从资本觉醒到上市冲动

　　对话背景

　　从1992年万科上市，到2003年前，只有合生等极少数房企挂牌上市。从2003年前后开始，尤其是近几年，情况发生了变化。富力、世茂纷纷上市，并开始大展拳脚。今年继碧桂园、广州奥园成功上市后，恒大、中远、华远、龙湖等众多房企都传出计划上市的消息。是什么让这些习惯了传统开发模式和融资渠道的房企，忽然迷恋起资本市场来？在资本觉醒与上市冲动之间，还有多少问题值得关注？

　　如何看待上市热潮？

　　《晨报地产》：以前，对一个上市公司往往会另眼相看，上市房企更让人“景仰”。毕竟罕见啦。现在，忽然四处都传来房企“我要上市”的声音，如何看待这种现象？

　　董苍山：拓展融资异常迫切

　　上市本身的直接作用就是融资，尤其是作为资金密集度很高的房地产行业，这是个很重要的原因。很多看起来发展得很好的房地产企业，当面对外面大量涌进巨头地产企业，才发现自己的实力很弱。生存还是死亡，已经是个问题。拥有更多的资金就成为众多房企的迫切要求。

　　另外，房地产行业的区域性非常强，在当地开发空间已有限的情况下，一些大型的房地产开发公司必然追求向外拓展，而在这个时候上市，一方面可以筹集资金，另一方面容易提高知名度，降低切入新市场的门槛。

　　王强：房产进入资本时代

　　衡量一个开发商的发展潜力，曾经看他拥有多少钱，现在要看他有多少地，手里没地什么都白搭。其实土地也是金钱的衍生，现在房地产已进入资本竞争时代，这是房产企业必须面对的。因此，要改变生存的现状就必须改变股权结构，同时寻求新的融资模式，而传统融资途径（即银行），门槛会进一步提高，应该说，上市是开发商在未来发展过程中融资有效途径之一。

　　张信良：获得资本主导市场

　　从房企本身来说，开辟一条稳定而宽阔的融资通道，自然是上市的第一目标。在房地产竞争进一步升级中，资本将是发展的基础性因素，它决定着房企在开发技术、经营模式及经营规模等方面的发展速度和程度。上市正是一种及时而直接介入资本市场的手段，能够获得充足的资本并迅速提升规模和实力的房企，无疑就是新市场格局的主动者。

　　徐凯：难遏个人财富冲动

　　近来，房产界流传的一句话：没地的赶快拿地、有地的慢慢开发，说的就是企业对资金的需求。这场汹涌而至的上市热潮，其宏观背景是两个联系紧密的环节。一是房地产原有自有资金、银行贷款、外资投资、预售款等融资渠道本身非常单一，更何况其中主要的资金来源银行信贷近两年还紧缩得厉害。二是房地产的规模化和产业化发展已成大势所趋，这些都需要大量的资本投入，也都要以大量的资金为后盾。而原来的融资已远不能满足要求，投奔资本市场也就是必然的了。

　　另外，奔向股市还存在一部分老板个人财富的冲动，通过股市来获取更大利益是他最真实的想法。

　　卢耀：大胆拿地稳健经营

　　资金和土地，对开发商来说是他们生存与发展的根本。当土地已成了稀缺品，许多地产企业一改“现金为王”的策略，大规模拿地、囤地。而上市公司又成为其中的主角。但上市公司也必须拿稳健的经营来回报股民。

　　上市之前做何准备？

　　《晨报地产》：但上市是一个纷繁复杂的系统工程，对于有上市梦想的房企来说，应该做好哪些准备？

　　王强：改变老板心态

　　如果你想要上市，要在很多方面有所改进，无论是私人公司还是家族企业，一定要改善。一是修炼内功，你必须在专业层面拥有极强的竞争力，因为专业能力是你生存和竞争的基础。另外，企业在公司治理、团队建设、人才储备等方面都要有准备，尤其是老板的心态要做好调整，比如学会与人分享财富，平和看待企业控制权的变化等。

　　董苍山：把握上市时机

　　能不能上市是另外一个问题，从公司治理角度来讲，上市前的准备为公司治理结构，但其最大的益处在于对企业的规范，因为对于房产企业来讲，准备上市的公司除引入资金外，也必须引入合乎现代化企业标准的管理和经营体制。

　　另外，企业还应该注重上市时机的把握，因为你上市的时机不同，你拿回的资金会完全不同。

　　不能上市又怎么办？

　　《晨报地产》：能够上市的企业毕竟是很少数。而且前段时间又风传A股停止向房企开放，虽然后有证监会出来辟谣，但还是让人心有疑虑。面对如此窘境，大多数上不了市又患有“资金饥渴症”的企业怎么办？

