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第二套房认定标准纷争http://www.sina.com.cn 2007年10月22日 01:20 北京商报
商报记者 和平/文 王晓莹/图 在北京工作的孙小姐，3年前在父母的资助下使用公积金贷款买下了名下的第一套住房，共贷款30万元。经过了5年的时间，目前还有5万元贷款没有还清。去年开始，由于孙小姐准备结婚，又不希望与父母同住，于是她开始盘算再买一套房子。 但孙小姐的买房计划却由于上月末央行、银监会提高第二套住房贷款门槛的政策所困扰，如果再次贷款，不仅她的房子首付和贷款利率都将大大提高，而且目前的政策界定模糊，许多原来很明确的贷款方式都变得复杂化，让她有些摸不着头脑。但随着年龄的增长，孙小姐也不希望把婚期向后拖延，但究竟是该先还清以前的房贷再贷款，还是该攒出更多的现金做首付？先结婚还是先买房？ 细则含混 公积金贷款成为避风港 根据央行、银监会9月27日晚间联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，商业银行将购买第二套住房的贷款首付提高到最低4成，利率上浮至基准利率的1.1倍，即由原来的房贷利率6.6555%提高至8.613%。 此外，有媒体称，国土资源部称今后购买第二套住房将可能被征高额不动产税，一旦实施，也将成为提高首付和利率之后，再次出台的抑制二次购房需求的政策。而这些政策共同指向的是炒房等投机行为，压缩炒房的利润空间。但实际上，一部分普通的居住需求在这次政策调整中也陷入了彷徨。 虽然许多细则尚不明确，但目前各银行基本上可以确定是公积金贷款将被排除在二套房认定标准之外，不会同步提高首付和利率。也就是说，如果您名下的住房没有使用过公积金贷款，那么今后您使用公积金方式再次购买房产，仍然可以享受正常的公积金贷款待遇，首付为3成，5年以上利率为5.22%。 反客为主 中小银行开始接手二套房贷款 在央行公布二手房新政相关的《通知》后，各家银行对第二套房的认定标准从各执一词走向了众口一致缄默。记者在问及北京地区各家银行新闻部门负责人时，多表示目前不知道具体情况如何。虽然目前建行、交行以及光大等银行分别公开了对第二套房的认定标准，但记者从部分房地产交易中介公司了解到，房贷新政从颁布走向执行之路困难重重，目前大银行对于二套房贷款的办理几乎停滞，而一些小银行则按照自行的标准办理该项业务。记者了解到，至今尚无一家银行的二套房认定标准正式通过银监会审批，各银行根据具体情况，自行决定二套房贷的界定标准。 在央行、银监会加大对第二套房购买门槛而银行又难以整齐划一执行统一标准的情况下，个人购房者在购买第一套住房的同时也感受到了房贷新政的影响，特别是购买二手房的第二套住房，目前即使通过小银行贷款，贷款额度几乎也只能到成交价的4成左右。 一位不愿透露姓名的地产经纪人告诉记者，如果购房者名下已有住房，在购买二手房时首先需要评估机构出具评估报告，而这个报告认定的房价一般为正常房价的7成左右，如果是个人名下的第二套房，则买房人需要按照评估价格首付4成，因此实际贷款的额度也就在房价的4成左右，而且必须通过一些房贷政策相对灵活的小银行才能够顺利完成贷款手续。 难上加难 固定利率房贷又应如何计算 今年以来，连续五次的加息让很多买房人加入到固定利率贷款的行列中。据了解，目前5年期以上的商业贷款利率已经从年初的最低优惠利率5.814%提高到了7.83%，如果是二套住房，还要按照1.1倍执行，将达到8.613%。如果现在购买第二套房，现行利率比年初提高了近3个百分点。 而固定利率虽然高于目前的优惠利率，但要比“第二套房”的新房贷政策下施行的新利率优惠。因此，在高利率面前，许多贷款人更希望可以选择固定利率的方式进行贷款。但根据目前记者所了解到的情况，今后购买第二套房的房主选择固定利率贷款的可能性将非常小。 银行人士表示，为了配合新房贷政策的落实，光大、招行、中行等多家银行固定利率在办理第二套房贷申请中已经被叫停。工行一些外省分行则表示，贷款人选择固定利率贷款购置第二套住房的，贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。 因此，购买第二套房的房主，要么被银行排除在固贷业务之外，要么就要“享受”更高的利率门槛，购买第二套房使用固定利率已经难上加难。 与固定利率贷款同样面临高利率门槛的还有个人名下的多套住房。据悉，买房人从第三套房开始，每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套房的基础上增加2个百分点，例如第三套住房贷款的首付款比例不得低于42%。同时利率也会相应调整，每增加一套住房，其最低利率水平分别为基准利率的1.12倍（第三套房）、1.14倍（第四套房）、1.16倍（第五套房）。 记者获悉，一年多来，各家银行的固定利率随着基准利率的上调而提升，期限主要分为3年、5年、5至10年。今年“十一”后，虽有银行推出15年、20年期的固定利率，但由于利率已达到9.4%，选择的买房人并不多。 第二套房贷款新政 尚存三大疑问 央行、银监会提高第二套住房贷款门槛，收紧房贷新政公布已经将近一个月的时间，但由于房贷新政在具体操作细节与技术上还有诸多空白，目前各家银行对于第二套住房的定义界定出现了不少差异，大多数银行甚至不能明确具体的执行细则，特别是新政执行的关键在于个人购买第二套住房该如何界定。在具体细节方面，目前还有三大悬疑待解。 疑问一：整齐划一还是各自为政？ 在业内人士与相当一些专家看来，央行此轮房贷紧缩政策出台的背景是打击炒房以遏制房价的非理性上涨因素，但新政在个人购买第二套住房如何界定上目前尚未有定论。