股市+楼市 房产富豪身家一年增4倍

　　四川新闻网-成都商报讯

　　本报记者 李伟铭 秦立军

　　新鲜出炉的各类富豪榜无不把股市称之为近两年中国富豪爆发式增加和财富增值的“魔盒”。而在这只“魔盒”中，异军突起的房地产企业格外引人瞩目。房地产加股市，这两个比翼齐飞的变量合在一起，组成了一个超级造富公式。

　　造富公式

　　房地产＋股市＝富豪

　　昨日发布的《2007胡润房地产富豪榜》共有26位房地产企业家身价百亿元以上，这也是胡润所有行业子榜里门槛最高（40亿元）、平均财富最多的（155亿元）一张榜单，平均财富比去年增长近4倍。去年6月底至今，A股指数增长了约240％，而同期房地产板块指数上涨了近400％，数不清的房地产富豪隐藏于“市”。

　　股市成就超级富豪

　　热衷于为中国富豪们排名的《福布斯》和胡润日前发榜，在他们榜单的前10位富豪的企业中，主营业务为房地产的企业占到6家。这些公司无一例外都是上市公司，而且大多是近两年上市或者“借壳”成功的公司。

　　4月20日，碧桂园挂牌上市，实际控制人杨国强之女杨惠妍财富增至1300亿元，同时还造就了另外4个资产上百亿元的富豪。

　　7月9日，*ST金泰公告定向增发方案，新恒基及关联公司宣布拟将旗下地产资产注入股价仅3元多的*ST金泰，开盘后连续涨停42天，画出A股史上最陡峭的K线，公司实际控制人黄俊钦账面资产一度超越1400亿元。

　　10月8日，潘石屹控制的SOHO中国正式于香港联交所挂牌，上市首日潘氏夫妇身家接近350亿港元。

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　　数不清的房地产富豪隐藏于“市”，上市房地产公司造富能力可见一斑！

　　房地产行业推动股市

　　“房地产是中国增长最快的行业。”胡润惊呼，上市房地产公司成为了中国近两年制造富豪最快的“工厂”。在他的富豪榜上，房地产富豪占24%，超越制造业和IT业。

　　实际上，典型的地产加股市模式多始于2003年房地产市场重新进入上升期后。初期，内地对地产企业上市要求较为苛刻，许多房地产企业都选择在香港上市。北辰实业、华润置地、首创置业等近年在内地颇有建树的企业，多率先在H股发行。

　　今年，在碧桂园、SOHO、中国奥园等带动下，再次形成一股内地房地产企业赴H股的热潮，由此诞生了杨惠妍家族、潘石屹夫妇这样的百亿甚至千亿富豪。

　　在股改基本完成后，房地产企业在A股成功完成IPO或“借壳”上市的数量大幅增加。在2006年，房地产公司在A股仅“借壳”上市的就有30到50家，形成一波热潮。在它们通过收购或资产置换完成“借壳”之后，股价随之飙升，特别是“借壳”ST的股票瞬间可上演乌鸡变凤凰的好戏。在这个过程中，房地产公司的大股东身价可实现高达数十倍的增长。

　　在行业景气的情况下，房地产企业IPO向来都会受到市场的热烈欢迎。不少投资者对房地产公司的获利能力信心十足，房地产公司上市后，极大地推动了股价。

　　在各个板块中，房地产上升趋势极为抢眼。以A股指数为例，2006年6月底约为1760点，至今增长了约240％，而同期房地产指数上涨了近400％。房地产行业股票明显跑过了大盘，随着其在整个股市中市值比例的扩大，极大地拉动了股指的升高。

　　上市诱惑

　　超乎想像的资金杠杆

　　相关数据表明，房地产公司2007年从股市融到的资金超过1100亿元。近年来成都的土地拍卖场上，几乎都成了房地产上市公司的盛宴。只要稍稍像样一点的地块拍卖，最终能够胜出的，绝大多数都是上市公司。

　　非上市公司拼不过上市公司

　　万科、中海、华润、和记黄埔、九龙仓……除了A股上市，还有H股上市；除了国内上市，还有海外上市。即使是龙湖、蓝光等房地产企业，也已经距离上市之路不远。

　　“高价抢地，我们拼不过上市公司。”这句话，在SOHO中国尚未登陆H股之前，几乎成了每次从土地市场铩羽而归的潘石屹的惟一理由。现在，小潘把SOHO中国带到H股上市之后，他应该有了足够的底气。

