房贷新政紧缩 固定利率贷款成“鸡肋”？

　　在央行和银监会调整房贷政策与中国进入加息通道的双重影响下，银行曾经轰轰烈烈推出的固定利率住房贷款业务几乎陷入停滞状态。

　　“自从今年央行第四次加息后，我们将近两个月没有增加一个申请固定利率住房贷款的客户，原先的申请人大部分都放弃了。”10月23日，某股份制银行北京地区个贷中心业务负责人告诉记者。2007年8月22日、9月15日，在央行两次加息后，商业银行不得不紧随其后，也上调了住房固定贷款优惠利率，因此导致客户数量骤减。

　　而根据央行和银监会不久前联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，（以下简称《通知》）的精神，光大银行、招商等银行等反映比较快的股份制银行已经暂停办理第二套房的固定利率贷款，仅对第一套住房提供固定利率贷款。

　　央行频加息银行不能承受之重（小）

　　作为固定利率贷款的首推银行，光大银行何以叫停第二套住房的固定利率贷款业务？光大方面表示，主要是落实央行和银监会的个人房贷新政，重点支持居民对第一套住房的信贷需求。为此，光大银行还首次推出了15年期固定利率和20年期固定利率两个新品种，并下调了各期限固贷的优惠利率。

　　《通知》规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍。

　　“然而，目前，有固贷业务的银行推出的各期间固定利率房贷的优惠利率大都低于央行的基准利率。因此，暂停也在情由之中。”某业内人士认为，“一旦央行出台第二套住房的认定标准与细则，各银行会视上面的精神调整第二套(含)以上住房固贷的相关政策。

　　另据记者了解，与第二套住房固贷同时叫停的，还有一些商用房的固定利率贷款，特别是那些购买商用房的优惠利率与《通知》中的规定有冲突的情况。

　　在采访中，记者发现，受影响的不仅仅是第二套住房的固贷业务，其实，今年以来央行连续五次加息，使得银行的固贷业务发展大受其累。

　　从理论上说，随着央行加息频次的提升，以及对今年年底之前，央行有可能再次加息的市场预期，应该更加凸显固定利率房贷的优势，一方面，吸引更多的客户，另一方面，银行可以扩大房贷规模，大家皆大欢喜。然而，事实并非如此。

　　“在央行五次加息的压力下，银行不得不上调了固定贷款利率，因此，对于购房者来说，其在固定利率上所享受的优惠幅度与商业贷款的浮动利率的优惠相差无几。”某商业银行人士分析。

　　今年8月22日，在央行第四次加息后，光大、招商、中信等银行纷纷以较大幅度上调住房固贷利率。以光大银行为例，该行3年（含）以下、3至5年（含）、5至10年（含）住房固贷优惠利率，分别由原来的6.25%、6.40%、6.56%，上调为6.78%、7.03%、7.76%。

　　“如果以下浮15%计，贷款浮动利率更有吸引力。”上述人士表示。一般而言，考虑到未来加息的可能性，银行的固贷利率会高于央行同期贷款基准利率，而住房商业贷款利率会在央行基准利率的基础上下浮10%-15%。央行9月15日最新上调的5年以上的贷款利率为7.83%，下浮15%即为6.655％，比固贷利率低1％左右。

　　对于银行来说，随着中国步入加息通道，而贷款规模不够以量取胜，固定利率房贷这一业务创新为银行带来的利润空间也逐渐收窄，颇有几分“鸡肋”的味道。而且，随着“随心还”、“存抵贷”、“万能还贷”、“气球贷”等房贷产品不断更新换代，也使个贷产品竞争逐步升级，利润蛋糕缩水。

　　某国有商业银行房贷业务部相关人士表示：“对外我们不敢说‘叫停’，但在内部，我们一般不建议客户办理固贷，直接走商业贷款。而且，为了控制风险，对于从其他银行转按揭贷款的固定利率贷款申请项目，我们会审查得比较严，总体上不愿意受理。”

