个人合作建房：一道未解的“应用题”[图]

　　

    日前，福州市公开拍卖出让11幅地块。备受关注的福州个人合作建房组织也在其中，但在本次拍卖会上并没有举一次牌。图为3号代表以5亿3400万拍下34.17亩土地，抢到了当场举牌第一名。新华社记者魏培全摄三年前研究生毕业的李河南现已是福建省某省直机关的一名公务员，他工作稳定，收入不低。工作三年仍买不起房的李河南近日投奔了福州“明萌个人合作建房筹备组”(简称“明萌”)。在房价疯涨的今天，价格低廉的个人合作建房无疑是一个天大的利好消息。

　　然而，真正的个人合作建房存在诸多变数，也未给广大的参与者带来最终的实惠。从大连、福州、沈阳、深圳等地的现状看，个人合作建房仍是一道未解的“应用题”。

　　“不愿买高价房的人们联合起来”

　　几乎所有个人合作建房的原因归总起来就一个：买不起高价的城市商品住房。“所以，不愿买高价房的人们联合起来，建设自己的家园。”林忠华说，这是“明萌”的口号。

　　林忠华告诉记者，福州

房价最近三年上涨得最猛，在市区同一地块，三年前的新建住宅均价大概是4000元/平方米，今年就超过了7000元/平方米。现在的房价涨幅虽有较大回落，但房价实际上涨的空间仍很大。试想，售价在每平方米4000元时，每月房价涨幅为10%，不过是涨了400元。而现在以每平方米7000元计，涨幅落至6%，也还是涨了420元。

　　李河南告诉记者，就算是公务员有稳定的收入，还有住房公积金贷款，买房压力也很大。他现在年收入4万元，福州市区一套便宜的100平方米的普通商品房也要50万元，公积金按揭贷款25万元，剩下的25万元一次性支付的话，就是不吃不喝也得花6年多的时间积蓄。

　　土地竞拍的新看客

　　10月20日，第一次坐在福州市土地竞拍中心大厅的“明萌”发起人林忠华盯着屏幕上不停滚动的地块竞拍信息，当所有的11个竞拍地块一一滚过，林忠华手中的号码牌还一次都没有被举起。自从2005年8月福州市允许个人以挂靠企业方式参加土地竞拍以来，福州市有过4家个人合作建房组织，今年4月诞生的“明萌”是目前唯一活跃的个人合作建房组织，它的一举一动牵动着人们的视线。

　　经济师出身的林忠华手里“握”着近200人、1000多万元的合作建房资金，11个挂牌出让的地块中起拍价金额最小的也在5000万元以上，每一块成交地的楼面地价也都大大超过了他的预想。

　　林忠华毕竟是成功地当了一回土地竞拍会上的看客，他告诉记者：“虽然没有获得我们想要的建房用地，但我们看到个人建房方案更接近成功了。”

　　今年4月，林忠华和其他8人共同发起成立“明萌个人合作建房筹备组”，6月19日在光大银行设立储蓄账户，保证资金账目透明和取得银行监管。截至8月12日，53名志同道合者加盟签订委托竞拍地块协议，并按规定每人拿出8万元存入账户。据福州市规定，参加地块竞拍需先缴500万元的保证金，区区400多万元的“明萌”连土地竞拍的门槛都迈不进，不得不放弃9月份的一次竞拍机会。

　　“人人想搭车，人人怕买票”

　　林忠华将竞拍无果的直接原因归结为资金不足，也就是合作建房的真正参与者不够多。林忠华念念不忘合作建房有三个优势，“第一，房价低。合作建房与房地产开发商不同，没有销售利润和营销费用，单省去这两项，就让合作建房者节省25%的置房成本；第二，质量高。自己建房可以自己控制建材质量；第三，物业好。房屋建成后，可以由全体业主自办物业公司。”

