华侨城整体上市迫近资产注入方式仍成悬念

　　

投资数十亿的东部华侨城项目已在今年上半年开始运营。华侨城集团在北京华侨城举行的旅游推介会现场。

　　10月16日，当天大幅高开的华侨城A（000069）及其权证（031001）盘中没有任何预兆突然停牌，而深交所及公司的解释都是将有重大事项待公告，但是不少长期关注华侨城A的却几乎一致认为：华侨城蓄势已久的整体上市终于开始启动了。只是让市场不得而知的是，华侨城究竟会向上市公司注入何种资产或一怎样方式注入资产已成最大的悬念。

　　熟知内情的业内人士注意到，在11月1日，华侨城集团在北京华侨城举办的旅游推介会上，除华侨城集团高层悉数亮相外，还邀请到文化部副部长于幼军，国务院国资委副主任邵宁，国家旅游局机关党委书记刘铁森等众多高官出席。

　　业内分析，在国内房地产市场持续被看好及国资委明确表示支持央企整体上市等诸多利好因素支持下，华侨城整体上市市已呼之欲出。

　　华侨城“1+3”布局初步完成

　　10月29日晚，华侨城发布2007年第三季度业绩报告称，截至报告期末，公司实现营业收入79，959万元，同比上升27%；营业利润18，622万元；净利润11，170万元，比上年同期下降43.8%；每股净资产2.901元；每股收益0.191元；净资产收益率6.58%.“净利润同比下降的主要原因在于东部华侨城、上海华侨城和成都华侨城开办费在期内一次性计提，此外，按比例计提的股权激励费用也对期内盈利造成了压力。”中金公司房地产行业研究员白宏炜表示。

　　据悉，旅游是华侨城集团经国资委批准的主营业务之一，也是该集团最具社会影响力的业务。在刚刚过去的“十一”黄金周，华侨城各景区日均接待游客总人数首次突破了十万人次，深圳华侨城旅游度假区也迎来了第1亿名游客，成为华侨城旅游发展历程中里程碑式的纪录。

　　华侨城A的市值目前已达640亿，净资产从上市初的5.79亿上升到33.68亿，资产总值从1997年上市初的8.02亿增长到93.03亿。

　　任克雷透露，随着深圳东部华侨城、北京华侨城、成都华侨城以及上海华侨城等多个大型综合性旅游项目的先后投资建设，华侨城集团以深圳珠三角为基地、长三角、环渤海湾以及西南区域为战略布局区域的“1+3”战略布局已经基本形成。

　　这一战略的实施也使华侨城旅游景区和酒店的业务范围迅速扩大。据民族证券研发中心测算，北京项目在今年将为华侨城贡献2.4亿至3.2亿元的门票收入。

　　主题公园将挑战全球第一

　　目前在华侨城集团的产业定位中，旅游地产主营业务由旅游、房地产、酒店三部分构成。

　　“遵循国资委集中优质主业资产做强做大上市公司的指导思想，华侨城集团已经决定，将与旅游、地产相关的主业资产，整合到华侨城控股这一资本平台，实现集团主业整体上市。”11月1日，在京举办的旅游推介会上，华侨城集团首席执行官兼总裁任克雷表示。

　　主管部门的要求以及政策的推动，这些已经成为考虑央企整体上市的惯性思维，但对于华侨城而言，已经成为中国旅游地产领跑者后，视野已开始扩展到全球。

　　“公司有更为明确的规划。”一位接近华侨城高层的知情人士告诉记者：“根据华侨城制定的旅游产业发展计划，到2010年，华侨城旗下分布在深圳、北京、成都、上海四城市的欢乐谷连锁品牌主题公园全部开业后，华侨城主题公园的年接待游客将达到两千万人次，而成为全球接待游客人数最多的主题公园群之一。”

　　目前，华侨城旅游所属景区已达10处，截至2006年底累计实现营业收入89亿元，利润总额24亿元。华侨城酒店已拥有、管理4家高星级主题酒店，20家经济型连锁酒店，资产规模达20亿元，总计客房数超过5000间，覆盖北京、广州、深圳等全国8个重点城市。据透露，2010年华侨城将发展到拥有和管理6-8家高星级酒店以及40家城市客栈连锁酒店，成为中国文化主题酒店的最佳实践者。

　　事实上，这样的战略规划并不遥远。

　　“随着北京华侨城在2006年开业，东部的华侨城即将建成，加上上海华侨城、成都华侨城等项目的陆续运营，华侨城在全国的布局趋于完善，战略扩张已经初具规模。”天相投顾金融房地产小组分析认为，通过将主营业务注入上市公司，在央企整合的大背景下，上市公司迎来做大做强的发展机遇。

