国土资源部第“39号令”难以抑制高房价

　　将于11月1日起实施的国土资源部第39号令(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》)规定：未缴清全部土地出让价款，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。有证券地产行业分析师认为，土地证发放方式的改变能从源头上控制地价，从而降低房价。其主要理由如下：地价上涨速度多年来始终超越房价。地产开发的高额利润，吸引了大量企业进入地产开发市场，土地拍卖竞争激烈。目前，开发商零利润、甚至负利润拿地现象十分普遍。并且，越是大公司，资金量大的项目，杠杆现象越严重。新规实行后，虽然看起来单个公司储地的资金压力变重，但是价格竞争反而没有以前那么激烈，拿地反而容易些，未来国有土地出让价格有可能涨幅放缓，有利于房地产公司土地成本的控制。

　　但是，这并不现实。将来，可能是几家

房地产企业联合竞地，但在

人民币升值，资源、资产价格重估预期强烈的情况下，激烈竞争拿地的局面并不会根本改变，地价很难下降。而地价下降是

房价下降的一个重要前提，在地价变化不大的情况下，房价不会有太大的波动。譬如之前在杭州，开发商未缴清整宗土地出让金，无法取得土地使用权证，但杭州的房价同样一飞冲天。这说明，“不可分割拿证”跟房价关系不大。单纯依靠这一规定，很难抑制高房价。

　　业界人士认为，“39号令”的真正意义在于从源头封堵了当下房地产市场普遍存在的漏洞：付小钱、多占地、慢开发，将会给房地产市场带来正面影响。

　　首先是银行信贷风险和政府信用风险将会有所降低。今年以来，国内城市“地王”频出，土地出让成交价格动辄数十亿元。如此巨额款项，对于任何一家地产公司来说，一次性付清都几乎是不可能的。事实上，房地产企业拿地没有不采用杠杆财务的，拖欠土地出让金在业内司空见惯。通常的运作模式是：先付部分土地出让金，与土地部门沟通后，或零或整地获得土地证；拿土地证到银行抵押贷款，进行前期开发，并由建筑商垫资施工；待商品房预销售有了回款再归还清土地出让金。有些甚至继续拖欠，将销售回款用于后期循环开发。开发商只承担了最少的资金压力，金融风险由银行承担，项目能否进行下去的信用风险则由政府兜底。全额付清土地出让金才能“领证”的规定，好比在银行、政府与开发商之间增设了一道“防火墙”。开发商利用信贷杠杆，以少量自有资金撬动多个项目，将风险转嫁给银行、地方政府的做法将有所抑制。

　　其次是囤地之风会有所遏制，房地产开发进度可能会加快。由于少付款、多占地的业内潜规则的通行，以及对土地升值的强烈预期，眼下囤地之风浓烈。据上市公司中报，众多房企囤积的土地少则足够用两三年，多则六七年，若以现有进度计算，有的公司圈占的土地可供未来20多年之用。这也就是为什么土地出让增加了，老百姓还是觉得买不到房的原因之一。“39号令”将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，迫使房地产企业不得不“看菜吃饭”，放弃以小搏大、囤积居奇的做法，加快开发进度。

　　三是房地产行业的并购整合将加速，外资可能乘势大举进入。此项政策堵住了分期付款、分割拿地的做法，今后，房地产企业能否取得土地证，取决于资金实力。这将直接导致房地产行业“优胜劣汰”加剧，行业集中度提高。上市公司可以通过股市融到廉价资金，化解压力；非上市公司要么与海内外投资基金合作，实现资产证券化，要么被大企业并购。另一个可能的结果是，外资进入国内地产界将加速。投行人士普遍预期，人民币升值势不可挡，必然带来资产价格重估。在未来两三年内，中国房地产领域的外资净流入仍会不断增长。而随着税收、信贷、土地等方面的调控加强，中小房企压力增大，对外资而言，这是借并购之手进入的大好时机。

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