　　个人合作建房优势明显，但它仍让很多人放不下心。林忠华坦言，目前有意参加“明萌”的达600多人，真正加盟合作的却不足1/3，2/3的人都在观望等待。这直接导致了个人合作建房屡陷资金困境。

　　去年成立的福州个人合作建房组织——“蓝领联盟”由于没有足够的资金，目前运作陷入停顿。而在去年最高峰时期，想参与该个人合作建房组织的“外围”人数超过千人，但真正愿意“进入内部”签订委托竞拍地块协议的不足百人。

　　“蓝领联盟”的一位负责人深有感触地告诉记者，想合作建房的人大多数没有钱，八万元、十万元对他们来说都是天文数字。之所以出现“人人想搭车，人人怕买票”的局面，是因为参与者对发起人缺少足够的信任。

　　绕不开的与开发商合作

　　个人合作建房的参与者另一大担心源于绕不开与开发商合作。为了符合市场操作规则，个人合作建房组织在内部“合作”之外，大都选择了与房地产开发商合作这一路径。福州大学房地产研究所负责人王阿忠博士告诉记者，这种模式除了缺乏透明度之外，还有太多的操作漏洞，容易出现开发商骗局。

　　王阿忠说，由政府认可的土地使用者只是房地产开发商，而不是所有合作建房的参与者，只有具备资质的开发商才能去买地，而开发商买地的钱又来自个人的凑份子，谁都不能保证开发商会不会拿着这笔钱去贷款或干别的事。其次，房屋建好后，在产权证办理上，由于政府部门在办理产权证的时候直接面对的是开发商，而不是所有合作建房参与者，致使合作建房参与者一开始就陷入被动。

　　“个人合作建房之所以选择与开发商合作，主要是组织者对房地产建设不熟悉造成的。如果对资金管理、建房程序都了如指掌，合作建房组织在取得地块后，即可成立房地产开发公司自行建房，不必绕这样的‘弯路’。”林忠华说。

　　福建仁文建设有限公司总经理林晓彤认为，个人合作建房组织实际上类似多股东的有限责任公司，根据我国目前的政策法规，个人合作建房必须走与开发商合作开发的路。

　　一道未解的“应用题”

　　福州市房地产管理部门目前对个人合作建房现象的态度是：既不鼓励，也不反对。只有个人合作建房组织者仍在四处奔波，试图壮大队伍，梦想成真。

　　王阿忠说，从理论上来说，个人合作建房行得通，对当前节节攀升的房价也将起到抑制作用。但个人合作建房毕竟是民间组织行为，参与者众多，极易出现失控局面。一是在融资上，缺乏监督机制，极易被少数人控制，很难排除这么大笔资金被挪用甚至更为严重的行为；二是在具体操作上，房地产开发毕竟是一个非常专业的事，在项目管理及后期的水电物业等配套设施上是否有能力跟进，这对组织者以及参与者来说，是一个挑战和考验。

　　王阿忠认为，再从全国的个人合作建房实践来看，大连的个人合作建房被叫停了，长春的偃旗息鼓了，深圳的个人合作建房最终走了一条收购二手公寓楼的“捷径”。真正意义上的个人合作建房仍是一道未解的“应用题”。

　　林晓彤认为，个人合作建房显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。个人合作建房现象是目前房地产市场供需不平衡的特殊时期的产物，不代表整个房地产市场的发展。一旦房地产市场走上健康发展之路，房价理性回归，个人合作建房也就没有了生存空间。

　　哈尔滨首个合作建房项目有望明年动工

　　哈尔滨个人合作建房联盟发起人葛建军前不久表示，经过半年的筹备和运作，目前哈尔滨个人合作建房联盟已经选定了一家开发商作为合作伙伴，并从哈尔滨市30多块土地中最终确定一块位于香坊区的土地作为建房地址，现正着手进行

户型调查，如果一切进行顺利，今年底将有望拍到土地，明年春就可以破土动工。

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