由财富排行榜看中国住房问题

　　■经济随笔■李飞

　　《福布斯》亚洲版10月8日发布“2007年中国40富豪榜”，与以往相比，一个显著变化是房地产开发商成为今年富豪榜上最风光的人物，40位最富之人中有15位是房地产开发商，位列前10名的富豪中则有6名富豪从事的是房地产业。

　　房地产成为富豪最多的行业，这样的情形在国外并不多见，按理说这是不应该的。实际上这一现象凸显出的是我国这样一种矛盾，即庞大的住房需求由于房价高企而无法得到满足的矛盾，矛盾的背后所反映的现实，就是我国房地产业的利润几乎没有受到约束。另外，从侧面也折射出我们住房保障的不足。因为如果社会住房保障充分，购买商品房的人数就能相应减少，需求也会相应有所回落，地产商的财富积聚速度也就会相应减慢。

　　经济学上供求价格决定机制意味着在竞争市场机制下价格是由供给和需求决定的，商品房作为一种特殊的商品，既具有消费性，也具有投资性。住房的供给基本上是由开发商提供，而商品房需求方面，据其特性，可分为消费需求和投资需求，消费需求是指消费者买房用来满足其消费即居住的需求；而投资需求是投资者买房用来投资的需求，其主要目的不是消费和居住，而是追求

　　买房者从收入来看，可分为三大块：低收入者，中等收入者，高收入者。买不起房或买房有困难的群体主要是低收入者以及大部分的中等收入者，其中这大部分中等收入者基本上是贷款买房，他们是消费需求的主体；另一部分买房不存在困难的中等收入者和高收入者，他们是投资需求的主体。政府解决住房需求问题的关键是要解决消费需求主体的购房难问题。

　　由于低收入群体没有购房能力，政府就要完善住房保障体系，建经济适用房以及廉租房以解决他们的住房问题。现在的经济适用房和廉租房不但建设不足，而且经适房推行过程中的寻租等问题非常突出，政府应该在完善经济适用房和廉租房制度的同时，大力推行“两房”建设。建设资金可以从征地补偿和土地出让给开放商之间的收益中获得。政府应该适当提高征地补偿标准，不使农民利益受损。土地出让所带来的收益与征地补偿的差额可以全部用来建经济适用房和廉租房。

　　对于另一部分买房难群体，即大部分中等收入者，政府可以通过市场供需价格决定机制来解决。一方面，政府加大土地供应，并出台相应政策措施引导开发商加大商品房供给，同时严禁开发商囤地捂盘；另一方面抑制投资需求。如最近施行的购第二套房“首付不少于40％，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1．1倍”的房贷新规，就有一定效果。上海出现了第二套房贷申请量锐减，部分银行零申请的局面。其他抑制投资需求的方法也很多，如实行差异利率，第一套房贷利率优惠，多套房利率和首付都相应上浮等。另外，政府可以对商品房投资尝试征收高额的资本利得税，所征税额可以用于经济适用房和廉租房建设。

　　总之，只有供给增多了，投资需求相应减少，总需求大于总供给的矛盾得到缓和，住房价格才会有所回落。

　　（作者单位：中共中央党校）