北京物业管理条例执法检查暴露问题

　　本报记者 王亦君

　　“截至今年4月，全市按照规定共归集商品住宅维修资金130亿元，累计支出415万元，使用率仅3％，有的区县甚至从未使用过一笔专项维修资金。”今天上午，在北京市第十二届人大常委会第39次会议上，赵久合副主任在关于检查《物业管理条例》执行情况的报告中，披露了这样一组数据。

　　据了解，北京市商品住宅专项维修资金问题由来已久。早在2002年6月，北京市颁布了《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》（以下简称旧《办法》），规定每个业主在办理住房入住手续时都要上缴总房价款2％的专项维修资金，作为住宅楼房的公共部位和共用设施及设备的维修养护、更新改造基金，但旧《办法》在执行过程中出现了一些问题——

　　北京市建委的统计数据显示，2000年2月到2004年12月，全市共归集商品住宅维修基金43.35亿元。房改房售后维修基金自2001年至2004年年底，共归集27.99亿元。市建委有关负责人表示，这两笔高达71.34亿元的公共维修基金，只有3个小区使用过。

　　2005年年底，《北京市住宅专项维修资金使用管理办法》（以下简称新《办法》）实施，细化了使用条件和程序。2006年1月，北京市建委正式开通了住房维修资金网上管理系统，业主可以在网上查询资金的使用情况。但从此次北京市人大常委会执法检查的情况来看，效果仍不理想。

　　业主为何用不了自己的钱

　　“造成全市专项维修资金使用率低的客观原因是，北京大多数商品房尚处5年保修期。再过几年房屋设备老化，专项维修资金的使用问题将会集中出现，”北京市律协房地产开发法律事务专业委员会主任陈文接受记者采访时表示。

　　陈文说，北京大多数商品房是1998年后兴建的，与一栋楼70年设计使用年限比较，还很“年轻”，不会面临大规模修缮的问题。

　　一些长期从事房地产法律事务的律师表示，业主自治机构的不完善，是很多住宅无法使用专项维修资金的重要原因。根据条例规定，使用专项维修资金要由业主大会决定并经物业服务区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　北京市人大常委会的执法检查报告印证了律师的说法。目前全市有物业管理的3200多个住宅项目中，成立业主大会和选举产生业主委员会的只有574个，成立率仅为17.9％。

　　执法检查组认为，一方面是部分业主参与小区公共管理的意识不强，参与自治组织进行自我管理和服务还没有成为迫切需要；另一方面，条例关于业主大会和业主委员会组织成立的规定比较原则，加上政府主管部门和社区基层组织监督指导不到位，相关程序带有很大的随意性和无序性，致使有些业主大会和业主委员会夭折在组建的过程中。

　　陈文认为，即使申请使用专项维修资金的小区成立了业主委员会，申请程序繁琐，也是造成专项维修资金“交时容易用时难”的原因之一。

　　事实上，转移公共维修基金的实际操作中存在着一些问题，主要集中在小区办将业委会所辖范围内业主的维修资金划转到业委会账户等相关程序。

　　“要想将维修资金从中国人民银行转出，必须弄清楚每一户的缴纳情况。光弄清我们小区400多户人各自缴纳的公共维修基金的数额，就用了半年时间。”北京市朝阳区太月园业主委员会主任王嘉吾曾经对媒体表示，太月园是北京市第一家成功转移出专业维修资金的小区。

　　北京市天时律师事务所郑卫红律师在接受媒体采访时表示，北京新办法对业委会成立前，各区县建设委员会负责本辖区内维修资金使用的监管工作。对维修资金的本息归属没有明确规定，可能造成掌握维修资金的企业或部门为了自身利益，不积极配合维修资金划转到业委会账户。

　　巨额资金应由谁管理

　　记者注意到，在近两年北京市的两会上，不断有人大代表和政协委员提出加强对商品住宅专项维修资金的监管。2004年，广东省消协公布的房地产投诉分析表明，公共维修基金被挪用已成为购房者投诉的热点之一。

