外资不得进入房地产二级市场

　　新版外商投资产业指导目录昨发布，鼓励行业中取消“普通住宅的开发建设”

　　外资不得进入房地产二级市场

　　业内人士：此举对抑制房价将起一定作用，但短期内不会产生直接冲击

　　【本报讯】（记者吴凡）11月7日，国家发改委和商务部公布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（下简称《指导目录》），并将于今年12月1日开始实行，届时，2004年版的《指导目录》将停止执行。其中，在新版目录的房地产方面，取消了鼓励行业中的“普通住宅的开发建设”，并新增了限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司，此举意味着国内房地产领域开始向外资收紧。

　　

房地产业对外资“全限制”

　　记者从新的《指导目录》中注意到，从2007年12月1日起，土地成片开发，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等领域，都进入限制外商投资产业范围。也就是说，此次调整，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

　　对此，市场人士表示，现在的房地产行业相比2002年和2004年的时候，不是资金过少的问题，而是流动性过剩。因此，国家出台了一系列紧缩流动性的政策，防止过剩的资金进入房地产行业引起资产泡沫。如2006年的《规范房地产市场外资准入和管理的意见》文件，即业内通称的房地产业“限外令”，明确限制外资机构和个人进入房地产行业，而此次新目录取消了鼓励外资进行普通住宅的开发建设，也是出于这一目的。

　　中原地产代理（深圳）公司二级市场品控中心总监周曜表示，其实，尽管出台了“限外令”，但外资依然可以大幅“曲线”进入内地的房地产行业。而此次新令限制外资进入房地产二级市场交易，可以说是是2006年“限外令”的补充。

　　周曜指出，从房地产二级市场交易的含义出发，本条规定有两层含义，一方面是限制外资机构如投资基金和投资银行以整体收购物业、项目的方式抬高

房价，或者外资在二级市场囤积物业，等到高价抛出等；另一方面限制外资房地产企业进入房地产二级市场进行经营活动，限制外资开办房地产中介和经纪公司，也是为了防止外资以开办经纪公司为名进入三级市场进行投机炒作。

　　记者在采访中了解到，目前，深圳具有外资性质的房地产中介主要有中原、美联、泛城、港置地产等少数几家，且基本都是港资背景的，而具欧美背景的中介公司，基本没有从事三级市场交易，大多数只做前期的顾问咨询代理业务，如世邦魏理仕。

　　对抑制房价具一定作用

　　新指导目录出台后，将会对房地产市场产生何等影响？中原深圳人士表示，这种影响将是一个较长期的。首先，这是一个产业投资指导目录，对产业经济发展起指导作用，并没有2006年的“限外令”来得直接和猛烈。所以短期内不会对房地产市场产生影响。

　　同时，从中长期看，取消了对房地产普通住宅的鼓励，以及限制外资进入房地产二级市场交易，这对房地产行业有好处。因为从经验可以看出，在外资房地产企业对普通商品住宅的开发、外资整栋购买写字楼然后以高价卖出的案例中，外资一定程度上对

商品房价格起到了推波助澜的作用。

　　而从抑制房价上看，新令将会起到一定的作用。今后在开发领域，外资必然以另外的变换方式进入房地产市场，如与内资企业成立合资公司，转让股份等，而监管部门通常很难监管控制，因此，这个作用其实也比较有限。

　　但是，从限制游资进入的角度看，限制外资开办房地产中介和经纪公司也是用心良苦，因为害怕游资而将所有的外资中介拒之门外，其实对整个中介行业的发展是不利的。例如，中原在1997年进入深圳，也带来了“公开资讯、不吃差价”的行业规范，促进了行业的发展。而目前深圳的代理行业、中介行业的发展都很需要有新的理念和新的血液注入，有竞争才有发展。因此，新目录的规定从某种程度上说将会对地产代理、中介发展有所限制。