　　注入资产方式悬念

　　做大做强上市公司，将主营业务注入，增厚业绩，然后融到更多的资金以谋求进一步的发展，这是华侨城集团要完成2010年战略规划的第一步。作为一家实力雄厚的大型企业，一旦整体上市成功，将对华侨城集团全国扩张提供强有力的资金支持。

　　“旅游地产是华侨城集团最具社会影响力的主营业务；而华侨城控股，作为华侨城旅游业务的资源整合和经营运作平台，上市十年来，在商业模式、资本运作和自主创新等方面不断开拓与探索，日益强化自己的核心竞争能力，并逐步打造成中国旅游领军企业。”任克雷表示，将旅游、地产业务注入上市公司，是集团资源的一种优化配置。

　　公开资料显示，目前，华侨城集团旗下拥有华侨城控股（000069）、华侨城（亚洲）控股（3366.HK）、康佳集团（000016）三家境内外上市公司以及一系列国内的企业和产品品牌。在华侨城集团的产业中，尚未进入上市公司的旅游地产资产，包括华侨城房地产公司60%股权以及威尼斯、深圳湾、海景三家酒店和在全国8个城市拥有16家直营的经济型城市客栈等。

　　是多次注入？还是一次性注入？不少分析师认为，由于管理层已保证每年比前一年增长至少20%的股改承诺，这就表明资产注入不会采用一次注入，可能会效仿招商地产的逐步多次注入。“究竟是先注入地产还是先注入酒店目前还不清楚。”招商证券分析师苏平表示，“如果先期注入的资产不是很好，反而会让人对以后的资产注入有了更多期待，这也不错啊。”

　　但一次性注入似乎更让市场兴奋，持有华侨城A

股票的主要是机构投资者，他们也希望公司的主业发展思路清晰。“我们更趋向于一次性全部注入，理由主要是此次是完成集团公司相关主营资产上市的最佳时机。”申银万国证券研究所有限公司行业分析师陈海明表示，“目前集团公司属下房地产、酒店等资产的质地优良、盈利能力强，我们预计07年华侨城房地产公司净利有望超过10亿，酒店则有望达到7800万，如果资产注入成功，将显著提升上市公司的资产价值和经营业绩。”

　　对于华侨城集团的其他业务将何去何从，有知情人士透露，目前由华侨城集团控股的康佳未来可能继续由华侨城集团控股。资料显示，经过多次减持，现在华侨城集团只持有康佳8.7%的股权，虽然它依然是第一大股东。

　　■记者观察

　　“华侨城模式”急需资金推动

　　1997年，华侨城集团整合旗下优质旅游资产，成立了华侨城控股股份有限公司并于当年9月在深圳证券交易所挂牌上市。成功地进入资本市场，借助资本市场的融资能力一举解决了快速发展所带来的资金短缺瓶颈问题。

　　经过20多年的发展，华侨城成功开创了一种旅游与房地产结合发展的全新而独特的经营模式―――“华侨城模式”，即通过旅游业的扩张营造良好的社区环境品牌，提升了房地产项目的整体价值，同时利用房地产快速盈利的特性促进旅游业务的良性发展。

　　“这种独特的经营模式是华侨城所拥有的最为核心的

竞争力，而集团房地产、酒店等注入上市公司无疑进一步强化华侨城已经构筑起来的‘旅游+房地产’的经营模式。”申银万国证券研究所有限公司行业分析师陈海明表示。

　　但就在公司的旅游和地产业绩不断稳定增长的同时，华侨城A06年的净利润增长却较05年下降了22%，07年前三季度较06年也同比下降26%.很显然是公司在急剧扩张下不得不牺牲部分利润的结果。

　　因此在有整体上市的巨大利好的预期下，中金公司近期仍然仅仅给出了“中性”的投资评级便不难理解。更有分析师认为，虽然股权激励推动公司长远稳定发展，集团主营业务整合上市铸公司长期投资价值显著，但目前股价已基本提前反映了集团主营业务整合上市预期。

　　在当前地产业务仍被持续看好以及国资委支持优质央企整体上市的大利好下，华侨城迎得极佳的发展时期。对华侨城来说，如何向旗下上市公司注入核心业务资产，增厚业绩来增强企业核心竞争力，有效解决同业竞争以及理顺上市公司上下游产业关系，达成控股股东、上市公司和二级市场投资者多方有利的格局，已是当务之急。

　　本报记者 李乾韬 北京、深圳摄影报道