今后，监管部门统一制定细则还是各家银行根据自己的情况制定细则的问题也成为目前所有银行和消费者关心的焦点问题。 在新政出台后，央行副行长苏宁曾出面表示，二套房的界定在技术上并不难，目前央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”。 但在执行过程中，各家银行对二手房的认定依据和基础上出现了很大的分歧，也引起了相关监管部门的重视，银监会曾召集五大国有银行房贷部门负责人就相关问题进行探讨。但目前为止，监管部门并没有从正面给予肯定的答复。也有消息称，监管部门可能暂时不会下发实施细则，但各银行需将自己认定的标准报银监会备案。 疑问二：房贷还清后是否重复计算? 根据目前市场上各银行分支机构公布的细则，已经还清贷款的住房或者是全款付清的住房是否属于“第一套房”已经出现了分歧。 据悉，目前华夏银行总行的二套房贷界定以个人为单位，二套房贷按基准利率1.1倍执行。对于二手房的认定，以央行个人征信系统的查询结果为标准，此前贷款已经结清的，仍可给予首套房贷的优惠待遇。对于有公积金贷款尚未结清，再贷款购房的，也将被视为“二套房贷”。 此前，央行在新政出台时曾表示，对于曾经通过银行贷款买房的借款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款买房时仍然可以视做第一套住房。 而光大银行则对首套住房的规定上比较严格，认为首套自住房是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的住房。据此理解，即使此前的房贷已经还清，在该行再贷款买房仍被视为第二套房。对于第二套住房贷款，光大银行规定首付不少于40%，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍。 疑问三：计算单位是家庭还是个人？ 中行苏州分行负责房贷业务的有关人士告诉记者，对于第二套房的认定中行是以“家庭”为单位，也就是说夫妻二人如果其中一人通过银行贷款买房，另外一方也通过贷款买房时将被视做第二套住房。此前，建行行长郭树清也公开表态，建行将以家庭为单位界定第二套住房。 但与大银行以家庭为单位界定第二套住房的做法不同，目前，浦东发展银行、深圳发展银行等小银行相对趋向于以个人为单位界定是否属于“第二套房”，即如果个人名下没有任何房产，即使家庭拥有多套房产，仍然可以享受到第一套房待遇。 由此看来，夫妻双方用各自名字购买住房，以及同一家庭内的子女和父母分别以不同名义购买的第二套住房，是否视同为同一人的住房贷款，目前存在很大的分歧。如不视同，第二套住房提高首付的意义就不大；如视同，对那些因人口增长而确实需要增加住房的家庭又不公平。 权威解读 央行征信中心主任戴根有 以家庭为单位短期内缺少法律依据 第二套房认定标准界定看似简单，但实际上在具体操作层面许多概念难以清晰认定。针对为何不能够统一第二套住房标准的问题，央行征信中心主任戴根有在接受媒体采访时指出，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况都可以通过央行征信系统反映出来。但是对整个家庭成员的购房情况，目前还不能完全反映在系统中。 他指出，目前央行所建立的征信系统只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，包括信用卡和各种消费贷款的业务信息。由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，因此客观上影响了个人征信资料的完整全面。因此，如果法律授权到位，央行征信系统完全可以在半年之内完善数据库，提供给各大商业银行使用，从而大大降低住房信贷风险。 据记者了解，自2003年央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、首次提出“第二套房”的概念以来，有关“第二套房”的认定标准就一直存在争议，由于涉及到跨部门协调，相关资料的汇集工作一直悬而未决。因此，在目前情形下，认定“第二套房”短期内还需要各大银行自己掌握，由于各商业银行对个人住房贷款的风险也存在着不同的认识，短期内执行统一标准存在一定难度，政策方面也将给商业银行留下一定的弹性空间。 个案解析 由于目前各家银行对于二手房的界定标准不同，许多特殊的个案情况也就变得更为复杂。记者就以下两种特殊的案例，按照不同银行的界定标准归纳了几种不同定义，仅供参考。 □婚前公证共同购买了住房，购买第二套房如何界定？ 界定一：婚前公证财产为两人共有财产，但一般贷款人只有一个人。以个人为单位，贷款人如果再次购买住房，就属于第二套房。非贷款人虽名下有房产，但因为名下没有贷款，再购房仍为第一套房。 界定二：以家庭为单位进行认定，双方共有财产说明夫妻名下均有资产，则任意一方购买新的房产均按照第二套房的标准认定。 □公积金贷款如何界定？ 界定一：如果第一套房使用公积金贷款，未还清公积金贷款就再次购房，则认定为第二套房。 界定二：如果还清第一套房所使用的公积金贷款，然后再次使用公积金贷款购房，标准仍按公积金贷款标准执行。 界定三：如果还清第一套房所使用的公积金贷款，然后再次使用商贷购房，则各银行的具体认定标准目前存在分歧，存在差别。 界定四：如果第一套房使用商业贷款，再次购房时使用公积金贷款，则可以按照公积金贷款标准享受公积金贷款待遇。
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