以房养老，打开河北人的想象空间

　　“以房养老”、“倒按揭”这些曾经陌生的词汇，最近由于北京、上海等几地试水性标本的出现，开始被媒体和大众集体关注起来。

　　随着我国进入老龄社会以及“4-2-1”家庭逐渐成为主流，养儿防老将让孩子们不堪重负。尤其是今年以来，在我省房价飞速上涨的趋势下，重现探讨流行于欧美的“以房养老”开始变得非常有现实意义。

　　（本报记者：武岩生）

　　■百万元养老费换一个有尊严的晚年

　　我们究竟需要多少钱来养老？

　　“按照你现在的收入水平计算，以不降低生活水平为标准，是可以计算出到你退休的时候需要多少钱的”，石家庄诚信金点理财公司的裴娜表示。

　　按照她的计算，假如你准备60岁退休，退休后你每月需花1000元钱，我们按平均寿命80岁来计算，你将需要：1000×12×20=24万元的养老金；假如每月2000元，你将需要：2000×12×20=48万元的养老金。

　　这只是保守的算法，还没有加上物价上涨的因素。假如我们以3%的通胀计算，那么，上述数据将分别是1000×12×20×(1+3%)×30=24万×2.42=58万元和2000×12×20×(1+3%)×30=48万×2.42=116万元。

　　上述计算以3%的物价上涨原因为基数，通过30年的复利，为30年前的2.42倍。我们可以回顾改革开放近30年来，我们的工资涨了多少倍，我们的物价涨了多少倍，数值远远不止2.42倍。

　　上述方法还没有考虑到生病等因素。裴娜认为，对于现在收入比较高的白领阶层而言，要想退休后保持较高的生活品质，光靠社保是远远不够的。所有人都应尽早为退休做准备，而30岁就是不错的年龄。

　　如今，城市里消费诱惑相当大。许多老年人被称之为“住房富人，现金穷人”。财富分配的不合理，降低了社会总体的福利水平，更损害了老年人的福利，使得他们不得不过分地压缩生活开支。目前城市老年人的退休金平均也就2000元，企业退休人员多数人也就1000元出头，但如果办理房屋反向贷款，每月可以获得比退休费高两倍以上的养老钱，这意味着不怕得病了，不怕吃药了，可以进行全国旅游了，可以大幅度提高老年的生活水平了……所以，许多人士对于这项业务的前景是非常看好的。

　　■房子、孩子、票子 现在的几种养老路径

　　“养老不是有社保吗”，记者在采访中发现，很多人对自己的养老规划没有概念，认为充足的社保已经足够支付养老生活。有的人在接受采访时说：“现在还早呢，何必想那么远？”

　　就社保来说，从我国的情况来看，社保的缴纳比例是按照职工工资来计算的，而且缴纳基数有上限，不超过上一年度社会平均工资的300%。因此对于工资外收入较高、个人养老金缴纳比例相对较低的白领来说，退休金与目前收入的反差会更大，生活质量的折扣比例会更高。

　　而按照理财规划师的观点，要想退休后保持较高的生活品质，光靠社保是远远不够的。这从上边的计算也可以得出结论。

　　除了依靠社保的心理外，还有许多人“养儿防老”的观念根深蒂固。“以房养老”的模式无疑是对“养儿防老”观念的一个挑战。

　　中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”，而“以房养老”模式最先冲击的就是中国人的这种传统心态。“积攒了一辈子可能最后能够留给孩子的就是一两套房子，如果把房子都抵押了，好像对孩子有些太绝情绝义了”，廊坊市民解先生就有这样的顾虑。

　　“其实在欧美人的传统里，这种模式顺理成章。而在中国，父母对子女终生而无边界的爱，或许会让他们很难接受这样的养老模式。”农业银行石家庄广安支行理财规划师张莉表示，“以房养老”业务一旦被推行，将大大减轻“80后”夫妻的养老负担，他们可通过双方两套房产的逐渐变现，减轻赡养双方父母4位老人的经济压力。“随着时间的推移，市民的观念可能会逐渐国际化，其实‘以房养老’只不过是一种理财方式而已，不涉及伦理和道德层面的问题”，张莉这样认为。

　　■“以房养老”三种模式试水

　　从“以房养老”进入我们的视野后，已经开始有先行者试水这一模式，目前已经有北京的“幸福人寿”、上海模式、北京“养老房屋银行”三种模式存在。

　　□上海模式

　　上海市公积金中心推出以房养老业务的基本模式是：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后，全部由老人自由支配使用。

