任志强逆势抛售 土地创富较量资金

　　任志强一向特立独行。

　　就在人们还在津津乐道巨额土地储备如何造就了“新首富”杨惠妍之时，任志强似乎对此并不感冒——当大多数地产商正挖控心思“囤地”之时，他却慷慨地将两个地处黄金地段的项目拱手“送”出，而接盘者，恰是刚刚完成香港上市的潘石屹。

　　又一出“二人转”的背后，任志强逆势卖项目之举，似乎昭示着对于地产商“囤地”行为的另一种“理解方式”——表面看起来无限风光的“囤地获利”模式，一样是“资本滚雪球”的游戏，而这绝非是一个随便就可以参加的游戏。

　　火速决策

　　怀揣大把现金的潘石屹越来越相信，任志强是个“高品质”的地主。因为继2005年从任志强手中买下尚都项目，解了自己的“断顿”之忧后两年，他再次从任志强的华远集团手中，买下了两个地处黄金地段的项目，尽管这一次又将花费不菲。

　　任志强此次“出售”的两个项目，是北京公馆和原民源大厦，总金额约25亿元。其中原民源大厦为任志强 刚刚收购的物业，这次便转手卖出。而北京公馆，则是华远在北京燕莎商圈地区运作多年的项目，一度也是任志强的“主力阵容”。

　　原民源大厦在收购完成后，潘石屹暂时将改称其为光华路soho2。知情人透露，该项目实际上是琼民源的烂尾项目，后来在处理遗留问题时由一家名为“野力”的公司接手。彼时，潘石屹也曾试图插手该项目，此时，潘石屹正处在上市关键期，最终还是被任志强横刀夺爱。据称，当时任志强完成该项目的全部收购谈判，只用了短短的三天时间。

　　实际上，潘、任的此次交易，也和收购民源大厦一样迅速。9月28日，任志强借壳SST幸福的方案，第一次被证监会否决，此时，潘石屹与任志强在北京昆仑饭店秘密会晤，当即敲定由潘石屹收购任志强手中的两个项目，分别作价14亿元和10亿元。

　　彼时，双方在昆仑饭店的咖啡厅草拟了收购协议，其中规定，在原民源大厦中，潘石屹支付的10亿元现金，将用作收购民源大厦的部分股份，而任志强在该项目中仍保留股东地位。事后，记者了解到，潘石屹实际拥有该项目的控股股东地位，10亿元现金收购51%的股权，在该项目上，实际上潘、任二人，属于共同合作的关系。

　　颇具戏剧性的是，双方在咖啡厅第一次草拟的协议，竟然写在一张废纸之上，而且只有50余字，如此“仓促”，足以说明，双方对此次交易成交的急迫心情，而最让人费解的，则是当钱松地紧之时，任氏何以将手中的黄金项目“拱手让人”？

　　背后隐情

　　“二次上报的方案被证监会通过之后，我就后悔了。”任志强向记者坦陈。9月28日第一次借壳方案未获通过之后两周，任志强二次上报的方案终于得以通过，此时，对于出售项目换回的20多亿现金，任志强虽然很高兴，但他也有些后悔，显然，杨惠妍“首富神化”的由来，他心知肚明。

　　在上市工作屡遭坎坷之后，任志强仍然处在资金缺乏的状态。记者了解到，本次卖与潘石屹的北京公馆项目，实际上，任氏已筹划将其出售许久。直到今年3月，任志强与一家境外投资基金达成初步协议，由该基金出资收购项目的绝大部分股权，以实现套现解资金的燃眉之急。

　　彼时，任志强一度认为一切已经妥当。然而，此时霎时收紧的限外政策，使其计划未能成行。2007年7月，国家外汇管理局下发文件，要求地方外汇管理部门，对于在2007年6月1日前未予备案的房地产外资，将暂停办理结售汇的手续，而截至当时，任氏所引进的外资买家，并未搭上末班车，最终无奈只得罢手。

　　记者掌握的情况表明，当时这家外资的出价，实际上略低于潘石屹此次收购所支付的价格，因此，当外资收购未果，而任志强仍缺现金的情况下，出价略高的潘石屹，一下打动了任志强，双方随即成交。

　　种种迹象显示，此次任志强“逆市卖地”，恐怕与2005年将尚都项目转手于潘石屹的商业逻辑相同，即“潘氏缺项目，而任氏缺钱”，这恐怕是二人最终能一拍即和的主要原因所在。

　　囤地“门槛”

　　就在潘、任二人联手重演了2005年的“鸡蛋换粮票”的好戏之前不久，胡润中国富豪榜的首富，猛然间变成了一位名叫杨惠妍的年轻女孩，她是在香港上市不久的碧桂园的法人代表，而她的巨额财富，绝大部分来自于碧桂园近一年多时间内，相继获得5000多亩土地储备。

　　土地储备的“创富”价值，任志强看在眼中。不过，一个显而易见的规律和原则是，“囤地致富”并非每一个地产商都可以参与的游戏，它需要诸多的条件，而首当其冲的，就是大量现金储备，毫无疑问，这又将是一场“滚雪球”式的“资本角逐”。

　　“潘石屹自从上市以后有了钱了，所以老是笑咪咪的。”任志强说，对于“土地创富”的价值，任氏显然十分精通，他说：“上市公司发公司债不是审批备案制，没有时间限制，资产注入后就可以发债了，而且在半年之后也可以增发，那钱就富余了。”

　　五合智库总经理邹毅对事件背景有些了解，所以他认为两桩交易基本实现了双赢——对华远而言，解决了上市获批前因为业务扩张导致的资金流紧张问题（后来上市获批融资渠道打开，这个问题就不存在了）；对于SOHO中国而言，香港上市后需要成熟资产丰富产品结构，满足上市公司对财务报表的要求，支撑其股价，扩张是一种必然行为，任志强是其老合作伙伴，信誉好，项目适宜，成为首选合作对象也很自然。

　　在任志强看来，日后类似的“土地创富”故事，将越来越向上市公司或者拥有上市公司平台的房地产企业集中。“现在万通、幸福（华远）以及正在上市的河南建业、龙湖等，实际已经开始了有关各方之间的谈判，小公司合并，小公司的资产转换成上市公司的股权。我们在积极酝酿，最后可能会形成一个结果，企业可以分别把他们在各地拿到的最好的土地与上市公司进行结合。”任志强说。

　　链接

　　潘、任之间的三次合作

　　本次收购已经是潘石屹第三次从华远地产手里买项目。

　　任、潘的首次合作发生在1993年，受让的项目是当前以万通小商品批发市场闻名的“北京万通新世界广场”；第二次合作发生在2005年，交易主体为尚都SOHO项目，这场交易被业界戏称为“鸡蛋换粮票”；此番合作一下子涉及两个项目，被潘石屹美誉为用“进口鸡蛋”换来了任志强的“高档绝版粮票”。