业主享有哪些权利——法官阐述《物权法》对小区业主权利的几点规定

　　《物权法》已于10月1日正式实施。该法第二编第六章是规定业主的建筑物区分所有权的内容，共有14个条文。对近年来在物业纠纷中出现较多的一些问题予以了明确规定。近日，北京市海淀区法院法官殷华在接受记者采访时，结合具体案例，对《物权法》中有关业主的权利问题进行了阐述。

　　“住改商”应经有利害关系业主同意

　　案例：小李家住临街房的二楼，最近遇上了烦心事。楼下的邻居老陈将自己家的住宅改了一下，门朝街外开了一家火锅店，生意非常好。这下苦了小李，每天楼下人声嘈杂，自家屋内也弥漫着火锅的味道。小李去和老陈理论，可老陈认为自己并没有改变房屋的结构，自己的屋子怎么利用是自己的事。无奈，小李将老陈告上法院。

　　阐述：对于这种业主改变住宅用途的问题，法院过去有两种判法：一是以业主改变住宅用途的行为超出了正当行使房屋所有权的权利界限而判令拆改房屋的业主败诉；二是以没有改变住宅的房屋结构为由判令拆改房屋的业主胜诉。现在，《物权法》对该问题予以明确，其第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”也就是说，像老陈这样的情况，应该在将自己的住宅改变成经营性用房时，征得像小李这样有利害关系的业主同意，否则，业主可诉至法院，要求其承担恢复原状等民事责任。

　　公用设施的维修由全体业主共担

　　案例：赵大娘年事已高，儿子为其买了一套一层的房屋。不久前，楼里的电梯坏了，维修时花了4000余元。维修完后，业委会将用小区的维修资金用于电梯维修的情况在小区内公示。见此公示，赵大娘十分气愤，去业委会评理，说自己从来就不坐楼里的电梯，怎么修电梯还要让她掏钱。而业委会认为电梯本来就是住宅楼的共有部分，不管用不用，修电梯的钱就应该大伙儿出。赵大娘不服，诉至法院。

　　阐述：《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”法条中重点强调电梯、水箱等，即意在突出二者的代表性，且在实际生活中，二者引起的争议比较多。正是由于电梯属于建筑物的共有部分，则该部分的维修就应该由业主共同承担，赵大娘认为自己不使用电梯，就不用出维修费是站不住脚的。但应该强调的是，这种对维修资金的使用应该及时公布，以便接受业主的监督，做到使用透明。

　　自家窗前绿地不可随意处置

　　案例：曹大爷一直在农村生活，老了以后儿子把他接来城里颐养天年。曹大爷闲不住，看到自己家外面那片绿油油的草坪，不禁动了心思。他把草地刨掉，想要种上西红柿、黄瓜、辣椒和豆角。邻居们看见了集体反映到了业委会，业委会让曹大爷恢复原状，曹大爷很生气，说城里人就是爱管闲事，自己在自己家的地上不植草去种地怎么就不行？坚决不同意。于是，一些邻居将其诉至法院。

　　阐述：自己房屋外的绿地属于谁以及谁可以处置，也是一个长期存在的问题，引发的争议也比较多。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”曹大爷认为草坪在自己家窗前就可以由自己来处置明显是错误的，因为该绿地既不属于城镇公共绿地也不属于经明示属于个人的部分，应当属于小区内业主共有。所以，其他业主有权要求曹大爷将草坪恢复原状，造成损失的应予以赔偿。

　　小区公用场地车位归业主共有

　　案例：小王所在的社区环境幽雅，也很宽敞，但最近小王发现小区内一片空地上停放了许多车辆，一打听得知，是物业公司认为这块地闲置可惜，便用来创收，将其改成停车场租给了小区外的人。小王找物业公司评理，认为物业公司不应该不征得业主委员会同意，就擅自改变小区内土地的用途。而且，即使经过业委会同意，车位出租收益也应该归业主所有，而不是归物业公司所有。物业公司认为其出工出力建了停车场就应该由其享受收益。于是，小王将物业公司告上法庭。

　　阐述：小王与物业公司争论的焦点涉及小区内车位、车库的归属问题。首先，根据《物业管理条例》规定，物业服务企业确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。其次，即使业主大会讨论同意了，该项收益也归业主共有，物业服务企业无权取得该收益。《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，小王有权要求物业公司恢复原状或者返还收益。

　　《物权法》实施后北京市发生的两起物权诉讼

　　诉讼一：

　　十一后上班首日，北京市朝阳区法院正式受理了《物权法》实施后的首例有关物权的诉讼。

　　10月8日，北京市朝阳区安华西里业主65岁的张先生、70岁的于先生依据刚刚实施的《物权法》，将所在小区的物业公司北京亿方物业管理有限责任公司及直接承担该小区物业管理工作的北京亿方物业管理有限责任公司第四分公司起诉至法院，要求确认业主对安华西里某楼地下物业管理用房的法定共有权和管理权，并要求二被告依法赔偿损失。

　　据原告诉称，依据《物权法》有关规定，其作为业主对安华西里某楼建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，且该楼建筑区划内的道路依法属业主共有。原告认为，被告作为原产权单位委托的物业管理公司，未经产权单位和居委会同意，私下将该楼的共有设备层和楼前道路转让给他人经营旅馆和商业，给居民和小区治安、卫生带来极大危害，为此，提出了上述诉讼请求。

　　诉讼二：

　　十一长假过后上班的第一天，北京市房山区法院受理了该院首起基于《物权法》产生的服务合同纠纷案件。

　　原告小文（化名）诉称，今 年 9 月 14 日 ，其与小区物业公司订立了停车泊位服务协议一份，主要内容是物业公司在小文居住的小区内为小文的机动车提供停车位，每月 150 元，车卡成本费 20 元，停车期限自 2007 年 9 月 14 日 起至 2007 年 10 月 13 日 止。物业公司与小文签订了停车泊位服务协议并收取了服务费后，没有给小文提供停车泊位，小文的车只能停放在小区内的道路和空闲场地内。

　　小文认为，物业公司与其签订了停车泊位服务协议，并收取了服务费，但没有给自己提供停车泊位，自己的车实际停放地为业主共有的小区内的道路和空闲场地。我国《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所属于业主共有。 也就是说，车是在自己所有的场地内停放，物业公司收取服务费用没有依据。故小文要求物业公司返还停车泊位服务费、车卡成本费共计 170 元。