　　目前北京维修资金的收取、使用情况是：一般由开发商在交付房屋或办理产权证时向购房人收取；开发商在办理产权证时交房管局小区办代管；业主委员会成立后，经业主委员会同意，小区办将维修资金移交物业管理，业主委员会进行检查与监督。

　　陈文认为，将维修资金长期交政府部门管理有不利之处，交开发商或物业管理企业也有其弊端。因为资金的使用与安全容易受开发商、物业管理企业在该小区服务时间长短或其可能与业主发生的纠纷的影响。

　　他认为，业主委员会成立并能充分发挥其效能之前，可以仍由小区办代为管理，但应严格限制小区办的管理权限，并规定其充分公开相关信息。

　　业主委员会成立并能有效行使其职权后，小区办应马上将维修资金移交业主委员会，设立专门账户存放；账户应对全体业主公开，同时制定业主委员会使用该资金的金额与次数限制；超出部分，则应由业主大会以一定的表决程序通过。

　　北京律协消费者权益保护委员会主任邱宝昌认为，目前专项维修资金的收取、管理和使用有很多不透明的地方。这笔钱用在什么地方，中修、大修如何确定，谁在管理，是否安全，会不会被人挪用，产生的可观的银行利息属于谁……这些，业主都有知情权，需要有制度增加透明度，不能让个人或行政部门谋取私利。

　　很多律师认为，专项维修资金应当由业主委员会管理。但是，北京市盛廷律师事务所律师毕文强认为，根据现在的法律法规，业主委员会不具备独立的法人资格，既不是群众团体——未到民政部门注册，又不是公司——未到工商部门登记，更不是政府机构——无上级机构的行政任命，这个“在房地产行政主管部门指导下”成立的机构，只能“到房地产行政主管部门备案”。“这样的组织怎能承担这笔巨额资金的管理呢？”他说。

　　物业费收缴为何进入恶性循环

　　在今天的执法检查报告中，北京市人大常委会还列举了目前全市物业管理中存在的其他问题——物业费收缴率低已经成为困扰物业管理行业的普遍问题。各种原因的物业纠纷，往往直接反映在业主拒交或拖欠物业费上。而业主拒交物业费，造成物业服务企业经营困难或降低服务质量，使得业主对物业企业更加不满，由此形成恶性循环。

　　执法检查组调查了石景山区4家区属国有物业企业2006年的经营情况，大多数小区的物业费收缴率为70％左右，没有达到物业服务企业维持正常经营活动所需要的80％。怀柔区的物业费平均收缴率在60％左右，个别矛盾突出的小区收缴费不足20％。

　　执法检查组认为，原因主要是业主无法按照有关规定行使物业费决定权，从而拒绝交费。

　　根据北京市的有关规定，物业收费标准应由业主大会决定。但实际上，首次业主大会召开之前，物业管理企业通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，业主没有选择余地。

　　其次，普通商品住宅物业服务收费缺乏指导价格。目前北京市除经济适用房、危改回迁小区物业服务收费实行政府指导价外，普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价，收费标准由业主与物业企业协商约定，但业主与物业企业对物业服务的了解程度和期望值存在差异，协商过程中没有权威的参考价格作为依据，很难在合理的基础上达成双方满意的结果。

　　此外，执法检查中还发现，物业服务与公共服务之间界限不清、责任不明。还存在物业企业在日常维护上收支不透明，以及开发商擅自更改规划、不按标准建设住房和小区配套设施等遗留问题。

　　北京市副市长陈刚在今天表示，将把完善物业管理

政策法规体系列入立法计划，重点解决物业管理区域划分、业主委员会法律地位、业主自治与居民自治的关系等问题，年内出台业主大会成立和运作指导规则、物业服务合同示范文本等规章。本报北京10月30日电