个明确的方向，但是它无法再整个这么多房地产商中间得到支持的情况下，它愿意把这个成本说得高一点，那么让房地产商普遍的都觉得有一个利润空间，实际上大家知道，水泥、砖头这个成本，我们一幢房子，可能这种建筑成本只有一千、现在可能两千，那么增加40%又是如何呢？就增加到三千块、四千块，又是如何呢？我们现在上海的房价已经达到了一万五千块以上，这个对王石先生来说完全是可以解决的问题，不要说40%，就是现在这个建筑成本增加400%也没有问题。

　　王石：我觉得有点是抓着40%不放了。我们当时来讲这个40%呢，是当时我们迟迟不能投放市场的一个原因，因为万科不仅仅是一个经营公司，还是一个上市公司，上市公司很多来讲我们不得不考虑，如果是家族公司可以这样，可能来讲说王石，这是你的钱，你想怎么做怎么做，你从长远来看，上市公司不行的，就是你必须要保证连续盈利，所以往往上市公司很难从长远角度考虑问题的，这是上市公司它的一个弊端。但现在正是由于这两年房价上涨的机会，绝对不是说我作为我要抬高房价的一个理由，我来讲一讲，就是我们刚才看到房价上涨，低价呢？往往低价拿的就是比上涨的房价都要高，这种风险是非常非常之大的。说现在房价是好的时候，你说房价一直这样好吗？如果一直这样好，那我的问题更简单，一直是这样，消费者能承受住吗？消费者承受住对我不是问题，消费者承受不住对我就是问题，我说现在这个房价，我们不做领跑者，但是不能说房价全涨我这不涨，你不涨你房子都是抽泡搞的，走后门，你要不涨价，把你(112：42)，就是说这房价，我是引导不了的，但是我要求非常清楚，我说我年初卖的房子和年底卖的房子，我不能，我什么都没变我就涨价30%，我说这样不行的，这样说不过去。我想我们住宅产业化，如果政府有补贴，说你万科来做，万科积极的投入，讲明这是万科一条线，因为这是政府补贴的，万科虽然利润只有3%，政府补贴的，刚才讲了，一个企业好坏，不是看你毛利率多少，最主要净资产回报，我就说这么几句话，从净资产回报来讲，政府那个微利房，净资产回报是非常非常高的，就是那是个肥缺的，不是谁想做给你做的，就是我知道，我万科不会争取去做，只要政府给万科做，万科一定积极回应，这是万科的本分。

　　主持人：我们现在，给大家讲，现在我们对这个住宅产业化，从聂主任那儿开始到王石这儿，我们现在已经看到了全景，现在呢，观众席拿起投票器，做三项选择，第一个选择呢，就是现在就可以立刻开始，有问题再发展中解决。那么第二种选择呢，就是不能这么做，这么做会带来大面积的失业或者房价的上涨。第三种选择，就是现在时机不到，但有条件同意，就是无条件同意、无条件不同意，有条件同意，三个选择，ABC，投票开始。

　　(现场投票)

　　主持人：观众。

　　观众：是这样子，我觉得大家讨论半天呢，对万科公司的话，如果一年开发1000万平米的时候的程度，那么会不会，住宅产业化会把成本降下来，谢谢。

　　王石：如果我们从这个角度来看，未来的五年，当然我认为价格太高了是有问题的。这个我们不说了，未来的五年，住宅产业化会天翻地覆，因为为什么呢？就是时间成本、空间成本。消费者不会再买清水房自己装修，而且你现成的，这种来讲在很仔细的方面来给你斤斤计较了，当然你得质量好，这是时间成本就造成你必须住宅产业化，消费者他不会再接受毛坯房，再不会接受那种就是不稳定的这种产品。

　　聂梅生：可能未来几年仍然会非常非常好，这时候缩短工期是非常重要的。缩短工期，你用劳动力密集，我盖房子盖得慢，是不是？而且质量不保证。那我现在怎么样能让资金很快的回来，赶上这个房地产市场，这个冲动是有的，所以说万科，你老大哥你先做，我一定跟着你，因为房子卖得特别火，我恨不得半年就把房子盖成，我不需要一年半，原来是三年，变成两年、又变成一年，我甚至半年就盖成，这是在房地产市场非常红火的情况下，缩短周期，这是一部分的冲动。另外一部分呢，正好相反。就是说越红火，我越不产业化，因为我怎么都能把房子给(招)出去，是吧？我不快、不急，我就不需要去产业化，这是两种不同的心态，

　　主持人：我们现在，给大家讲，现在我们对这个住宅产业化，从聂主任那儿开始到王石这儿，我们现在已经看到了全景，现在呢，观众席拿起投票器，做三项选择，第一个选择呢，就是现在就可以立刻开始，有问题再发展中解决。那么第二种选择呢，就是不能这么做，这么做会带来大面积的失业或者房价的上涨。第三种选择，就是现在时机不到，但有条件同意，就是无条件同意、无条件不同意，有条件同意，三个选择，ABC，投票开始。

　　(现场投票)

　　主持人：王石的魅力还是差一点点，现在可以来看一看，这个结果说明什么问题，钟伟。

　　钟伟：如果看2020年，你划的三个大区域，基本上人均GDP都要过1万美元，像一线城市，人均GDP都可能会过2.5万美元，全国的人均GDP可能就不是什么3500美元，可能是5000美元，因此到那个时候，住宅产业化一定是不仅仅万科做，大家也可能会跟进的，放远一点目光肯定是这样。但现在呢，基本情况是万科的单兵突进，既然是单兵突进的话，那就是，还是回到开始我讲的，这是一个企业的董事会的内部决策，这不是一个公共话题，我不是万科的董事，也不是万科的独立董事，因此这个投票跟我没有关系。

　　王若雄：我说一点，我们五年以前，大概在02年以后，所有的房子都是精装修的，我就没再做过不装修的房子。当然，如果说把精装修的房子就说做是住宅产业化？那肯定是荒谬的。也不见得就是说在住宅产业化这个什么，叫大帽子也好、大原则也好，我们也一样可以解决很多我们想解决的问题。也不见得就一定非要通过住宅产业化去实现。当然，我是刚才，是有意，因为他挑动群众，斗群众嘛，一定要挑战，其实我是，我们也在悄悄做这些事情，就是说以我们力所能及的条件和可能，去做这些使秦朔感到喜欢的事情。使消费者满意。

　　王石：实际上现在很多投标的资格的要求，房地产开发商各种要求来讲，实际上这两年已经很明显的市场经历了这样一个重新的组合，很多不大的房地产商，都开始，不仅仅找万科，开始找比较有实力、有规模，上市资金比较充裕的，有品牌的，开始这样社会的资源整合，实际上行业已经在洗牌。

　　主持人：今天这个话题这是一个很大的工程，大家可以体会到。在我们的国家，站在国家的高度提出了这个，但是呢由于种种原因它没有实现，万科迈出了艰难的一步，而且呢也经历了各种考验。但是我相信经过这次讨论，大家的意见都会被公众能够接受，大家共享我们的成果，谢谢大家！