　　成都土地一级市场的阳光100无疑也具有典型意义。作为中国最早的地产开发企业之一，近年来阳光100在土地招、拍、挂市场上频频失利。对此，阳光100董事长易小迪认为，没上市的企业肯定拼不过上市企业。在银行信贷全面紧缩的背景下，“上市是迫不得已的事。”正因为此，阳光100的上市计划也在加快进行，其时间表是两年内。

　　上市融资助推圈地热潮

　　众所周知，房地产行业属资金密集型，整个行业的发展时间尚短，积累普遍不足。借道资本市场强大的融资平台，来解决资金链极端紧张和危险的问题，对大多数房地产开发企业来说，都是十分渴求的。

　　“如果能够上市，那么即便银行不发放流动资金和土地贷款，上市房地产企业投资所需的资金支持也不会受到影响。”业内人士指出，房地产企业上市之后，融资的成本比银行贷款更为低廉，风险更低，其制约力也更小。

　　一旦房地产企业上市融资之后，手握“真金白银”的开发商就有了圈地、囤地的底气，这成为推动房价持续上涨的重要原因。而房地产公司的大量土地储备，无疑也可以直接提高对公司未来的发展评价。

　　手握巨资竞拍地块，其直接结果就是，各地的土地价格不断创出新高：今年7月，万科以26.8亿元的天价拿下东莞塘厦大坪地块，项目未来预计售价将至少在25000元/平方米左右；宁波雅戈尔置业有限公司以14.76亿元的价格夺得一块土地，楼面地价高达15712元/平方米……

　　另一方面，尽管房地产市场的高额利润令人垂涎，但仅靠房产商自己盖房子卖的盈利模式，显然还是太慢了。没有人能够否认，房地产再加上上市，这才是“造富”速度最快的捷径。

　　宏观调控

　　一则被否认的传言

　　华远地产“借壳”SST幸福被否后，管理层停止房地产企业IPO和“借壳”传言四起。虽然该传言很快被否认，但仍有专家认为，如果给予房地产公司过度从容的上市机会，容易进一步鼓吹房市泡沫。

　　“幸福”的意外

　　10月9日，SST幸福公告透露，房地产界知名人士任志强领导的北京市华远地产“借壳”SST幸福上市计划未获

证监会并购重组审核委员会通过。湖北幸福实业出售暨吸收合并华远地产的方案搁浅。

　　随后即有媒体报道，管理层叫停了房地产企业在A股IPO和“借壳”。

　　今年2月，华远地产与SST幸福第一大股东名流投资集团签署了重组协议，华远地产试图以换股形式“借壳”SST幸福。虽然协议很快被SST幸福临时股东大会审议通过，但一直未获得证监会的核准。

　　虽然计划受阻，但华远地产董事长任志强表示：“不会放弃上市计划。”

　　监管层的否认

　　除华远地产“借壳”被否外，一度暴涨的*ST金泰也落入监管层的视线。于是，有媒体援引接近证监会的政府官员的话报道，证监会发审委现在已经暂停了内地企业A股IPO的申请受理、审批工作。而且从明年1月开始，还将对房地产企业在A股借壳上市进行全面整顿和清理。

　　此报道一出，立即引起市场猜测，数十家正在进行“借壳”或IPO的房地产企业的前景未卜，房地产板块的股票一度表现疲软。

　　但是，随后证监会出面辟谣，否认

房地产商IPO暂停。

　　虽然已经正式辟谣，但是不少机构和人士仍然相信此消息并非空穴来风。因为此前已有多个房地产融资项目负责人证实，目前确实处于暂停状态。

　　“通过在股市低成本融得巨资后，上市房地产公司在与同业竞争时变得异常生猛。”业内人士指出，在房价和地价都在增长的情况下，土地储备成为房地产企业争夺未来市场的战略核心，因此他们会乐此不疲地囤积开发用地。

　　而更多的专家则担心中国房地产出现由大地产商唱主角的“上市-融资-买地-囤地”这一趋势。专家认为，如果给予房地产公司过度从容的上市机会，容易进一步鼓吹房市泡沫，而且对投资者和房地产企业来讲，实质上也是透支未来不确定的收益。