易宪容:房贷新政核心在于改变市场预期

　　本报记者 何义涛报道

　　2007年9月27日中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称为《通知》或927文件）。该文件从对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信体系及房地产贷款监测和风险做了一系列的严格规定。

　　927文件的核心到底是什么？对此，《中国产经新闻》记者采访了中国社会科学院金融研究所研究员易宪容，他说，927文件并非是如何来增加个人消费信贷首付比例，也不是仅对房地产开发商的信贷管理，而且对房地产银行信贷市场准入标准提高来改变整个市场之预期。无论是自住需求、还是投资需求及房地产开发供求都是如此。如果房地产市场的预期改变，那么，这个市场也会发生改变。

　　927文件最有新意的地方就是要对国内的房地产市场的住房消费与投资作一个严格的区分。因此，国内各商业银行的住房消费信贷政策就是要鼓励个人自住性购住而要对投资性购房进行某种程度的限制。也就是说，对于城市居民的住房消费，新银行信贷政策是采取保护及鼓励的方式，仍然采取较低的住房贷款的按揭比例，比如90平方米以下的20%，90平方米以上的30%。利率仍然采取是优惠利率。但是这必须是自住，必须是第一套住房消费贷款。

　　对于购买第二套以上住房的银行信贷，不仅首付比例要上升到40%以上，而且利率也是基准利率的1.1倍以上，也就是说，个人要进行房地产投资，不能够便利利用银行的金融杠杆，就得以市场投资者利率来对待，即比购买第一套住房的利率上涨近30%。

　　易宪容认为，投资者要对新信贷政策有新理解及对市场的重新判断，要考虑其面对的风险。

　　最近市场一直在争议第二套贷款住房如何来界定，是个人还是家庭。文件其中所指出，个人购买贷款（无论是第一套住房贷款还是第二套住房贷款）每个月的按揭支付不可超过其可支配收入的50%。

　　易宪容认为，现在的问题并不是如何来界定第二套住房，而是如何让各商业银行来执行927文件，只是个人购买贷款每个月的按揭还款不得超过个人可支配收入50%这一条执行，就能够把许多人拒于市场之外。而且如果各商业银行执行该文件时，只要对任何一个想以优惠方式进行贷款的个人要求自己排斥性证明的方式，就能够解决第二套住房认定的问题。其实第二套住房认定很简单，而市场上及不少商业银行都在把问题复杂性。

　　中国的房地产市场快速发展与繁荣，基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。尽管目前国内房地产公司大量上市圈钱圈地，这仅是房地产市场发展一个方面。更为重要的方面，房地产市场的住房有没有人在参与炒作。哪个城市的房地产炒作越是严重，其房地产市场价格就会越高，房地产市场表面上就越繁荣。就目前的情况来看，银行住房消费信贷估计已经上升5万亿左右，加上住房公积信贷5000亿，共计有5.5万亿贷款。也就是说，在一年多的时间，住房消费信贷增长了一倍以上，而这一段时间正是国内各地房地产市场价格上涨最快的时期。

　　凡是房地产市场投资者或炒作者，他们并不会真的用太多钱来炒作房地产，而是在利用银行的便利金融杠杆。可以说央行信贷新政策就得打击这种炒房者。

　　927文件并非仅是针对房地产市场需求的一方，通过市场化工具来遏制过度的房地产市场投资。同时，对于房地产开发企业，同样有一系列规定。比如对项目自有资金的要求；对具有囤地、囤房的房地产开发企业不得对其发放贷款的要求；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物的要求；严禁以房地产开发流动资金贷款；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等，这些政策都表明管理层对房地产市场的信贷全面收缩。

　　可以说，如果央行与