　　张信良：民间拆借风险最大

　　上市并不是融到资本的唯一途径，对于没能上市的企业来说，也有其它的融资途径，例如进一步发展公司债券市场、私募股权市场，推广REITs、资产证券化等金融创新品种等。但最主流的两种方式，一个是负债，一个是出让权益。负债融资，在一定的范围内，对企业来说是最合算的融资方法，理由很简单：第一，一般而言通过正常渠道的负债融资资金成本比较低。第二，如果通过负债来募集资金，一般来说可以帮助公司节省所得税，你可以合理合法地少向政府交税。假如说现在我们的所得税税率是25%，如果你有10亿的长期负债，节省下来的税收的现值大概是2.5亿。如果你一直保持10亿的负债规模，你每个月会节省下来的所得税按照现值来计算的话，就是2.5亿，这对股东来说，这是相当大的价值创造。

　　还有一种方式就是利用现在流行的一个方式，比如说像私募股权的直接投资，总的来说，用权益投资，资金来源非常稳定，你获得资金没有偿还的压力，获得资金可以长期适用。但是缺点也相当的明显，如果你出让股权募集资金，特别是非上市的公司，通过私募的方式获得资金，那资金的成本，要大大高于银行贷款的利率。

　　但民间拆借是众多融资途径中最大的风险。

　　董苍山：联合并购也是途径

　　也可以考虑的另外一条途径就是联合上市，当你发现自身的实力不够强的时候，几家房产企业可以联合土地等方面的综合资源，合并报表联合上市。另外，并购也是房产企业上市的一个有效的方法。

　　重新整合产业链条!

　　《晨报地产》：一方面是对资金的饥渴，一方面是对发展的渴望。这一普遍困境，将对房地产企业带来怎样的影响？或者说，是否将催生新的趋势？

　　王强：开发投资分工合作

　　我要强调的还是企业修炼内功，让最为专业的公司来做最专业的事。在这方面，万科是一个典型的代表，近两年就有相当多的土地不通过公开的招拍挂，即通过并购或联合开发来获得的。很多有土地和资源的企业，都想和万科合作。香港信合和中海的合作也是如此，香港信合的融资能力和中海地产的开发能力是有目共睹的，两个企业各自的专业优势成为整个产业链条中共同成长的基因。

　　可以说，未来的趋势是开发商、投资商、运营商的分离。让自己的专业成为产业链条中的重要一环，是企业生存的最好状态。

　　徐凯：依托专业实现上市

　　对，很深刻。专业的团队做自己最专业的事，未来的整个产业一定会有一个更为精细的分工。事实上，专业的企业可以依托你的强势专业实现上市，再壮大发展。这也可以说是阶段性策略。

　　本报记者 沈晓东

　　相关评论

　　土地储备是把双刃剑

　　北师大房产研究院院长 董藩

　　与其说众多开发企业拿一块地开发一个项目的操作方式是按部就班，不如说是资金有限。

　　没有钱就没有地，很好理解，有了地却没有钱，最典型的例子就是顺驰。

　　数百万平方米的土地储备，就因为缺乏资金开发，最终导致易主。

　　时下，国家对土地管理越来越严。根据规定，土地闲置超过两年就有可能被收回。那么就要求开发商在囤积充足土地的同时，要有多个项目同时操作的能力。现在市场的节奏越来越快，因为开发商们希望尽快回笼资金，好有足够的现金流开发其他项目。另外还要求开发商保证每年施工量的稳定增长，这很考验开发商的融资能力，土地储备量下降和过量土地储备都对企业不利。所以说，土地储备，既是衡量一个地产企业未来发展潜力的标准，也是一个沉重的包袱，这把地产企业用钱买来的双刃剑一不小心就会将资金链斩断。

　　房地产需要居安思危

　　华远房产董事长 任志强

　　虽然大多数业内人士都看好房地产市场，但是居安思危是一句古老的名言。

　　“不要把鸡蛋放在一个篮子里。”这句规避投资风险的经典名言，对于许多面对一路飙升的楼市开发商来讲，早已抛在脑后。有的上市公司几百个亿的全部资金都投入到全国的房地产开发，虽然绝大多数业内人士同意房地产企业未来几年良好的发展势头，但也保不齐有百分之一的几率发生，更何况我国国情：一个政策的出台可以使整个房地产市场产生巨大变化。

　　现在房地产行业的风险大部分加到了金融上面，股市跌楼市不一定跌，而楼市跌则整个股市必然随之下滑，而那时就是整个国民经济的问题了，所以一定要有防范意识。