房贷新政促商业银行承担公共责任

　　本报记者 何义涛报道

　　2007年9月27日，中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称为《通知》或927文件）。文件从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信及房地产贷款监测和风险防范工作等方面对国内房地产信贷管理做了新规定。927文件作为房地产市场的新信贷政策，它的落实与执行，对国内房地产市场产生的重大影响。现在的问题就是如何来让927文件落实，而切入点就是国内商业银行在房贷新政中承担社会责任。

　　如何让927文件真正成为规范国内房地产银行信贷的规则，如何让房贷新政见成效。对此《中国产经新闻》记者采访了中国社会科学院金融研究所易宪容。

　　易宪容说，近几年来，国内各商业银行为追求其个人及单位最大利益，让大量银行的信贷进入房地产市场，从而推高了各地的房地产市场价格。从短期来看，让商业银行的信贷资金进入房地产市场，特别是进入个人住房消费信贷，不仅银行信贷业务得到迅速的扩张，利润水平快速增长，银行不良率迅速下降，而且个人及单位领导的业绩与奖金快速增长。因此，这几年来，国内各商业银行为了争取在住房信贷中更多的份额，纷纷以各种方式来突破监管部门对商业银行风险管理的规则来进行大规则的信贷扩张。

　　易宪容表示，如果完全按照监管部门的要求来做，在房价上涨时，个人住房按揭贷款就是优质资产，各商业银行贷款之后坐收利润就是。但是，这种假定是有周期性的，既房地产市场价格是不可只涨不跌，也不可能是只跌不涨。这是无法改变的规律。当房地产市场的价格处于上升时期，个人按揭贷款的风险就很低，但是当房地产市场的价格发生周期性的变化，个人按揭贷款的风险也就自然显现了。

　　美国房地产市场发生的事实就是很好的证明。在2006年8月以前，美国房地产市场发展与繁荣了近10年，房价上涨近50%。但是，从2006年8月之后，美国房地产市场价格开始周期性变化下降，从而引发2007年美国次级债危机。近8年来，中国房地产市场的价格上涨应该是美国几倍了，而且国内按揭贷款的质量也会比美国要差（比如国内不少投资者从银行借钱购买几十套住房，这在世界上根本就没有的事情，但是在中国发生了）。如果国内房地产市场出现周期性变化，那么国内商业银行按揭贷款的风险肯定会比美国高。

　　易宪容说，927文件的出台，就是要改变目前国内商业银行个人按揭贷款优质资产的

神话，从商业银行自身风险的角度来规避风险。从国内商业银行性质来看，与现代商业银行相同，但又与现代银行不同。其相同点就是以商业化、市场化的方式来运作，其不同点，它又是国有商业银行及国有股权为主导的银行。而国有商业银行既要有提升企业商业价值的责任，也要有承担社会公共政策的责任，在更多的时候要在两者之间选择一个合适的平衡点。对于后者，商业银行承担基本的社会责任是它能够发展与存在的根本。

　　目前，国内不少商业银行往往只是强调提升企业商业价值责任，而忽略商业银行公共政策的社会责任。因此，927文件作为房地产市场的一项公共性政策，国内商业银行不要仅把房地产信贷新政策仅看作是一种商业行为，而是要把它看作国家一项公共性政策。

　　易宪容表示，目前国内房地产市场的许多问题是与国内银行的金融支持及金融政策密切相关的，在国内房地产市场矛盾与问题存在的情况下，就得重新调整国内银行关于房地产市场的信贷政策，927文件就是这种银行新信贷政策尝试。