　　先天不足固贷利率面临成长的烦恼（小）

　　上海理工大学中小银行研究中心主任朱耀明教授认为：“固定利率贷款产品比较容易锁定收益，却不容易锁定银行的成本。这是其产品设计上的缺陷，属于先天不足。“如果不能锁定成本，会影响到固贷产品未来的发展”。

　　据悉，固定利率房贷主要通过风险定价、对资产负债进行重组安排、使用适当的金融工具，比如，固定利率掉期等多种方法，规避风险；同时提高自身的风险管理水平，在不断创新产品的基础上，对承担的风险加以有效管理。

　　“目前，我们总行正在就以上问题进行深入研究，贷款规模与收入的直接下降已经引发总行的相当重视。何况是资质最好的房垡业务。”某银行分行相关人士透露。

　　“由于政策等客观因素，中资银行在分散风险的手段上还有待加强。” 中央财经大学中国银行业业研究中心主任郭田勇教授认为：固定利率贷款的尴尬也反映出，商业银行在推出产品创新时，没有充分预见到宏观经济面临的流动性过剩、国内利率走势以及严重的通胀带来的多种压力。现在，银行贷款相对于存款的利润正在被央行的持续加息所侵蚀。”一年前，光大、招商、中信、建行等银行相继推出固贷业务之时，一年期贷款利率不过是5.51%，现在一年期贷款利率为7.29%。

　　“而由于中国处于利率上升通道，央行未来加息的可能性还比较大。”央行行长周小川在十七大期间，对于加息“既可以是27个基点，也可以是54个基点”的速度的表述无疑也加大了银行所面临的利率快速上升的挑战。10月23日，央行又表示，将进一步加强和改善金融调控，货币政策要注重经济增 长、就业、物价稳定、国际收支平衡等多个目标之间的全面协调，适当加大调控力度，保持货币信贷合理增长，以实现可持续发展。

　　不过，郭田勇教授认为：央行与银监会联手旨在对房地产价格进行宏观调控，并非有意收缩房地产贷款规模，因此，也许会降低银行房地产信贷规模，但提高首付比例及贷款利率的结果也许不一定会减少银行实际收入。

　　《通知》规定：贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　也有银行业人士表示：固贷这部分业务的收益还算不错，而且，一直只向银行的VIP客户或优质客户推荐，这部分客户在其他业务方面，比如信用卡消费等就可以填补固贷业务本身收益不足的问题，使其平均收益高于实际收益。不过，他承认：一直以来被誉为银行资产业务资质最好的房地产贷款业务的不良率近期有上升的苗头。

　　对此，上海浦东国际金融学会副秘书长杨鲁邦教授认为：“由于央行加息导致存贷利差缩小了，因此，房贷风险也会随之上升。同时，‘美国次级债事件’的影响正在继续扩大，其累积的风险已经从房地产信贷蔓延到消费信贷。这也应该引发中资银行的重视。”

　　郭田勇教授特别提醒：商业银行在开发新的金融产品时，必须在成本、收益、经营绩效之间，多做深入探讨与研究，因为，产品创新往往体现的是是银行与客户之间，在赢利与成本上的重新分配过程，不是银行让渡利益，就是客户让渡利益。

　　另据记者了解，今年4月份获得法人银行资格的外资银行，在获准在内地开展个人业务后，并没有急于推出固定利率贷款等类似产品。

　　渣打银行理财顾问告诉记者：渣打银行的人民币个人住房贷款利率只是盯准央行，在央行基准利率的基础下下调15%，如果央行加息，还会随之上调;美元住房贷款利率则以美联储的联邦基准利率为基准，最近，美元利率一直处于降息周期。

　　相关背景：

　　目前市场上的个人住房贷款产品，大致分为浮动利率与固定利率两种，前者随央行公布的贷款利率升降而同步，后者指购房者在还款期内，按固定利率还款。

　　固定利率住房贷款：就是银行与购房者在贷款合同签订时就设定好固定的利率，在合同规定的时段内，不论央行的基准利率或是市场利率如何调整，购房者都以约定的利率支付利息，偿还银行贷款。固定利率贷款有期限选择，一般分3年期、5年期和10年期三个期限档次。