　　值得一提的是，“倒按揭”是金融机构盈利性行为，而上海这一“以房养老”则更多地侧重于公益福利。

　　□北京幸福人寿模式

　　“幸福人寿保险股份有限公司已于近日获得监管部门的所有批文。”幸福人寿的掌门人、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏对媒体透露。

　　如果公司挂牌后，产品研发和试点工作也将随之展开。在这一业务中，老人每个月能够领取多少养老金，需要综合测算很多因素，比如房屋价值评估、房屋的折旧和升值因素、老人的生命周期以及利率的变化等。大致的方法是，以房屋的评估价值加上房屋的升值，减去预期折损和预支利息，并按生命周期表预测预期寿命，然后将金额分摊到投保人的预期寿命年限中去。用公式表示就是：每月给付金额=(房屋现值+房屋增值预期-房屋折损-保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命-投保时寿命)×12]。

　　据介绍，“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。如果62岁的王先生以150平方米、八成新的房屋办理“倒按揭”，按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年，那么王先生每月可以领到的养老金可以这样计算：房屋评估价145万元，加上房屋与土地增值25万元，减去房屋折损25万元，再扣除保险公司预支贴现利息25%(按年息6%计算)，预期给付额将是75%即为108.75万元，分摊到投保人的预期寿命中后，王先生每月可以得到近1万元。

　　□“养老房屋银行”模式

　　不久前，北京市首家五星级、非营利性养老机构———北京寿山福海国际养老服务中心，与中大恒基房地产经纪有限公司签署了共建“养老房屋银行”协议，推出减免养老费用或房屋租赁代理费等优惠措施。

　　根据协议，中大恒基扮演的仍旧是房屋中介的角色，并不涉及老年人房屋所有权，这样可以消除老年人对家庭财产流失的顾虑。张女士表示，中大恒基负责帮老人把房客联系好之后，租金、租赁期限等相关事宜会由老人和房客双方协商决定，中大恒基只起到一个中介人的作用。

　　据了解，老人入住该服务中心每月只需交1300元即可享受五星级标准房屋环境和24小时保健护理。以一套租金在2000元的二居室为例，去掉每月1300元的租金，还有结余。

　　其实，早在2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注。然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约。近日，媒体从南京民政部门获得的最新消息是：养老公寓即将进行工商注销。这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折。

　　专家分析认为，这种模式之所以夭折是由于许多老人对于转让房屋的产权心存疑虑，而北京的这样养老院“以租养老”将有更强的操作性。

　　■河北“以房养老”尚未破冰

　　据显示，我国目前60岁及以上老年人口已经达到1.45亿，占全国总人口的11%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25%。在“未富先老”的国情下，切实解决好老年人老有所养问题，确保他们的生活质量，“以房养老”无疑具有非常大的现实意义。

　　除了前文说到的道德和家庭伦理层面的难题，专家认为，“以房养老”还有法律以及具体业务设计等许多方面的难题。

　　农业银行石家庄广安支行的理财规划师张莉认为，首先，如何确定房产抵押的利率是个难题。其次是房产品每年的价格也在波动。通货膨胀在一二十年的时间里，也不知会有什么变化，对于银行而言，如果一旦房价下跌，风险将无法控制。另外，我国的法律规定，银行没有权利强制取得房产等抵押物，按照法律，即便是“倒按揭”也需要走司法手续才能取得抵押人的房产。

　　“人均寿命也会随着生活水平的提高而提高，这对于保险精算来说也是必须量化考虑的问题”，中国人寿河北省分公司精算部一位工作人员表示，她认为，“倒按揭”的计算非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素。

　　“保险公司毕竟是以赢利为目的的，即便这一产品最终能够设计出来，没有大量业务作支持，也是很难维持的。”中国人寿精算部这位人士表示，如果参保人数太少，样本量过低，计算偏差必然变大，将极大影响险种的安全性。

　　“60岁前人养房，60岁后房养人”。有养老专家认为，这是改善养老问题的最好解决方式。数据显示，目前国内自有住房比例已经达到了80%多，“以房养老”的物质条件已经基本成熟了，“倒按揭”可能是未来银行或保险公司柜台前一个热门的理财品种。

　　无论如何，我国逐渐进入老龄化社会的趋势之下，随着试水者的增多，“以房养老”的想象空间已经向我们打开。

　　名词解释：“以房养老”

　　“以房养老”也被称为“反向抵押贷款”或者“倒按揭”。这种模式针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”，只是介入者不是银行而是保险公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。